在辦案過程中，很多當(dāng)事人因歷史和自身法律只是匱乏等原因，建廠之初往往僅有“一紙合約”，未辦理其他權(quán)利證明?，F(xiàn)在很多地方政府都以拆違方式來解決此類企業(yè)征收問題，不論是招商引資還是出資轉(zhuǎn)讓企業(yè)，均以違建名義強(qiáng)拆。

那么對(duì)于僅簽訂出讓合同，沒辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的企業(yè)，就真的不能在征收過程中獲得高補(bǔ)償嗎？

案情簡(jiǎn)介：

2008年，山東省萊州市某村委會(huì)決定移址新建村支部。熊某作為村支部鄰近企業(yè)主，為擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)，遂與村委會(huì)簽訂《土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，以此受讓該村部舊址4千余平米土地及辦公房屋，使用期限50年。

2016年，萊州市啟動(dòng)市工程建設(shè)項(xiàng)目，熊某企業(yè)所在地被納入土地征收范圍內(nèi)。后該村村委員會(huì)為達(dá)征遷目的，先后以連續(xù)不間斷的談判方式和傾倒垃圾、挖斷橋梁等方式拖耗熊某，脅迫其簽訂征補(bǔ)協(xié)議。屢試未見成效后，村委會(huì)又向熊某送達(dá)《催告函》，言明將以違建名義拆除其廠房。面對(duì)周圍均已完成征收和要強(qiáng)拆廠房的緊迫情況，熊某不想做釘子戶，可征收方給出的一百多萬補(bǔ)償又太低，不知所措。

律師分析：

2008年，熊某雖與該村村委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議，但沒有土地證、房產(chǎn)證是客觀事實(shí)，有被強(qiáng)拆的可能性。按照土地管理法的規(guī)定，出讓、劃撥等取得土地使用權(quán)的方式只針對(duì)國(guó)有土地，如要開發(fā)集體土地，需先將征用的集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，再申請(qǐng)變更土地用途；或者先轉(zhuǎn)建設(shè)用地，再征地。

因此，熊某簽訂的出讓協(xié)議，仍存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。好在熊某合法經(jīng)營(yíng)多年，政府對(duì)不給補(bǔ)償就強(qiáng)行拆除做法也存在一定顧慮。

結(jié)合熊某實(shí)際情況考慮，直接訴訟風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)以尋找對(duì)方的違法點(diǎn)為工作突破口?，F(xiàn)熊某周邊已完成大部分征收工作，部分地塊也已開始新項(xiàng)目建設(shè)，可見建設(shè)項(xiàng)目工期緊。自2016年起開始征收，征收方的征遷工作進(jìn)展順利，未遇瓶頸，已形成先入為主的想當(dāng)然心理，且居功自傲，不愿協(xié)商，以強(qiáng)硬態(tài)度解決此類問題。針對(duì)征收方這樣的心理，如何讓征收方主動(dòng)提出談判，才是工作的關(guān)鍵。

1、村委會(huì)強(qiáng)行斷路的行為違法，由此對(duì)熊某造成的損失，應(yīng)予以賠償。

村委會(huì)為達(dá)征遷目的，派10多名村干部連續(xù)十晝夜與熊某進(jìn)行車輪式談判，后又將熊某必經(jīng)橋梁強(qiáng)行挖斷，切斷熊某唯一的通行道路，種種行徑只為威迫熊某簽訂征補(bǔ)協(xié)議。

按照征補(bǔ)條例第二十七條之規(guī)定，對(duì)熊某廠房實(shí)施征收應(yīng)遵循“先補(bǔ)償，后搬遷”的基本原則，且不得采取不間斷談判等威脅方式和強(qiáng)行傾倒垃圾、挖斷橋梁阻礙通行等非法方式迫使熊某搬遷。因村委會(huì)的違法斷路行為，造成熊某企業(yè)已簽訂單違約及停產(chǎn)的損失，應(yīng)依法予以賠償。

2、村委會(huì)不是行政主體，沒有認(rèn)定廠房違建，并實(shí)施拆除的職權(quán)，如其實(shí)施強(qiáng)拆行為必將觸犯刑法。

村委會(huì)并非一級(jí)政府，不屬于行政機(jī)關(guān)，在沒有任何權(quán)利機(jī)關(guān)認(rèn)定熊某的廠房為違章建筑的前提下，村委會(huì)不能以《催告函》隨意給熊某廠房定性。如果村委會(huì)組織人員實(shí)施強(qiáng)拆，則將涉嫌觸犯刑法，構(gòu)成故意毀壞財(cái)物罪，我們便可追究責(zé)任人的刑事和民事責(zé)任。

2010年，熊某和村委會(huì)簽署的《協(xié)議書》是雙方真實(shí)的意思表示、權(quán)利義務(wù)明確，內(nèi)容合法不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，系合法生效的合同。按照《村民委員會(huì)組織法》之規(guī)定，村委會(huì)作為村民的自治組織，應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)村民的合法權(quán)利，帶頭踐行誠(chéng)實(shí)信用原則。現(xiàn)為達(dá)征收目的，村委會(huì)單方面撕毀協(xié)議，此出爾反爾之舉，違背了最基本的誠(chéng)信原則，毫無信義可言。

3、由征收方式可以斷定該項(xiàng)目尚處協(xié)議征收階段，如徹查項(xiàng)目的“來龍去脈”，必將大幅度推動(dòng)案件進(jìn)展。

新建工程的工期緊迫度，為我們制造了談判的可能性。雖然征收方現(xiàn)在態(tài)度強(qiáng)硬，毫無談判意向，但只要找到其軟肋就可以突破熊某現(xiàn)有被動(dòng)狀態(tài)。

通過與征收領(lǐng)導(dǎo)接觸及征收方式來看，該新建項(xiàng)目當(dāng)屬協(xié)議征收階段，尚未取得有關(guān)征收文件。由此，律師針對(duì)項(xiàng)目本身向有關(guān)政府部門申請(qǐng)征收批復(fù)和土地規(guī)劃等信息公開。如果項(xiàng)目真是處于“未批向建”、“邊建邊補(bǔ)”的情形，那征收方的小辮子就攥在我們的手里了。

信息公開的申請(qǐng)材料簽收后，征收方態(tài)度就充分證實(shí)了我方觀點(diǎn)。征收方領(lǐng)導(dǎo)即日親赴熊某廠房說道：“不就是補(bǔ)償嗎，我們坐下來自己談，不要讓你們律師可哪查，都撤回來吧。我們的事自己解決，別讓律師參與?！备鶕?jù)熊某自身存在法律風(fēng)險(xiǎn)，律師建議熊某參見談判，不易拖延糾纏，最后征收雙方以七百余萬達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。

本案中，律師之所以能在當(dāng)事人“無證無權(quán)”且存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)的情況下，短期內(nèi)將補(bǔ)償金額提高600余萬的關(guān)鍵在于，律師將多年的辦案經(jīng)驗(yàn)做定點(diǎn)匯總分析，在合適的時(shí)機(jī)選擇了最合適的維權(quán)策略，讓蠻橫的征收方主動(dòng)提出談判。

征收過程中存在太多不能言說的秘密，公民的普通身份不足以對(duì)征收方產(chǎn)生威懾作用。所以，律師的介入不僅可以幫助維權(quán)，還可以作為企業(yè)提升自己談判身份的一種方式。