每年三月初，都是中國最重要的“兩會時期”。

昨天上午，大家如期看到了2025年新的兩會政府工作報告。對于業界來說，這樣的報告不僅是增強信心，更多的是要從中認真學習，找尋到自己的定位和發展機會。

那么，今年公布的兩會報告，最讓我們業界感到欣喜的就是在政府旗幟鮮明的提出的十大工作任務中，第一條就是“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”。

對于這個提振消費的任務，報告里具體的表述如下：

1、實施提振消費專項行動。制定提升消費能力、增加優質供給、改善消費環境專項措施，釋放多樣化、差異化消費潛力，推動消費提質升級。

2、多渠道促進居民增收，推動中低收入群體增收減負，完善勞動者工資正常增長機制。安排超長期特別國債3,000億元支持消費品以舊換新。

3、從放寬準入、減少限制、優化監管等方面入手，擴大健康、養老、托幼、家政等多元化服務供給。

4、創新和豐富消費場景，加快數字、綠色、智能等新型消費發展。

5、落實和優化休假制度，釋放文化、旅游、體育等消費潛力。

6、完善免稅店政策，推動擴大入境消費。深化國際消費中心城市建設,健全縣域商業體系。完善全口徑消費統計制度。強化消費者權益保護,營造安全放心消費環境。

解讀一下，在這部分工作任務中，除了保障性的政策引導和居民增收要求外，核心任務精簡下來，就這么幾條：

第一，增加優質供給，增加差異化、多樣化消費；

第二，消費品以舊換新；

第三，提升服務型供給，包括健康、養老、托幼、家政；

第四，釋放文旅體育消費；

第五，擴大入境消費。

除了提振消費這個頭條，在第六條中，也重點提到了持續用力推動房地產市場止跌回穩。

這條的報告關鍵內容是：

因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房,在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用。

適應人民群眾高品質居住需要,完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

如果合起來看上述第一條和第六條的意見，我們在國內的項目投資領域，會蘊藏著怎樣的機會呢？

我認為，在供給過剩的市場上，中國大量消費設施已經老化。同質化的內卷，需要進行新的一輪更新才能滿足時下的消費創新需求。

下面我來談談7個方面的具體機會。

1、城市中心區的舊改

這幾年，全國發行的舊改專項債數量逐年增加。

2020年是300億，2021年規模提升至超1,000億元，之后這個數據就不斷提升。結合歷史增速和政策優先級，預計2025年舊改專項債規模可能在2,000億元-3,000億元之間。

而這類項目的投資，將相應拉動下面的機會：

2、城區好地段老廠房改造

這兩年在國內文商旅領域，頭部的熱點項目，無一例外都有老廠房改造的身影。比如上海浦東頭牌項目EKA天物和浦西時下大熱的西岸夢中心，都是這兩年上海非標商業市場的頂流項目。

不僅上海，成都的東郊記憶、浙江的紹興天地、合肥的合柴1972、新糧倉，以及蕪湖的1900老船廠，這類項目都是因為具備了優質的城市區域和非標商業的獨特屬性，成為當地的新頂流。

可以預期的是，在未來，各個城市地段優質的老廠房，以他們獨特的空間稟賦，正成為一個個城市的新消費目的地。

3、傳統商業的改造提升

盒子型商業和街區型商業，都需要在新的業態下，進行改造提升。中國近萬個購物中心，目前隨著消費的疲弱，整體購物中心的租金仍然在下行。在這樣的情況下，一批選址較差、經營能力較弱的商業，面臨更新改造的需求迫在眉睫。

我估計，從購物中心的整體空置率水平來測算，這批經營困難物業的比重可能占到整個市場的20%。

從去年開始，我們就看到新開的項目中，有30%以上的項目都是屬于存量改造了。這批商業的煥新，都不約而同地聚焦到了新場景和新業態的營造上。在投資預算有限的情況下，創造新場景的難度和壓力交給了操盤團隊。

誰能率先破譯這樣的商業改造密碼，就能獲得更好的市場機會。以百聯集團對南京東路ZX創趣場的改造成功經驗來看，改造后的坪效要遠超市場3倍以上，這種以二次元消費為核心的新場景，非常值得推廣。

4、城市公園的商業化更新提升

各大城市的公園都是占據了有利城市區位的生態資產。

如今隨著地方財政的緊縮，各個城市公園資產的市場化盤活，迫在眉睫。城市公園改造占比約占城市更新總投資的8%-12%，即800-1,200億元。

這樣的投入資金，意味著更多的更新機會。注意，這樣的更新不是簡單的公園設施的翻新，更多的是在翻新的同時，會引進更新的商業業態和游樂內容，帶動城市微度假消費市場的熱浪。

2023年，住建部的《開展城市公園綠地開放共享試點工作通知》之后，全國846個市縣、6,174個城市公園開展綠地開放共享試點，開放草坪、林下空間等區域。

這樣的政策推動，就為未來公園的商業化再造帶來了很大機會。以REGULAR源野、麓客島為代表的公園商業正在快速攀升，成為中國新非標商業的頂流。這里的店鋪的商業坪效，很多都高于普通的商業體2-3倍。

未來這個領域的商業盤活，同樣釋放出大量的新機會。全新的業態、全新的活動、全新的社群，全新的策展，都會在各大城市中心區的公園里進行。

5、歷史文化街區的有機提升

時到如今，中國多數歷史文化街區、古街、古鎮都需要提質升級。

就拿古鎮來說，目前中國有2800多個古鎮，同質化相當嚴重，以張家界大庸古城為代表的失敗的古鎮比比皆是。空置的物業、落后的業態、門可羅雀的游客，讓這批資產成為了許多地方政府的傷疤。

而以新夜游、新市集、新策展為代表的新文旅業態，在一些優質的有潛力的項目上在不斷煥新。這樣的歷史文化街區的煥新提升，衍生出更多的新機會。

6、遠郊小鎮的煥新提升

前兩年特色小鎮建設浪潮褪去之后，中國各地都出現了一堆爛尾的特色小鎮，這些項目動輒投資數億，數十億后，在房地產浪潮的快速消退下，戛然而止。

一批泡沫資產的問題，也需要解決。

雖然并不是所有的小鎮都能救活，但引進了新業態、新模式的遠郊項目，仍然會引起市場的興趣。三亞阿那亞今年前兩個月就賣了10個億，證明高品質度假的市場需求仍然存在。

然而阿那亞不是孤品，它已經成為一種可以復制的模式，度假生活方式的營造就應該從服務做起，從產業運營和產品創新上找出路。

在老齡化大潮洶涌澎湃的當下，中國的康養度假剛需還在，但一個時代過去之后，如何用更高的性價比、更好的服務、更新的場景和設施去激活這批沉睡的資產，需要審時度勢當前的生活行為趨勢，分板塊、分區域、分階段的改造提升。

7、傳統景區的提升

從國家專項債的投資來看，2023年文旅專項債占比約3%-5%，若 2025年專項債總規模維持在4萬億元左右，文旅領域投入或達1,200億元-2,000億元。

結合政策導向、部分案例及行業占比推測，2025年全國文旅專項債投入可能在千億元級別，其中傳統景區提升項目占比或達20%-30%。

據我的調研判斷，前幾年中國大量的傳統景區都利用專項債資金，進行了基礎設施的擴容和提質升級，這為今后的內容升級和科技升級打造了很好的基礎。

由此可見，配合中央的政策加碼，各地的央國企平臺公司已經率先啟動了新消費設施的煥新升級。在中國文商旅消費領域，上述一些賽道上的煥新，都孕育著巨大的市場機會。但風險與挑戰并存。

如今，大量民營企業也是在躍躍欲試，探索市場，尋找與國企合作的創新機會。他們在看準機會后，也會果斷投入市場，開拓一個個新的藍海。

商業項目

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住宅

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文旅項目

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