日本的大部分高級公寓終將歸中國人所有？中國資金正在“占領”日本，“日本人一生租房”的地獄圖景

去年訪日游客數量超過了疫情前2019年的歷史最高紀錄。逐年增加的外國游客使得包括公寓在內的房地產價格持續上漲。為什么外國人對日本房地產的興趣日益增加？這其中又存在哪些問題呢？

日本房地產外國人所有權的增加及其意外原因

“在不久的將來，市中心的高層公寓大部分可能會歸中國人所有?！币晃皇煜ね鈬辉ｋA層的稅務會計師如此說道。

2024年，東京23區新售公寓的平均價格超過了1億1000萬日元，連續兩年突破1億日元大關。房地產相關人士表示：“目前，好地段的價格完全沒有下降的跡象?！?/p>

支撐這一需求的無疑是日元貶值背景下外國人的旺盛投資。例如，東京中央區的晴海Flag公寓中，三成的居住情況無法確認，據說其中大部分是中國投資者購買的。

熟悉中國情況的記者北上行夫表示：“據說中國人擁有的日本房地產中，六成是在日中國人，剩下的四成是中國大陸和香港的投資者。他們當然有投資目的，但最大的目的是資產保值。他們希望將安全的資產放在海外。日本地理位置近，租金回報率也比中國大陸高，因此非常合適?！?/p>

然而，外國人不斷購買日本房地產還有其他原因，那就是外國的遺產稅和贈與稅問題。

實際上，有些國家沒有遺產稅或類似的贈與稅，如中國、印度、馬來西亞、新加坡和澳大利亞。美國雖然有遺產稅，但基礎扣除額超過15億日元，實際上等于沒有。

毫無疑問，沒有遺產稅的國家的富裕階層即使跨越幾代，資產也不會減少，反而會因復利效應而增加。

結果，如果日本房地產市場無差別地接受海外富裕階層，由于高額的遺產稅，日本人在三代內資產幾乎會消失殆盡，被迫出售資產，最終高價值的房地產將落入特別是希望持有海外資產的中國人或沒有遺產稅國家的華僑手中。

“當然，即使是外國籍，如果是日本居民，也會產生遺產稅；如果是非居民，但在日本國內有房地產，繼承時僅對該房地產征稅。然而，如果是以海外法人名義持有，實際上無法征稅。即使是以個人名義持有，非居民的外國人在年老時出售即可。

當然，海外投資者在去世時如果不持有日本房地產，就沒有向日本繳納遺產稅的義務。與因遺產稅被迫出售房地產的日本人相比，條件完全不同。

沒有遺產稅的國家也沒有贈與稅，因此居住在這些國家的海外投資者可以在父母年老時出售日本的公寓，子女用出售所得購買另一套日本公寓。

在這種情況下，購買的公寓會成為贈與稅的征稅對象，但日本國稅部門很難證明海外居住的外國人子女購買公寓的資金來自父母出售公寓的贈與?！?/p>

而且，問題不僅限于遺產稅。

外國游客帶來的經濟復蘇遠未實現，反而面臨資本外流的危機

在沒有遺產稅和贈與稅的國家，還存在避免房地產出售時產生的資本利得稅的方案。

這一點也解釋了為什么一旦房地產落入沒有遺產稅的國家的外國人手中，就很難再回到日本人手中。

北上行夫解釋道：“例如，假設在日中國人想在母國沒有贈與稅的情況下出售房地產。如果一套1億日元購買的公寓在三年后升值到1億5000萬日元，他們會以略低于贈與稅起征點的價格，比如1億日元，與買家簽訂買賣合同。然后用人民幣在中國國內支付差額5000萬日元，這樣就可以避免在日本本應繳納的2000萬日元（五年內出售稅率約為40%）的資本利得稅。

雖然這是灰色地帶，但日本的稅務當局很難追查。實際上，在日中國人在有出售收益時，往往會尋找在中國國內有一定資產的中國人買家，以避免向日本人出售時產生的納稅義務。

對于日本人來說，如果賣給中國人，即使價格稍低，對買賣雙方都是雙贏的?！?/p>

因此，未來日本的好地段和投資性房地產可能會落入中國人等外國人手中，日本人只能租房居住。這樣一來，租金也會流向海外，導致資本外流。這遠非通過外國游客實現經濟復蘇。

前財務省官員、前國會議員櫻內文城表示：“首先，非居民外國人能以與日本人相同的價格購買日本房地產，這本身就是政治的怠慢。

例如，新加坡在2023年將無永久居留權的外國人購買住宅的印花稅稅率從30%提高到60%。為了防止逃稅，利用法人或信托購買時的稅率也從35%提高到65%。

此外，對外國人購買房地產適用國際法上的互惠原則也很重要。像中國這樣禁止外國人購買土地和建筑物的國家，不應允許其國民自由購買日本的土地和建筑物。

對于已經出售的房地產，可以考慮由國家發行國債購買，而不是用現金，以確保適當的征稅。

在日本，外國人購買房地產時沒有額外的稅收，但應徹底管理與國家利益直接相關的土地和房地產。

此外，可以在開發許可時規定，不允許以法人名義登記用于居住的高層公寓。無論如何，不應放任日本國民利益受損的現狀。”

政府推動“外國游客政策”的曖昧關系

由于政府的無策，日本人已經無法在本國購買好地段的房地產。推動這一現象的當然是外國游客政策。

房地產相關人士表示：“市中心公寓價格飆升的背景之一是候選用地價格的上漲。適合建造公寓的車站前好地段與酒店用地需求高度重疊。當然，建造酒店的收益率更高，因此公寓開發商無法競爭，供應減少，結果導致價格上漲。

此外，城市地區的租賃公寓也被外國人整棟購買用于民宿，導致租金大幅上漲，居民被迫搬出?？梢哉f，國民的居住環境正受到外國游客政策的威脅。”

最大的問題在于，正如櫻內文城所指出的，政治和行政當局不僅沒有重視這些外國游客政策的負面影響，反而在無動于衷地推進。

其中一個背景是政治、行政與行業的緊密聯系。

以旅游業為例，2020年包含“GoTo旅行”活動的補充預算在內閣會議上通過時，據《周刊文春》報道，14個旅游相關團體向自民黨前干事長二階俊博等37名自民黨議員捐贈了約4200萬日元。

自安倍政府時期主導外國游客政策的菅義偉在擔任首相時，也任命二階為干事長，關系密切。

二階擔任會長的“全國旅行業協會”的專務理事是國土交通省的前官員，根據該會規定，月薪為92萬日元，還有期末特別津貼。另一個大型行業團體“日本旅行業協會”的理事長也是國土交通省的前官員，月薪為115萬日元，同樣有期末津貼。

這些團體的運營依賴于會員旅行社的高額會費收入，因此業界通過國土交通省前官員和政治家影響政策也就不足為奇了。

即使日本人越來越貧困，政治似乎仍然是企業的盟友。這種政治態度被利用，導致日本的房地產逐漸落入外國人手中。