都說地產(chǎn)的盡頭是央國(guó)企，但濃眉大眼的央國(guó)企也有點(diǎn)撐不住了。

幾天前，央企五礦地產(chǎn)發(fā)了成績(jī)單：

2024年的歸母凈利潤(rùn)，要虧損35億港元。

虧損比上一年增加了246%。

看上去似乎不算多，但五礦地產(chǎn)的市值也才不到14億港元，去年的銷售額只有70億。

在中國(guó)五礦9家上市公司里，五礦地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也最為拉垮。

還在2017年的時(shí)候，何劍波就為五礦地產(chǎn)設(shè)定了一個(gè)發(fā)展目標(biāo)：

朝著千億元目標(biāo)邁進(jìn)。

市場(chǎng)燥熱，沖擊千億成為房企們的口頭禪。但潮水退去，一切似乎又回到了原點(diǎn)。

01

巨虧35億

過去20多年“白干”？

35億港元的巨虧，創(chuàng)下了五礦地產(chǎn)成立以來的最高虧損紀(jì)錄。

更要命的是，這個(gè)數(shù)字幾乎吃掉了過去24年的所有盈利。

艷姐看了下，過去24年五礦地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)一共也只有29億。

換句話說，過去25年，五礦地產(chǎn)相當(dāng)于“白干”。

對(duì)于虧損的原因，五礦地產(chǎn)表示，一個(gè)是房開毛利率下降，一個(gè)是資產(chǎn)減值。

毛利率方面，2023年五礦地產(chǎn)房開業(yè)務(wù)的毛利率是17.5%，但到了2024年上半年，毛利率只有7.2%，遠(yuǎn)低于頭部房企15%~20%的平均水平。

資產(chǎn)減值方面，2024年五礦地產(chǎn)歸母核心虧損5.66億港元，意味著計(jì)提了資產(chǎn)減值近30億港元。

對(duì)房企來說，毛利率是衡量持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的一個(gè)重要指標(biāo)，毛利率的下降甚至虧損，意味著企業(yè)正在喪失造血能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

市場(chǎng)調(diào)整周期，業(yè)績(jī)起伏也算正常，但連續(xù)虧損，而且虧損的數(shù)字越來越大，多少還是有些說不過去。

2020年前后是五礦地產(chǎn)的高光時(shí)刻，那一年五礦地產(chǎn)的銷售額是194億，比前一年增長(zhǎng)了126%；2021年五礦地產(chǎn)的銷售額再創(chuàng)新高，達(dá)到260億。

不過好景不長(zhǎng)，此后五礦地產(chǎn)的銷售規(guī)模便一路下滑，2022年~2024年分別為133億、113億、70億，降幅分別是49%、15%、38%。

五礦地產(chǎn)業(yè)績(jī)的暴跌，艷姐覺得有2個(gè)原因：

一個(gè)是不拿地，又沒有高能級(jí)產(chǎn)品。

2021年，五礦地產(chǎn)的銷售額創(chuàng)了新高，那一年他們花了111億在公開市場(chǎng)拿了9個(gè)項(xiàng)目；但2022年，他們只拿了1個(gè)項(xiàng)目，土地成本1700萬；2023年、2024年，五礦地產(chǎn)更是連續(xù)兩年0拿地。

截至去年底，五礦地產(chǎn)的土儲(chǔ)規(guī)劃建面約576萬㎡，分布在廣州、天津、惠州、湘潭、泰安、成都大邑縣等地，按照目前的去化速度，即使不拿地也能支撐10年以上。

再一個(gè)是轉(zhuǎn)型效果不明顯。

五礦地產(chǎn)在前幾年提出由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，希望通過在做強(qiáng)住宅地產(chǎn)外，拓展商業(yè)、酒店、小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城等業(yè)態(tài)。像在遼寧開發(fā)了30.4平方公里的營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園，在廣東汕頭開發(fā)了8.6平方公里的粵東物流總部新城，在四川成都合作開發(fā)18.4平方公里的未來生態(tài)城項(xiàng)目等。

但幾年下來，五礦地產(chǎn)不僅丟掉了住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)陣地，在商業(yè)、小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)上也沒有多大起色，還耗費(fèi)了巨大的人力、物力、財(cái)力。

一系列策略下，五礦地產(chǎn)反倒債務(wù)壓力相當(dāng)巨大。

到去年底，五礦地產(chǎn)債務(wù)總額約217億港元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)163億港元，占比75%，現(xiàn)金及等價(jià)物只有28.22億港元，現(xiàn)金短債比0.17，甚至在去年，還有17.62億港元的借款出現(xiàn)了交叉違約。

02

坐擁富爸爸背景

雖然五礦地產(chǎn)的債務(wù)壓力很大，但他在資本市場(chǎng)依然能量驚人。

像去年1月，五礦地產(chǎn)與銀團(tuán)達(dá)成26億港元融資協(xié)議；5月獲得7億港元的循環(huán)貸款額度；7月獲得33億港元的循環(huán)貸款額度……

不過這些融資有2個(gè)前置條款：

要求中國(guó)五礦持股比例不低于51%，并且擁有五礦地產(chǎn)的管理權(quán)。

在預(yù)虧35億港元后，五礦地產(chǎn)也明確表示：中國(guó)五礦在有需要時(shí)會(huì)提供必要幫助以確保可持續(xù)發(fā)展。

看來，盡管“兒子”不夠爭(zhēng)氣，但中國(guó)五礦這個(gè)“富爸爸”依然是資本市場(chǎng)的金字招牌。

說起中國(guó)五礦，很多人對(duì)其第一印象就是礦產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的老大哥。

作為以金屬礦產(chǎn)、冶金工程建設(shè)、貿(mào)易物流、金融地產(chǎn)為主業(yè)的特大型企業(yè)，中國(guó)五礦已經(jīng)連續(xù)18年進(jìn)入《財(cái)富》世界500強(qiáng)。

截至2023年底，中國(guó)五礦資產(chǎn)總額超1.1萬億，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9346億，世界500強(qiáng)排名第69位，擁有9家上市公司。

艷姐注意到，就在這個(gè)月初，空缺了3個(gè)月之久的中國(guó)五礦總經(jīng)理位置終于迎來了新任總經(jīng)理——朱可炳。

朱可炳

根據(jù)公開信息，朱可炳出生于1974年10月，會(huì)計(jì)學(xué)碩士，曾在寶鋼、寶武鋼鐵、中國(guó)聯(lián)通工作多年，2021年進(jìn)入中國(guó)五礦，出任副總經(jīng)理，還兼任過五礦資本董事長(zhǎng)；2025年2月兼任中國(guó)鹽湖董事長(zhǎng)。

從年齡上看，朱可炳今年只有51歲，在中國(guó)五礦高管里是最年輕的。

在艷姐看來，此次從副總經(jīng)理晉升總經(jīng)理，朱可炳也將面臨一系列管理新問題。

一個(gè)是在營(yíng)收創(chuàng)新高的同時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的穩(wěn)定。最近5年中國(guó)五礦營(yíng)收從6000億邁進(jìn)9000億大關(guān)，保持歸母凈利潤(rùn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)十分考驗(yàn)管理層的管理技巧。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)預(yù)警通

另一個(gè)是如何盡快實(shí)現(xiàn)體系內(nèi)上市公司的扭虧。9家上市公司中，目前有2家預(yù)虧，五礦新能預(yù)虧4.5億~6億，五礦地產(chǎn)預(yù)虧35億港元。特別是五礦地產(chǎn)連虧3年，一年虧損吃掉了過去24年的歸母凈利潤(rùn)，眼下行業(yè)持續(xù)調(diào)整，短期內(nèi)扭虧壓力非常大。

03

“不惜代價(jià)”去庫存

艷姐在前面提到，五礦地產(chǎn)在2022年以后就沒有在公開市場(chǎng)拿地，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本處于消化庫存的狀態(tài)。

去年9月，在中國(guó)五礦上市公司集體業(yè)績(jī)說明會(huì)上，五礦地產(chǎn)董事會(huì)主席何劍波就表示：“公司一直在出貨，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格下降或低于成本而捂盤惜售。”

何劍波

相比于其他央國(guó)企是選擇保現(xiàn)金流還是保利潤(rùn)上的扭扭捏捏，五礦地產(chǎn)倒是相當(dāng)干脆利落。

艷姐看了下五礦地產(chǎn)的庫存結(jié)構(gòu)，到去年中期，環(huán)渤海、華中、珠三角、成渝、長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比分別是32.7%、22.1%、21.3%、19.7%、4.2%。

像天津的未來城項(xiàng)目，總建面277.8萬㎡，五礦地產(chǎn)權(quán)益49%；廊坊哈洛小鎮(zhèn)總建面128.5萬㎡。湘潭萬境水岸項(xiàng)目總建面110.4萬㎡；惠州哈施塔特項(xiàng)目總建面154.9萬㎡；成都大邑縣的2個(gè)項(xiàng)目總建面129萬㎡……

五礦大邑未來生態(tài)城示意圖（圖源官網(wǎng)）

這些巨量項(xiàng)目，未來大概率將會(huì)持續(xù)給五礦地產(chǎn)帶來資產(chǎn)減值損失。

對(duì)于五礦地產(chǎn)未來的發(fā)展，中國(guó)五礦董事長(zhǎng)陳得信在年初的工作會(huì)議上也提出了要求：

要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，優(yōu)先通過輕資產(chǎn)模式開展內(nèi)部協(xié)同和管理服務(wù)輸出。

實(shí)際上過去幾年，五礦地產(chǎn)也有嘗試過輕資產(chǎn)代建模式。

像在產(chǎn)城領(lǐng)域，成都五礦新都產(chǎn)業(yè)園、湖北孝感高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園都是通過輕資產(chǎn)落地；在住宅領(lǐng)域，他們還協(xié)同五礦信托，共同開發(fā)后者從恒大手中接盤的多個(gè)住宅項(xiàng)目。

不過雖然四面出擊，但從最終的效果來看，五礦地產(chǎn)反倒是越陷越深。

結(jié)語

作為央企，五礦地產(chǎn)這幾年的表現(xiàn)讓人大跌眼鏡。

千億已漸行漸遠(yuǎn)，對(duì)于何劍波而言，如何帶領(lǐng)五礦地產(chǎn)扭虧為盈，為集團(tuán)貢獻(xiàn)更大業(yè)績(jī)，是擺在面前的首要任務(wù)。

不知道這名執(zhí)掌帥印6年之久的掌舵人，還有沒有心力帶領(lǐng)五礦地產(chǎn)突圍。

主編：張艷

責(zé)編：Eric

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群”