房地產(chǎn)行業(yè)大變局：裁員、增效與贏家

最近一組數(shù)據(jù)，著實讓我大為驚愕。2025年第一季度地產(chǎn)銷售榜，排名首位的保利發(fā)展，銷售金額僅630億。整個榜單中，銷售額超300億的房企不過7家。再看榜單末尾，曾經(jīng)引以為傲的百強房企榜，如今踏入門檻僅需12億銷售額。大家可能對這些數(shù)字沒什么概念。把時間拉回到2019年，當(dāng)時排在首位的碧桂園，銷售金額高達1700多億，整個榜單超300億的房企達到18家。

在過去6年里，一方面，房企銷售額急劇下降；另一方面，地產(chǎn)人面臨艱難抉擇，要么失業(yè)，要么降薪三分之一。老白忍不住拋出兩個問題：地產(chǎn)人還在持續(xù)消失嗎？誰又是最后的贏家？今天咱們就來聊聊這個話題。

從2024年統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)來看，自2019年房企從業(yè)人員達到巔峰的293.7萬人后，到2023年已跌至200萬。短短5年間，約90萬地產(chǎn)人離開了這個行業(yè)。2024年裁員形勢更為嚴(yán)峻。對19家房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其中15家都在裁員，比例大概在80%。眾多規(guī)模房企，像保利置業(yè)、萬科、融創(chuàng)、越秀等都未能幸免。

在這些裁員的房企中，裁員比例超過20%的有3家，領(lǐng)地控股便是其中之一。原本員工數(shù)量不多，僅有928人，今年更是銳減到585人，裁員比例高達37%。同樣，越秀地產(chǎn)去年也縮減了4120人。不過和另一家房企比起來，它們都還算“溫和”。

碧桂園，這個名字如今聽起來是不是有點陌生了？曾經(jīng)的“宇宙房企”在2023年暴雷后，背負起類似恒大的萬億負債。這幾年，碧桂園幾乎一直處于沉寂狀態(tài)。然而，再次被大家提及，竟是出現(xiàn)在裁員名單上。

從2023年的4.3萬人到2024年12月降至2.3萬人，整整減少了2萬人。也就是說，過去一年里，碧桂園裁掉了近一半員工。深究原因，最容易想到的就是營收下降，事實也的確如此。從碧桂園年報看，去年其主營業(yè)務(wù)全線虧損。

要知道，碧桂園一直走三四線“農(nóng)村包圍城市”的路線，房價本就不高。2024年銷售均價大概在7872元每平，再加上去年交付量較少，僅為38萬套，地產(chǎn)開發(fā)收入整整下降了37.2%，降至2457億，連帶著科技建筑業(yè)務(wù)也下降了36.3%。所以當(dāng)主營業(yè)務(wù)收入不斷減少，對碧桂園來說，最快速有效的辦法就是裁員降本。

但有意思的是，對這些房企來說，裁員還遠遠不夠，增效才是最終目的。2024年，人均產(chǎn)值超1000萬的房企僅有4家，其中就包括裁員后的碧桂園。2024年，碧桂園營收為2528億，在對比去年下降37%的基礎(chǔ)上，正是因為砍掉一半員工，人均產(chǎn)值才實現(xiàn)逆襲，從原來的929萬上升到2024年的1109萬。所以別妄想房價下跌日子就會好過，除了該買不起的還是買不起，同時還要被瘋狂壓榨。

除此之外，對10家代表性房企統(tǒng)計時，出現(xiàn)了一個意外情況。這似乎并非毫無益處。從統(tǒng)計結(jié)果看，一半以上地產(chǎn)從業(yè)人員人均年薪反而開始上漲。除了富力地產(chǎn)和綠城管理有稍微下調(diào)，其余大部分房企平均到個人年薪都在上揚，但這背后代價巨大。

首先，漲薪最多的3家企業(yè)，基本就是裁員最多的，分別是領(lǐng)地控股、碧桂園和美的置業(yè)。領(lǐng)地控股薪資比去年上漲了5.84萬，可背后是員工數(shù)量僅剩585位。其次，地產(chǎn)人總薪酬在跌落神壇。

以往地產(chǎn)行業(yè)被視為高薪職業(yè)，給地產(chǎn)行業(yè)管培生年薪超20萬并不少見。但截止目前，還能超過這個數(shù)字的，就只剩下領(lǐng)地控股27.18萬以及越秀地產(chǎn)20萬這兩家。而且這還是整個公司所有員工年薪的平均值，更夸張的是富力地產(chǎn)，員工年薪僅8萬塊錢。

那么誰是這波房地產(chǎn)行業(yè)寒冬最大的贏家呢？

答案是貝殼。2024年，貝殼不僅營收高達935億元，同比增加了20.2%。體現(xiàn)在員工數(shù)量上，2023年員工數(shù)已達到11.6萬，2024年再次增加1.87萬，人員增量領(lǐng)先目前所有房企。無論是截止2024年門店數(shù)量為5.2萬家，還是近50萬的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，對比去年都有10%以上的增速。

為什么貝殼能撬動這樣的增量呢？

或許從貝殼去年收入能看出端倪。其中，房屋租賃服務(wù)增長最為迅猛，僅僅一年時間，凈收入就增長了近135%。收入增長背后，是去年租賃房源肉眼可見的激增。房屋租賃服務(wù)里的房源，從2023年的超21萬套增長到2024年的超43萬套，沈新租從2023年超20萬套增長到2024年的超42萬套。所以貝殼敢再招1萬多人，背后其實是對存量房的二次盤活，對應(yīng)的是房屋租賃這塊大蛋糕。

我們常常感慨時代變化之快。但你會發(fā)現(xiàn)，總還有那么一些人以客觀姿態(tài)主動擁抱行業(yè)變化，并愿意為之付出堅定不移的執(zhí)行力。所以對于那些還愿意留在中國房地產(chǎn)行業(yè)，還在“牌桌”上的人，老白還是表示非常大的敬意。畢竟敢逆勢而上，主動求變本身也需要很大勇氣，不是嗎？