3月24日，美國(guó)對(duì)沖基金埃利奧特管理公司（Elliott Management）被曝出大量購(gòu)入日本住友不動(dòng)產(chǎn)的股份。

雖然雙方具體并沒(méi)有公布此次埃利奧特的持股比例，但是據(jù)稱埃利奧特的持股規(guī)模足以讓住友不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方針展開(kāi)有效討論。

對(duì)沖基金入股住友不動(dòng)產(chǎn)

住友不動(dòng)產(chǎn)的公關(guān)部門(mén)表示：“的確與埃利奧特交換了意見(jiàn)，我們理解他們對(duì)本公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和方針大體上表示贊同。今后，我們也將與其他長(zhǎng)期股東一樣，繼續(xù)保持對(duì)話。”

埃利奧特2024年早些時(shí)候已經(jīng)收購(gòu)了三井不動(dòng)產(chǎn)的股份，迫使其提高股東分紅（增配）并改善資本效率。不僅如此，埃利奧特還收購(gòu)了東京燃?xì)馑钟械牟粍?dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，并正在與管理層討論提升企業(yè)價(jià)值的方案。

作為全球投資戰(zhàn)略的一部分，埃利奧特正在以火箭般的速度加強(qiáng)大在日本市場(chǎng)的投資力度。而對(duì)于住友不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)去年就已開(kāi)始傳聞埃利奧特正在收購(gòu)其股份。

在日本房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商往往長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)和政策性持股（如持有銀行、保險(xiǎn)公司或其他企業(yè)的股份），這些資產(chǎn)的賬面價(jià)值往往遠(yuǎn)低于其實(shí)際市場(chǎng)估值。

近年來(lái)，東京建物和平和不動(dòng)產(chǎn)也遭到類似的激進(jìn)投資者（Activist）收購(gòu)，并被要求提高企業(yè)價(jià)值。

住友不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)模式以長(zhǎng)期持有開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)為核心，而非出售物業(yè)，因此持有資產(chǎn)的賬面價(jià)值與實(shí)際市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值之間的“隱藏收益”相當(dāng)可觀。

截至2024年3月底，住友不動(dòng)產(chǎn)的未實(shí)現(xiàn)資本增值約達(dá)3.9萬(wàn)億日元。

埃利奧特瞄準(zhǔn)日本企業(yè)，

釋放哪些信號(hào)？

埃利奧特近年來(lái)在日本市場(chǎng)越來(lái)越活躍，核心策略是尋找那些賬面價(jià)值低估、但實(shí)際資產(chǎn)充足的企業(yè)，并施壓管理層提高股東回報(bào)。

日本許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式是持有而非出售資產(chǎn)，這意味著大量未實(shí)現(xiàn)的資本增值（隱藏價(jià)值）被忽視，這正是埃利奧特等對(duì)沖基金的投資目標(biāo)。

埃利奧特之前對(duì)三井不動(dòng)產(chǎn)、東京燃?xì)獾绕髽I(yè)采取了類似策略，并取得了一定成效，因此此次鎖定住友不動(dòng)產(chǎn)，可能會(huì)采取施壓住友不動(dòng)產(chǎn)出售部分資產(chǎn)，將收益回饋股東，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高市值等操作。

如果埃利奧特的施壓成功，住友不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)被迫改變其“長(zhǎng)期持有”的模式，從而影響整個(gè)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)作方式。

日本的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如住友不動(dòng)產(chǎn)、三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所，普遍采用“持有不動(dòng)產(chǎn)獲取租金收益”的模式，而非“開(kāi)發(fā)—出售”的模式。這種模式的特點(diǎn)是穩(wěn)定但缺乏資本回報(bào)。

隨著埃利奧特等外資進(jìn)入，日本的房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)更大的資本運(yùn)作壓力，迫使企業(yè)提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

近年來(lái)，全球資本對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣日益上漲。未來(lái)可能有更多海外基金進(jìn)入，推動(dòng)日本房地產(chǎn)行業(yè)的資本化改革。

日本地價(jià)創(chuàng)下33年新高

3月18日，日本國(guó)土交通省公布了2025年的地價(jià)。所有用途的全國(guó)平均地價(jià)上漲了2.7%，創(chuàng)下1992年以來(lái)的新高。

根據(jù)上漲排名顯示，東京住宅用地價(jià)格全面飆升，以單坪?jiǎn)蝺r(jià)來(lái)看，有13個(gè)地點(diǎn)每坪超過(guò)1000萬(wàn)日元，有69個(gè)地點(diǎn)每坪超過(guò)500萬(wàn)日元。

從同比漲幅來(lái)看，許多地區(qū)的漲幅超過(guò)10%，顯示出地價(jià)飆升趨勢(shì)已從商業(yè)地?cái)U(kuò)展至住宅區(qū)。

盡管整體房地產(chǎn)市場(chǎng)受到利率上升的影響，但東京高端住宅市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定。未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)是高端住宅需求持續(xù)強(qiáng)勁，港區(qū)、千代田區(qū)的豪宅需求依然旺盛，地價(jià)短期內(nèi)不會(huì)下跌。舊區(qū)改造也會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，港區(qū)的再開(kāi)發(fā)將提升整體區(qū)域價(jià)值，推高土地價(jià)格。而東京豪宅市場(chǎng)或進(jìn)一步吸引外資，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)際買家友好，未來(lái)可能吸引更多外資資金進(jìn)入。

如果需要考慮投資東京房地產(chǎn)，核心區(qū)域仍然是最具保值性的選擇，尤其是港區(qū)、千代田區(qū)這些長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)的地段。

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