深圳發(fā)展最早始于羅湖，但東有梧桐山、北有塘朗山阻擋，南接香港，只能向西拓展。福田、南山、寶安相繼崛起，逐漸形成“一路向西”的城市格局。

反映到房?jī)r(jià)上，深圳西強(qiáng)東弱的態(tài)勢(shì)已成定局。

但這并不意味著，在深圳買(mǎi)房，可以盲目追求一路向西。對(duì)遠(yuǎn)郊房子而言，不管東部還是西部，你能從中拿到的都并非優(yōu)質(zhì)籌碼，反而會(huì)讓手上資產(chǎn)在未來(lái)失去更多市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。

具體理由如下：

01

遠(yuǎn)郊新城的房子，最大的問(wèn)題是存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

哪怕它在新房階段時(shí)很好賣，進(jìn)入二手房市場(chǎng)也往往賣得不理想；新房階段不好賣，后期更不好賣。

為什么會(huì)這樣呢？

最根本的原因在于，這些地方的房子太多，接盤(pán)的人太少。

新城最不缺的就是土地，政府一揮手就能再造幾十個(gè)新小區(qū)和你競(jìng)爭(zhēng)。

新房建的多了，產(chǎn)業(yè)和人口跟不上，面向的都是低預(yù)算群體。

整體均價(jià)自然會(huì)被拉低。

此外，對(duì)于剛需房來(lái)說(shuō)，地鐵紅利越來(lái)越短。

以前地鐵開(kāi)工消息一出房?jī)r(jià)就漲，現(xiàn)在得看實(shí)際通勤價(jià)值。

比如深圳地鐵14號(hào)線開(kāi)通前，龍崗坪山樓市都吃到了一定的漲幅，通車后反而回調(diào)，加上區(qū)域供需關(guān)系寬松，形勢(shì)不容樂(lè)觀。說(shuō)明光有地鐵不夠，還得看本地產(chǎn)業(yè)和購(gòu)買(mǎi)力。

所以，別看一些新城PPT吹得多天花亂墜，什么高大上規(guī)劃、地鐵藍(lán)圖，沒(méi)人真金白銀來(lái)接盤(pán)都是虛的。

02

為什么樓市分化會(huì)加劇？

本質(zhì)上是因?yàn)樨?cái)富效應(yīng)越來(lái)越集中了。

1979年，彼時(shí)的深圳GDP還是1.96億元，到2024年飆升已至3.68萬(wàn)億元，四十多年間漲幅超1.8萬(wàn)倍，這是前無(wú)古人大概也是后無(wú)來(lái)者的城市奇跡。

千禧年之前，中國(guó)大部分家庭是穩(wěn)定的窮；千禧之后，每一次中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)新機(jī)遇，包括互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代、電商風(fēng)口、科技、新能源、房地產(chǎn)黃金時(shí)期等，都進(jìn)一步拉開(kāi)了人們的貧富差距。

為什么現(xiàn)在郊區(qū)的新房建得越多，房產(chǎn)價(jià)值就越弱？

其一，人口增速放緩

截至2024年底，深圳常住人口為1798.95萬(wàn)人。

到2035年，深圳計(jì)劃將人口規(guī)模控制在1900萬(wàn)。

也就是說(shuō)，未來(lái)10年內(nèi)，全市常住人口規(guī)模增長(zhǎng)空間約101萬(wàn)人。

而在2010年-2020這十年間，深圳常住人口新增了726.18萬(wàn)人。

以前人口瘋狂涌入，偏遠(yuǎn)位置的新房總是不缺接盤(pán)俠，現(xiàn)在深圳人口增長(zhǎng)放緩，對(duì)樓市影響最大的就是遠(yuǎn)郊房。

其二，保障房供應(yīng)停不下來(lái)

根據(jù)規(guī)劃，深圳今年預(yù)計(jì)建設(shè)籌集4萬(wàn)套保障房，分配5萬(wàn)套保障房。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，市面上的選擇越來(lái)越多，意味著可輸送到郊區(qū)新房、臨深板塊的韭菜變得越來(lái)越少。

這里其實(shí)也給那些手持多套劣質(zhì)房產(chǎn)的業(yè)主敲響了警鐘：

如果不及時(shí)整合資源，到核心板塊換個(gè)好房子，那么結(jié)局就是眼睜睜看著手中的資產(chǎn)慢慢降低稀缺性。

03

深圳房?jī)r(jià)的漲跌邏輯，與資金總量和人口流入息息相關(guān)。

過(guò)去十幾年，西部南山、寶安限購(gòu)區(qū)房?jī)r(jià)漲得猛，就是因?yàn)轵v訊、大疆這些巨頭崛起，科技公司扎堆，加上前海自貿(mào)區(qū)、地鐵網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張，人口和資源拼命往西涌。

反觀東部，產(chǎn)業(yè)和交通配套跟不上，所以房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為遜色。

這一漲跌邏輯，放在西部那些邊邊角角的地方也同樣適用。

恒者恒強(qiáng)是未來(lái)樓市趨勢(shì)，所以當(dāng)下買(mǎi)房：

1、優(yōu)選核心地段，次選潛力地段。也就是圍繞強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聚集的片區(qū)布局，人隨產(chǎn)業(yè)走，遠(yuǎn)郊地段的房子原則上只賣不買(mǎi)。

2、置換和優(yōu)化，宜早不宜遲。包括地段、小區(qū)、戶型升級(jí)，從外城區(qū)換到主城區(qū)，把未來(lái)漲幅較差的房子換成潛力較好的房子，質(zhì)量大于數(shù)量。

3、甘蔗沒(méi)有兩頭甜，預(yù)算不多的剛需，一定要有所取舍。預(yù)算低，要求多就很容易入坑。

4、在自己能力的范圍內(nèi)，盡可能到有潛力的板塊選擇高流通性產(chǎn)品。

5、把控好杠桿，根據(jù)家庭的資產(chǎn)情況，有足夠的現(xiàn)金流以應(yīng)對(duì)月供。

即便北上廣深的房子，未來(lái)很難復(fù)制過(guò)去20年的黃金時(shí)代，但是作為資產(chǎn)，一線城市核心地段的房子，依然是普通家庭為數(shù)不多能觸及到的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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