關稅會不會導致房價崩盤？

這類問題看似簡單，背后卻暗藏經濟底層邏輯的深刻轉變。這就好比三輪車和兩輪車哪個更穩的道理，當出口這個“第三個輪子”被關稅卸掉，經濟這輛車就只能依靠消費和基建這兩個輪子支撐。

雖說政策工具箱在盡力給輪子“充氣”，但穩定性必然會大打折扣。這種變化最直接沖擊的，就是匯率與房價之間的微妙平衡。

回想2018年貿易戰剛開始時，人民幣匯率從6.5貶值到6.86，當時成功對沖了出口下滑的影響。然而這次關稅升級，人民幣匯率卻遭遇瓶頸，只是從7.175微微貶值到7.2。更讓人擔憂的是，兩年前1美元只能兌換6.3人民幣，現在卻飆升到7.2，累計貶值了15%。這種溫水煮青蛙式的貶值，正悄然改變著財富分配格局。

以前，只要匯率波動到關鍵點位，央行總會通過口頭喊話或者直接干預來穩定市場。比如在2022年11月，人民幣匯率達到7.3的關口，央行果斷動用外匯儲備干預，一下子扭轉了貶值預期。可在這次關稅大戰期間，人民幣在7.1到7.3之間波動，卻罕見地不見政策出手。這背后其實是保匯率還是保房價的艱難抉擇。

關鍵矛盾在于中美利差的持續擴大。如今美國聯邦基金利率是4.33%，而中國三年期大額存單利率才1.55%，利差接近3%。如果此時降息刺激樓市，資本外流肯定會更嚴重，匯率也會受到更大沖擊。這就是全國都在呼吁降息，央行卻一直按兵不動的根本原因。經濟學家連平也說過，在美聯儲降息之前，我們沒有降息空間。

很多人可能以為央行能直接控制匯率，其實并非如此。匯率本質上是經濟基本面的一面鏡子。當中國經濟在2020 - 2021年獨步全球時，人民幣匯率從7.1升至6.3。而在2022年11月疫情管控全面放開時，匯率又從7.3反彈到6.9。這兩個時期有個共同點，就是經濟預期改善，資本自然流入。反之，當樓市持續低迷，消費信心萎靡不振時，哪怕央行不干預，匯率也會因資本外流而承壓。

數據顯示，2025年1 - 3月，全國商品房銷售面積同比下降3%，房地產開發投資更是下降9.9%。這種資產荒的局面導致人民幣存款逐漸增加，社融數據也持續萎縮。聰明的資金都在用腳投票，結果就是匯率陷入陰跌模式。

為啥刺激消費的政策密集出臺，CPI卻還在通縮邊緣徘徊呢？關鍵在于樓市崩盤對中產財富的毀滅性打擊。中國城市家庭77.7%的資產是房產，房價每下跌10%，家庭資產就縮水7.7%。在這一輪調整中，部分城市房價直接腰斬，四億中產財富蒸發了40%。當人們連300元的消費券都不敢用的時候，又怎么能拉動內需呢？

更嚴重的是，房地產作為金融系統的信用之“矛”正在失效。土地和房產抵押占銀行抵押物的60%以上，房價下跌導致抵押物估值縮水，金融體系的信用創造能力也隨之下降，這種惡性循環讓中國經濟的估值體系陷入崩塌。

在這場貨幣戰爭中，真正的勝負手其實不是匯率或房價，而是經濟基本面。2025年政府工作報告提出的提振消費專項行動，通過3000億元超長期特別國債支持以舊換新，就是想激活消費這攤“死水”。赤峰市的實踐已經證明，汽車家電以舊換新政策帶動了6.8億元的消費，說明政策還是有一定效果的。

更深層的變革在于貨幣“錨”的轉換。過去20年，人民幣以房地產為“錨”發行，導致資產價格和貨幣供應量螺旋上升。現在，央行正通過超長國債置換地方債務，推動貨幣“錨”向國債信用轉型。雖然這個轉型過程很痛苦，但能避免重蹈日本房地產泡沫的覆轍。