觀點網(wǎng) 外部環(huán)境越不穩(wěn)，內(nèi)核越要精簡。

近日，據(jù)媒體消息，象嶼地產(chǎn)正進行大規(guī)模組織調(diào)整，原天津公司、唐山公司合并至滬浙區(qū)域，重慶公司合并至江蘇區(qū)域，調(diào)整完成后，全國僅剩余三家區(qū)域公司，分別是浙滬區(qū)域、江蘇區(qū)域、海西區(qū)域。

盡管該消息還未得到象嶼地產(chǎn)官方確認(rèn)，不過從近幾年的拿地動作以及區(qū)域銷售情況來看，象嶼地產(chǎn)早已將資源集中在長三角等核心都市圈，砍掉三家非核心區(qū)域的項目公司似乎也是早晚的事。

從2021年-2024年拿地情況來看，象嶼地產(chǎn)高頻次拿地城市主要是上海和蘇州。據(jù)不完全統(tǒng)計下，象嶼地產(chǎn)4年時間內(nèi)共摘得38宗地，上海占據(jù)18宗，蘇州占據(jù)8宗。

具體來看，2021年象嶼地產(chǎn)共摘得17宗地，涉及上海（5宗）、蘇州（4宗）、重慶（2宗）、福州（3宗）、南京（1宗）、寧德（1宗）、紹興（1宗）共7座城市；2022年摘得8宗，僅涉及上海（6宗）、廈門（1宗）、蘇州（1宗）三座城市。

在2023年，同樣摘得8宗，涉及上海（4宗）、蘇州（2宗）、南京（1宗）、廈門（1宗）四座城市；2024年，共摘得5宗地（不完全統(tǒng)計），上海三宗、蘇州和廈門各一宗。

到了2025年，截至目前，象嶼地產(chǎn)也僅是摘得1宗地塊，且還是在上海。3月28日，象嶼以總價66.79億元競得上海閔行區(qū)地塊，成交樓面價3.015萬元/平方米，溢價率18.97%。

銷售往往跟著拿地跑，在此背景之下，據(jù)象嶼地產(chǎn)發(fā)布的2025年公司債券募集說明書顯示，截至2024年9月，象嶼地產(chǎn)銷售項目主要集中在上海、蘇州、福州等一二線城市。

數(shù)據(jù)來源：象嶼地產(chǎn)2025年發(fā)行公司債券募集說明書

其中，以上海為絕對重心，2021年-2024年9月末，上海區(qū)域銷售金額達976億元，占比高達55.77%；緊接著是蘇州，銷售金額491.6億元，占比28.09%。

相比之下，此次被合并的天津、唐山、重慶項目公司所在城市的銷售占比僅為1.49%、0.38%、4.24%。

截至2024年9月末，象嶼地產(chǎn)存量房地產(chǎn)項目全口徑未售面積合計217.55萬平方米，分布在福州（20.62%）、上海（16.84%）、蘇州（15.66%）、南平（10.09%）、廈門（9.55%）、重慶（8.31%）、紹興（6.84%）、天津（6.08%）、唐山（3.33%）、南京（2.68%）共10個城市。

自2022 年 5 月出任象嶼集團黨委委員、象嶼地產(chǎn)黨委書記兼董事長的胡新立，一改前任王澍陶此前堅持的福建大本營戰(zhàn)略，親自籌劃組織重塑、調(diào)兵遣將，建立 “上海+廈門” 雙總部模式。

然而，即使是將火力都集中在了上海、蘇州等核心戰(zhàn)略城市，但外拓這一條路也并沒有胡新立想象中的那么容易，尤其是上海。

房企外拓的最大難點在于拿地與銷售：若無法獲取核心地塊，銷售數(shù)據(jù)便難以提升；而房企現(xiàn)金流主要依賴銷售，若缺乏充足資金支撐，地塊競爭優(yōu)勢會大幅削弱，二者陷入死循環(huán)。

近年來，隨著更多頭部房企聚焦核心一線城市，上海土地市場競爭越發(fā)激烈，尤其是2024年6月后，上海土拍恢復(fù)“價高者得”規(guī)則，大量土地溢價成交，投資風(fēng)險加劇，土地獲取難度也隨之劇增。

在此背景之下，常常錯失目標(biāo)地塊的象嶼地產(chǎn)也被戲稱為“陪跑常客”。

例如，今年3月3日出讓的嘉定新城核心區(qū)F03A-4地塊，象嶼地產(chǎn)提前半個月便放出風(fēng)聲對這宗地志在必得，但經(jīng)歷49輪競價拉鋸戰(zhàn)后，最終被招商蛇口奪走；還有2月 20日的奉賢新城10單元06-07地塊，1月24日松江SJS30003單元01-18號地塊等等。

頻頻被截胡，最惆悵或許是2024年初空降滬浙區(qū)域擔(dān)任總經(jīng)理的鮑軼群。

鮑軼群曾任職上海綠地、上海城開、復(fù)星集團、龍光地產(chǎn)上海區(qū)域總經(jīng)理、金地商置華東區(qū)域環(huán)滬公司總經(jīng)理等職位，而象嶼地產(chǎn)此次本想借助鮑軼群在上海摸爬滾打多年的經(jīng)驗進一步深耕，讓其負(fù)責(zé)拿地和品牌，但似乎也未能扭轉(zhuǎn)拿地的頹勢。

盡管象嶼地產(chǎn)對外宣稱“定位利潤中心，對規(guī)?？剂枯^少，主要考慮盈利”，但市場的激烈競爭也進一步壓縮了項目利潤。

據(jù)募集說明書顯示，2024年1-9月，象嶼地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)毛利率僅14.85%，而2023年是28.61%，2022年是30.20%。

數(shù)據(jù)來源：象嶼地產(chǎn)2025年發(fā)行公司債券募集說明書

除了拿地難外，由于上海項目大多數(shù)位于郊外環(huán)，銷售、去化也面臨一定的挑戰(zhàn)。

據(jù)2025年募集說明書，2024年三季度象嶼地產(chǎn)實際銷售金額154.67億元，而2023年全年銷售額為403.40億元，不足四分之一。

去化方面，上海嘉定區(qū)的虹橋嘉悅府項目，2023年開盤，可售總套數(shù)1004套，截至目前已售出723套，兩年時間去化率為72%；而同樣是2023年開盤的都匯云鏡，去化率72%。

不過也并非所有郊外環(huán)項目都如此，象嶼和聯(lián)發(fā)合作的金海汀云臺項目，由于地段交通便利，性價比高，總價500萬級就能上車，因此項目五開五罄，共推出620套房源。

2025年，象嶼地產(chǎn)在上海的首個內(nèi)環(huán)項目蘇河琹廬即將入市，而這也將決定著其在內(nèi)環(huán)的口碑以及2025年的銷售戰(zhàn)績，能否打響這關(guān)鍵一槍還得拭目以待。

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