他曾是汕頭的舊改王，也是行業(yè)中讓人嘆服的存在。

他曾揚(yáng)言：龍光將是民營(yíng)房企笑到最后的存在，巔峰時(shí)期身價(jià)千億。

可這樣的高光時(shí)刻轉(zhuǎn)瞬即逝，千億房企巨頭說(shuō)栽就栽了，總負(fù)債2265億。

但這個(gè)房企巨頭沒有想過跑路，也沒有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，反而放話絕不躺平，不逃避債務(wù)。

背負(fù)千億債務(wù)，重組后能否重生呢？

從汕頭走出的 “地王”

1996 年，汕頭金禧花園的工地上，29 歲的紀(jì)海鵬穿著膠鞋穿梭在腳手架之間，這個(gè)被同行視為 “麻煩事” 的城中村改造項(xiàng)目，成了他進(jìn)軍地產(chǎn)的起點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)的汕頭房企大多盯著商品房開發(fā)，沒人愿意碰拆遷補(bǔ)償復(fù)雜的舊改項(xiàng)目，但紀(jì)海鵬帶著弟弟紀(jì)建德，用四年時(shí)間把金禧花園變成了當(dāng)?shù)刈畲蟮臉潜P，開盤即包攬半壁江山的銷售額。

這場(chǎng)漂亮的首戰(zhàn)，成了他日后 “逆周期擴(kuò)張” 的基因，當(dāng)別人避開風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，紀(jì)海鵬看到的是機(jī)會(huì)。

2003 年，深圳寶安中心區(qū)的土地拍賣會(huì)上，紀(jì)海鵬舉牌的手幾乎沒放下過，2.86 億拿下寶安地王，6.81 億收入佛山天湖酈都地塊，龍光的名字開始在大灣區(qū)土地市場(chǎng)炸響。

同行們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)來(lái)自汕頭的房企老板，專挑別人不敢碰的高價(jià)地塊，甚至在 2017 年以 168.55 億港元刷新香港土地總價(jià)紀(jì)錄，讓見慣大場(chǎng)面的新鴻基掌門人都驚嘆 “顛價(jià)”。

那些年的龍光，就像地產(chǎn)界的 “狂飆者”，高峰期年銷售額突破 1400 億，躋身千億房企俱樂部。

盡管事業(yè)如此高光，可紀(jì)海鵬依舊低調(diào)，他極少出現(xiàn)在公開場(chǎng)合，女兒紀(jì)凱婷 24 歲登頂福布斯最年輕女富豪時(shí)，他仍躲在幕后掌控大局。

可他這種 “低調(diào)做人、高調(diào)做事” 的風(fēng)格，讓龍光在地產(chǎn)上行周期一路狂奔，卻也為后來(lái)埋下隱患， 高杠桿拿地、家族式?jīng)Q策、表外負(fù)債累積，一旦集中爆發(fā)，將成為致命一擊。

爆雷

2022 年 1 月，一條 “龍光存在未披露美元私募債” 的傳聞，像導(dǎo)火索般點(diǎn)燃了危機(jī)。

5 月的香港聯(lián)交所，復(fù)牌首日的龍光股價(jià)開盤即暴跌 57%，市值縮水至 67 億港元，曾經(jīng)的千億房企淪為 “仙股”。賬上 382 億現(xiàn)金，實(shí)際可動(dòng)用的不到一半，17 億美元境外債利息無(wú)法支付，紀(jì)海鵬第一次感受到了刺骨的寒意。

與許家印 “假離婚轉(zhuǎn)移資產(chǎn)” 的消極應(yīng)對(duì)不同，紀(jì)海鵬選擇了正面硬剛，他親自牽頭與境外債權(quán)人進(jìn)行 16 輪談判，會(huì)議室的燈光常常亮到凌晨。

那些曾經(jīng)被視為 “核心資產(chǎn)” 的大灣區(qū)地塊，此刻成了救命籌碼 ，南寧、珠海的項(xiàng)目股權(quán)被折價(jià)質(zhì)押，深圳的舊改項(xiàng)目緊急轉(zhuǎn)讓，甚至連香港凱玥項(xiàng)目這樣的地標(biāo)級(jí)豪宅，也被擺上貨架。

有債權(quán)人后來(lái)回憶：“紀(jì)老板帶著我們看地塊時(shí)，指著沙盤說(shuō)‘這些都是實(shí)在的資產(chǎn)，龍光不會(huì)賴賬’，那種眼神里沒有逃避，只有破釜沉舟的狠勁。”

但自救之路遠(yuǎn)比想象艱難。

2022 年財(cái)報(bào)顯示，龍光凈虧損 88.7 億，總負(fù)債 2265 億，銷售額暴跌至 441 億，相當(dāng)于巔峰期的零頭。資本市場(chǎng)用腳投票，美元債價(jià)格跌到 20 美分，境內(nèi)債也遭遇 “股債雙殺”。

紀(jì)海鵬不得不放下 “地王收割機(jī)” 的傲氣，開始學(xué)習(xí) “賣賣賣”，2023 年全年，龍光處理了超過 50 億的資產(chǎn)，連總部大樓的部分樓層都掛牌出售。

重組突圍

2024 年，當(dāng)世茂、佳兆業(yè)等房企的重組方案紛紛遇挫時(shí)，紀(jì)海鵬團(tuán)隊(duì)拿出了 “現(xiàn)金收購(gòu) + 短期票據(jù) + 可轉(zhuǎn)債 + 長(zhǎng)期票據(jù)” 的組合方案，整體削債比例達(dá)到 70%。

這個(gè)方案的核心，是用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取債權(quán)人信任 ，香港凱玥項(xiàng)目估值 300 億，雖未完全出售，但作為抵押品讓債權(quán)人看到了實(shí)實(shí)在在的還款來(lái)源，深圳、佛山的核心地塊打包成 “資產(chǎn)包”，允許債權(quán)人選擇實(shí)物抵債或長(zhǎng)期持有。

“紀(jì)老板太懂債權(quán)人的心思了。” 一位參與重組談判的投行人士透露，“他沒有像其他房企那樣一味求展期，而是把‘真金白銀’和‘未來(lái)預(yù)期’都擺到臺(tái)面上。

現(xiàn)金部分即時(shí)兌付 30%，剩下的分 3-4 年用票據(jù)和可轉(zhuǎn)債兌現(xiàn)，既解決了短期流動(dòng)性，又給了長(zhǎng)期回款的希望。”

這種務(wù)實(shí)策略很快見效，境內(nèi) 21 筆債券重組，92% 的債權(quán)人簽署支持協(xié)議，境外債展期方案獲得 80.8% 的支持率，創(chuàng)下同期民營(yíng)房企重組的高紀(jì)錄。

在保交付戰(zhàn)場(chǎng)上，紀(jì)海鵬更是親自掛帥。

2024 年，龍光交付了 2.8 萬(wàn)套房，在暴雷房企中名列前茅，這種 “保交付換口碑” 的策略，間接為債務(wù)重組贏得了時(shí)間 ，購(gòu)房者愿意繼續(xù)買單，銷售回款才能支撐重組方案的執(zhí)行。

“地王” 光環(huán)褪去

盡管重組邁出關(guān)鍵一步，紀(jì)海鵬的壓力并未減輕。

2024 年財(cái)報(bào)顯示，龍光銷售額僅 84.3 億，1-2 月回款不足 10 億，現(xiàn)金流依然吃緊。更棘手的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不是那個(gè) “閉著眼睛拿地都能賺” 的黃金時(shí)代。

香港凱玥項(xiàng)目雖估值 300 億，但 2023 年首月僅賣出 3 套，高端市場(chǎng)的低迷讓資產(chǎn)變現(xiàn)周期拉長(zhǎng)，深圳光明的地王地塊，當(dāng)年開盤即售罄的神話不再，現(xiàn)在只能靠降價(jià)促銷回籠資金。

家族式管理的后遺癥也在顯現(xiàn)，當(dāng)年為了突破瓶頸引入的職業(yè)經(jīng)理人，終究難以融入紀(jì)氏家族的決策體系。

2017 年高溢價(jià)拿香港地王時(shí)，曾有高管建議放緩節(jié)奏，但紀(jì)海鵬對(duì)大灣區(qū)的絕對(duì)信心讓他選擇了繼續(xù)擴(kuò)張。

如今復(fù)盤，那些曾經(jīng)的 “地王” 變成了 “燙手山芋”，折價(jià)出售都難尋買家。

一位業(yè)內(nèi)資深人士評(píng)價(jià)，“成也蕭何敗蕭何，紀(jì)老板的賭性成就了龍光，也讓龍光在周期逆轉(zhuǎn)時(shí)摔得更重。”

境內(nèi)外 800 億債務(wù)重組落地只是第一步，后續(xù) 3-5 年的執(zhí)行期才是真正考驗(yàn) ，能否在銷售低迷中穩(wěn)住現(xiàn)金流，能否在行業(yè)洗牌中保住核心資產(chǎn)，能否讓債權(quán)人相信 “龍光真的能笑到最后”。

當(dāng)房地產(chǎn)從 “增量時(shí)代” 進(jìn)入 “存量博弈”，曾經(jīng)的 “地王收割機(jī)” 必須學(xué)會(huì)在狹縫中求生。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)高杠桿模式崩塌，當(dāng)行業(yè)邏輯徹底改變，有人選擇躺平，有人選擇逃亡，而紀(jì)海鵬選擇了正面硬剛。

這條路充滿荊棘，但至少，他讓市場(chǎng)看到：在地產(chǎn)寒冬里，還有人在努力鑿開冰層，為企業(yè)、為債權(quán)人、為無(wú)數(shù)個(gè)家庭守住希望。

至于能否真正 “笑到最后”，或許答案并不重要， 在這場(chǎng)注定殘酷的行業(yè)大考中，敢于直面危機(jī)的勇氣，本身就值得尊重。