樓市變局：2025 年分化加劇，剛需與各階層購房策略剖析

樓市大局已然有了定數，已經買房的朋友們要注意了，你們之間的財富差距在今年之后或許會再次被拉開。

“剛需不怕跌”，這堪稱近 10 年樓市里最大的騙局。在中國樓市，“剛需”二字仿佛成了刀槍不入的護身符。只要自稱剛需，就好像能閉眼買房，房價漲跌都與己無關。乍一聽似乎有理，可要是輕信了這話，那就輸得很慘。

即便房子是自住，它依舊是家庭最大的資產，并非消費品，而是耗費幾十年收入換來的重資產，其漲跌直接決定家庭財務安全。一旦資產縮水，不僅生活質量受影響，人生的選擇空間也會被壓縮。

國家統計局數據顯示，截至 2024 年底，多個城市二手房累計跌幅超 20%。中原地產報告表明，一線城市 2021 年高點買入的購房者已面臨上百萬元賬面虧損，三四線城市情況更不容樂觀，鶴崗部分房源每平方米不足 1000 元。剛需只能默默承受，河南鶴壁、山東菏澤、遼寧盤錦等城市二手房成交量同比暴跌 60%，房子根本賣不動。

想換房沒人接盤，想止損又賣不出去，房子成了拖累，成了困住自己的牢籠。此時，誰還能說房價漲跌無所謂呢？若剛需還自我安慰說無所謂，那只是心理安慰罷了。投入的是真金白銀，虧損的是未來幾十年的生活，這不是坐得住的問題，而是被深深套牢。

此外，房子還影響著整個家庭的財務安全。房價下跌，貸款額度縮水，想抵押周轉資金行不通，想改善換學區房，舊房賣不掉，新房買不起，直接被困住。更可怕的是，房價下跌，全家信心受挫。即便收入未變，卻不敢消費、不敢辭職、不敢生娃，人生仿佛被這套房卡死。要知道，房價影響的不只是一個人，而是整個家庭命運的主線，從孩子教育、工作選擇到父母養老，可謂牽一發而動全身。

很多人覺得自己不是炒房客就能規避風險，實則剛需承擔的風險一點不比炒房客小。炒房客能分散投資、擇機止損，大不了換個投資方向。而剛需把一生積蓄和未來現金流都壓在一套房上，貸款十幾年還不完，房子一跌，未來預支的現金流都成了沉沒成本，真是進無可進、退無可退。

顯然，這不是自住剛需，而是負債韭菜。所以，別再騙自己房價漲跌無所謂了，剛需才是最怕房價下跌的群體，他們沒有多余資產對沖風險，也沒機會抄底補倉。要記住，自住不代表安全，自住也不是免死金牌，買房是人生財務規劃的起點，一旦買錯，就成了接盤俠。

2025 年，中國樓市將迎來前所未有的分化。回顧 2019 - 2021 這幾年，堪稱樓市價格的分水嶺。此前十幾年，老百姓財富差距主要體現在有房者和無房者之間。此后，隨著樓市二手房參考價、限跌令的執行，房地產稅的推進，以及“三道紅線”實施后房企爆雷、成本價清庫存等情況出現，我國樓市進入下半場。今年是“十四五”規劃收官之年，種種跡象表明，購房者的財富差距將在好房子與差房子之間拉開。

“十四五”規劃明確提出，全國 40 個重點城市要新增 650 萬套保障性住房。據住建局披露信息，目前大概完成了 80%，明年預計還有 130 萬套保障性住房在建。怎么建呢？前段時間政治局會議要求各地加快落實商品房收儲工作，即明年會有 130 萬套賣不出的商品房被政府收購，轉為保障性住房出租。這一舉措將徹底改變房價走勢。全國住房城鄉建設工作會議更是直白傳達出三句話：以人定房，以房定地，以房定錢。

意思是未來樓市會形成雙軌制。要是錢包緊張，650 萬套保障性住房能解決居住問題。而且地方政府大量收房，普遍以市場價 5 折左右回收，這可能帶動周邊剛需房型價格繼續下降，通過保障性住房和庫存剛需房價格下降，逐步實現“居者有其屋”。

要是經濟條件較好，全新的無公攤住房 3.0 規劃已來。全國住房建設工作會議明確提出要發布好住房技術導則，引導房企建設好房子。判斷好房子有個簡單方法，在當前全國房價仍在補跌過程中，那些不降反升的小區就屬于好房子范疇。2024 年全國商品房銷售面積與金額同比下降 13%和 10%，但上海全年平均每天能賣出 7 - 3000 萬以上的豪宅，全國豪宅成交量比去年暴漲 50%。

能花 3000 多萬買房的人，眼界和消息面大概率更優。豪宅漲價邏輯在于，如果 2025 年開始大規模收房，市面上二手房庫存量大幅降低，加上部分剛需房價格可能繼續下跌，核心區域的高品質小區就會變得稀缺。同時，貨幣寬松、降準降息，買房成本降低，理財收益下降，對部分人來說，核心城市核心地段的好房子成為對抗通脹的優質資產。這就是“以人定房，以房定價”，根據不同人群匹配不同房子，不同房子對應不同價格區間。

“以房定地”方面，過去各地政府不斷賣地，導致商品房庫存大量積壓。自然資源部出臺文件，要求住宅庫存計劃周期 36 個月以上的城市停止供地，這使得大部分城市土地供應計劃直接減少 40% - 70%。當前樓市供應端減少量已達 10 年內新低。捋清邏輯會發現，新房供應量斷崖式減少，符合大會要求的 3.0 住宅量也會變少，加上貨幣寬松持續放水，市場上資金增多，房價的馬太效應會進一步放大，樓市分化時間也會加快。

按照好房子設計落地及新項目開發周期，一般 18 個月左右，大概到 2026 年下半年、2027 年上半年，會有大量新建好房子集中出現，這可能導致老房子、差房子進一步貶值，周邊其他好小區進一步升值。因為未來樓市是存量博弈時代，市場容量有限，有樓盤上漲就必然有樓盤下跌。

未來好小區和差小區帶來的財富分化，可能如同之前買房和沒買房的差距。所以當下大家要找準自身定位。對于在大城市打拼且資金有限的年輕人，最好關注保障性住房，二手老房子價格可能還會下降。對于中產家庭，若計劃再次購房，改善型小區是不錯選擇，通常這類小區居住環境好，租金回報率也不錯。

若手上有偏遠區域用于投資的剛需房子，多關注租售比。租售比尚可，可留著出租；租售比很低，就不建議長期持有。對于更富裕階層，核心城市的核心資產是當前最佳選擇。這個世界就是如此割裂，人多的地方缺房子，房子多的地方缺人，錢也總是流向不缺錢的地方。若無法改變現狀，最好的辦法就是提升認知，在每個關鍵節點做出明智選擇。

最后要說，在我國，關乎國計民生的重大產業大多由國家壟斷，如通信、電力、煙草、石油等。房地產過去 20 年市場化發展已屬例外，未來逐步回歸國家主導也不必過于意外。所以即便還想投資房地產，首先要避開那些拆不起的老破小和小城市的舊房子，因為當房地產成為公共服務，這類房子會率先降價。在中國要實現財富增長，就必須看清國內經濟趨勢，順應時代發展。