代建行業(yè)正進(jìn)入“頭部企業(yè)格局穩(wěn)定、其余企業(yè)加速分化”的新階段。

從CRIC發(fā)布的《2024年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30》榜中可以看出，2024年綜合實(shí)力TOP30代建企業(yè)總合約面積達(dá)到9.14億平方米，同比增長(zhǎng)23%；新增簽約面積1.93億平方米，同比增長(zhǎng)6%，其中TOP5企業(yè)集中度接近五成。

經(jīng)歷過(guò)快速擴(kuò)張和激烈競(jìng)爭(zhēng)后，代建行業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的“沉淀”期，需要企業(yè)不斷修煉內(nèi)功來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力，從戰(zhàn)略、服務(wù)范圍、組織架構(gòu)等各方面做出準(zhǔn)備，增強(qiáng)自身穿越周期的能力。

截止2024年全年，代建綜合能力30強(qiáng)企業(yè)的總合約面積達(dá)到9.14億平方米，同比增長(zhǎng)23%。其中總合約規(guī)模同比增長(zhǎng)超過(guò)50%的代建企業(yè)有9家，部分“新”入局企業(yè)仍在快速擴(kuò)張。

具體企業(yè)來(lái)看，2024年只有2家代建企業(yè)總合約規(guī)模超1億平方米，分別為綠城管理和藍(lán)城集團(tuán)。這兩家企業(yè)雖然有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但兩家企業(yè)2024年總合約規(guī)模同比增速低于平均水平，增速有所放緩。

值得注意的是，部分代建企業(yè)實(shí)現(xiàn)梯隊(duì)躍升，總合約規(guī)模在2000-5000萬(wàn)平方米、1000-2000萬(wàn)平方米的企業(yè)數(shù)量均有所增加，分別增加2家和1家至8家和7家。

從新增簽約面積來(lái)看，2024年綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.93億平方米，同比增長(zhǎng)6%，增速較2023年下降20個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，代建賽道競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

行業(yè)集中度仍然高企。2024年總合約規(guī)模中，TOP5建面占比達(dá)到46%，新增合約中，TOP5企業(yè)占比也達(dá)到46%，較2024年上半年繼續(xù)提高4個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張、進(jìn)一步占領(lǐng)市場(chǎng)份額的需求依然旺盛。

從2024年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30來(lái)看，總體呈現(xiàn)三個(gè)特征：

首先，代建頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，表現(xiàn)穩(wěn)定。綜合能力TOP10企業(yè)總體變動(dòng)率僅為10%，格局相對(duì)穩(wěn)定，另外綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地管理三家企業(yè)更是呈現(xiàn)出三強(qiáng)鼎立的態(tài)勢(shì)。

其次，“新”入局企業(yè)憑借自身特色、獨(dú)有競(jìng)爭(zhēng)力迅速擴(kuò)張，成為代建賽道的中流砥柱。綜合能力前十中，旭輝建管、龍湖龍智造、而今管理、招商建管、新城建管等近兩年持續(xù)在新拓項(xiàng)目中發(fā)力，并不斷在細(xì)分領(lǐng)域打造代建“護(hù)城河”。

第三，民營(yíng)代建企業(yè)仍是主流。從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看，民企是絕對(duì)主流，占比達(dá)63%；國(guó)企央企數(shù)量占比17%。值得注意的是，在頭部TOP5企業(yè)中，央國(guó)企和混合所有制企業(yè)比例更高。

代建行業(yè)正迎來(lái)周期性變化，行業(yè)增速放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，為適應(yīng)市場(chǎng)變化，入局企業(yè)已開(kāi)始深化調(diào)整轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”賽道，并呈現(xiàn)出明顯的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新調(diào)整趨勢(shì)，積極尋求細(xì)分領(lǐng)域的增長(zhǎng)。

最為典型的調(diào)整是持續(xù)推進(jìn)合伙人計(jì)劃。目前，代建綜合實(shí)力TOP10企業(yè)都已推出合伙人計(jì)劃，短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)較多項(xiàng)目落地，且通過(guò)合伙人計(jì)劃，能夠提升企業(yè)的資源整合能力。

同時(shí)，代建企業(yè)正積極延長(zhǎng)服務(wù)鏈條，形成全周期服務(wù)模式。

多元化代建業(yè)務(wù)也成為代建企業(yè)的重要發(fā)展方向。代建企業(yè)應(yīng)該不再局限于傳統(tǒng)的住宅代建，而是縱向發(fā)展多元化領(lǐng)域拓展，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

“地產(chǎn)冷、代建熱”的發(fā)展趨勢(shì)仍在延續(xù)。然而隨著入局企業(yè)逐漸“飽和”，代建行業(yè)也迎來(lái)增速放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)分化的新階段。

短期內(nèi)代建行業(yè)雖然增速有所放緩，但中長(zhǎng)期仍然存在較大發(fā)展空間，不過(guò)由于優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目有限，對(duì)于企業(yè)而言，未來(lái)在代建市場(chǎng)勢(shì)必將迎來(lái)一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）