4月25日，四川省人民政府印發(fā)《關(guān)于取消普通住宅和非普通住宅標準有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），提出全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標準，明確與此相銜接的土地增值稅免征政策具體執(zhí)行標準。

對于老百姓、房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)市場而言，這一政策較之前有何不同？又會帶來什么影響？四川省財政廳相關(guān)負責人針對社會廣泛關(guān)切的四個問題進行詳細解讀。

一問：以前是什么政策？

據(jù)介紹，為增加普通住宅供應(yīng)，2005年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）規(guī)定，普通住宅和非普通住宅實行分類施策管理，并授權(quán)各省從容積率、單套建筑面積、實際成交價格等三個方面制定普通住宅標準。

按照國家授權(quán)，四川省普通住宅標準的三項條件明確為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。簡單理解，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，價格相對符合居民的購買力，適合大多數(shù)家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標準、更大的面積、更高的價格。

實行普通住宅和非普通住宅分類管理后，國家明確對普通住宅在稅收方面給予優(yōu)惠政策支持。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，且增值額未超過開發(fā)成本費用20%的，免征土地增值稅。

二問：為什么要取消普通住宅和非普通住宅標準？

黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標準。為落實黨的二十屆三中全會精神，國家有關(guān)部委明確要求調(diào)整或取消各類購房的限制性措施，其中包括取消普通住宅和非普通住宅標準。取消各類限制性措施將推動房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的積極預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，《通知》明確全省統(tǒng)一取消普通住宅和非普通住宅標準。

三問：取消后稅收政策如何執(zhí)行？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定的土地增值稅免征政策優(yōu)惠對象為普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅標準后，稅收優(yōu)惠政策如何執(zhí)行？

2024年11月，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），規(guī)定取消普通住宅和非普通住宅標準的城市需要繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅免征優(yōu)惠，并授權(quán)省級政府明確政策具體執(zhí)行標準。

四川省財政廳相關(guān)負責人介紹，相較以往，四川省土地增值稅政策沒有變化。取消普通住宅標準之前，符合標準的可以免征土地增值稅；取消普通住宅標準之后，《通知》明確的三項免稅條件與四川省原普通住宅標準完全一致，對有關(guān)市（州）此前依規(guī)確定的條件與《通知》不一致的，授權(quán)市（州）人民政府確定是否繼續(xù)執(zhí)行，保持了四川省房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負穩(wěn)定。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造某住宅小區(qū)，該住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，在土地增值稅清算時，對于其中單套建筑面積在140平方米以下且實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住宅，如增值額未超過開發(fā)成本費用20%的，在以前年度可免征土地增值稅，在《通知》出臺后，可繼續(xù)享受免征政策。

此外，按照國家規(guī)定，高級公寓、別墅、度假村不能享受前述土地增值稅免征政策。針對網(wǎng)友關(guān)注的“公寓是否受政策影響”問題，四川省稅務(wù)局有關(guān)負責人回應(yīng)稱，如果公寓的性質(zhì)是商業(yè)而非住宅（例如許多40年產(chǎn)權(quán)的公寓），不在本次新政覆蓋范圍內(nèi)；如果公寓的性質(zhì)是住宅（例如有一些70年產(chǎn)權(quán)的公寓），則參考政策明確的三個條件，如果符合條件可以免征土地增值稅。

四問：新政對居民購房和房地產(chǎn)企業(yè)是否會有影響？

四川省財政廳相關(guān)負責人介紹，由于前后政策標準完全一致，不會影響房地產(chǎn)企業(yè)依規(guī)享受土地增值稅免征政策，以此穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)稅負。

“可以理解為對中央‘促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’政策的落地落實。”西南財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授周克清表示，新政策中提到的土地增值稅免征政策在標準未取消時就一直在執(zhí)行，新政出臺后再次明確，能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)找到政策執(zhí)行依據(jù)，穩(wěn)定房企稅負預(yù)期，避免因政策變化而沖擊開發(fā)建設(shè)。

“由于普通居民購、賣住房不涉及繳納土地增值稅，這種調(diào)整是針對房地產(chǎn)開發(fā)商在適用優(yōu)惠政策上提供依據(jù)，不會增加購房者的負擔?！彼拇ㄊ∝斦d相關(guān)負責人介紹。

此外，《公告》規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房和第二套住房，面積為140平方米及以下的，均減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，分別減按1.5%、2%的稅率征收契稅。

“我們也一直按照這個標準在執(zhí)行?！彼拇ㄊ《悇?wù)局相關(guān)負責人介紹，契稅新政減輕了購房負擔，增強了居民購房支付能力。2025年一季度四川累計新增減征契稅12.28億元，惠及近8萬戶購房家庭。

在個人出售住房增值稅方面，四川省繼續(xù)執(zhí)行“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售免征增值稅”政策。

來源：川觀新聞
編輯：馮田田 如月

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