最近，老舊小區(qū)改造消息，令無(wú)數(shù)老房業(yè)主們喜笑顏開(kāi)，

住建部會(huì)議明確，2025年底前，全面完成2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；將城中村改造支持范圍從35個(gè)大城市擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)市。”

人們開(kāi)始討論，這一次拆遷補(bǔ)償，會(huì)不會(huì)和10年前那樣翻倍？會(huì)不會(huì)又整棟樓拆出幾個(gè)千萬(wàn)富翁？大家你一言我一語(yǔ)，興奮之情溢于言表。

不過(guò)仔細(xì)研讀新政細(xì)則后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)看似熟悉的拆遷大戲，其實(shí)早已換了劇本。

01、又一次全國(guó)大拆遷開(kāi)始了

文件規(guī)定，全國(guó)2000年前建成的老舊小區(qū)全部納入改造范圍，這一舉措將涉及22萬(wàn)個(gè)小區(qū)、3900萬(wàn)戶家庭，而且改造的推進(jìn)速度明顯加快了。

但是，和2015年棚改的“貨幣化強(qiáng)刺激”不同的是，這一次改造還有兩大新舉措：

①改用"專項(xiàng)債"低息貸款替換高息債務(wù)，光利息就能省下6000億。就像深圳老電梯換新，每臺(tái)直接補(bǔ)貼15萬(wàn)，居民不用掏腰包，大大減輕了改造負(fù)擔(dān)；

②房票安置，即拆遷戶只能憑房票購(gòu)房，這樣就避免了大量資金補(bǔ)償導(dǎo)致的炒高房?jī)r(jià)。預(yù)示著像10年前那種拆遷致富神話即將終結(jié)。

02、這一次改造和10年前的三大本質(zhì)區(qū)別

第一，資金邏輯不一樣

2015年是央行通過(guò)PSL投放3萬(wàn)億基礎(chǔ)貨幣，大量熱錢涌入樓市，催生房?jī)r(jià)暴漲。現(xiàn)在采用專項(xiàng)債延長(zhǎng)債務(wù)周期的方式，比如深圳某項(xiàng)目拆遷款補(bǔ)償延遲十年支付，熱錢直接關(guān)進(jìn)"時(shí)間牢籠"，避免對(duì)樓市造成沖擊。

第二，補(bǔ)償方式不同

以前是現(xiàn)金補(bǔ)償，比如北京某老房業(yè)主，選擇現(xiàn)金補(bǔ)償單價(jià)是周邊房?jī)r(jià)的70%。

但是現(xiàn)在是房票安置，雖然可以享受15%的溢價(jià)，但是只能購(gòu)買指定開(kāi)發(fā)商樓盤。拆遷戶的選擇空間被大大限制了。而且看似多賺15%，實(shí)則可能開(kāi)發(fā)商提價(jià)后的數(shù)字戲碼。

第三，改造目標(biāo)不一樣

十年前為消化庫(kù)存，但大拆大建也制造了不少遠(yuǎn)郊“鬼城”，現(xiàn)在是以城市中心區(qū)為核心，拒絕重蹈上次的覆轍。

03、重啟大規(guī)模拆遷的兩大核心原因

第一，強(qiáng)效去化。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)庫(kù)存7.5億㎡，以當(dāng)前的自然去化速度，保守看起碼要5年時(shí)間。而這是通過(guò)房票定向去化，預(yù)計(jì)拉動(dòng)2億㎡商品房銷售，不僅可以有效快速的消化庫(kù)存，還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入動(dòng)力。

第二，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

這一次的拆遷不再是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是要向產(chǎn)業(yè)家居住方面系統(tǒng)性升級(jí)，通過(guò)這些改造，不僅城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，同時(shí)，居民的就業(yè)機(jī)會(huì)也大大增加，而且也大大提高了居民的生活質(zhì)量。

總之，這次拆遷，本質(zhì)是各城市主導(dǎo)的樓市“去庫(kù)存”與“流動(dòng)性引導(dǎo)”策略。

一方面，用"政府收房+拆遷"組合拳，幫開(kāi)發(fā)商清庫(kù)存回血 ，另一方面，拿房票代替現(xiàn)金，把拆遷款鎖死在樓市里流動(dòng)，此外，通過(guò)城市更新優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)，讓拆遷真正惠及民生 。

說(shuō)白了，拆遷暴富時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了！

現(xiàn)在拆遷更像是城市做"大手術(shù)"——既要治?。ㄈ?kù)存），又要養(yǎng)生（調(diào)結(jié)構(gòu)），還要防后遺癥（控房?jī)r(jià)）。普通人在這場(chǎng)變革中，與其做夢(mèng)一夜暴富，不如關(guān)注自家小區(qū)會(huì)不會(huì)改造，周邊配套會(huì)不會(huì)升級(jí)來(lái)得更實(shí)在。