4月25日中央政治局召開會議，對國內近期經濟形勢進行了研判并對未來進行了部署。

其中，有關樓市的部分特別值得注意，一是放在了“防風險”的板塊；二是出現了一些新的提法，比如會議首次提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，這與與去年年末召開的中央經濟工作會議和今年全國兩會政府工作報告“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的表述有所不同。

可以從中推敲，政府對于樓市下一步工作有了新的決策。

從最新的數據來看，自從去年“926”之后，樓市跌幅確實有所收斂，個別熱門城市也已經完成止跌。在此背景下，記者特地走訪了深圳幾家頭部地產中介，以期從深圳市場窺視全國樓市一些走向。

“房價會在今年年底達到平衡”

記者先來到了科技園片區找了某家中介，這里的劉經理向記者簡單介紹了該片區最近的實際交易情況，“我所在的門店，去年10月、11月迎來了久違的高峰，還有不少外地客，全深圳總體每月接近2萬套，現在某些戶型還出現了價格上漲的態勢。

今年開年后成交量比不上之前，全市每月7、8000套，價格也略有回落。最近也延續著這樣的趨勢，4月交易量比起3月有所減少，3月有80套，4月有50套左右。”

對于目前的情況，從業17年的劉經理認為主要是受兩大因素影響，一是最近的對等關稅，這種不確定性令到不少客戶有些猶豫，特別是從事外貿相關行業的。

劉經理舉例，自己有一位做跨境電商的客戶，在前幾年全款買下了好幾個片區的大戶型。最近，該客戶又找到他，希望賣出一些，至于原因，對方沒有詳細說明。

第二則看供求關系，不同片區情況有所不同。劉經理認為，東部片區的房子，新房量還較大，止跌壓力也就較大。而南山、福田、寶安中心區基本沒什么新房，優質的房子不多，主要還是二手存量市場，所以價格較大幾率會企穩。

讓樓市“止跌企穩”是在去年“926”會議中首次提出，市場因此明顯活躍了起來，該次“425”會議則表示要持續鞏固房地產市場穩定態勢。

作為從業者，劉經理認為，近期大概率政府會加推政策，這會有效促進交易量回升。即使不出，雖然短期價格會略往下行，但總體趨勢慢慢往上走的機率更大，因為深圳科技底蘊良好，人口也持續流入，再加之最近杭州因科技六小龍受到關注，樓市率先止跌，他對深圳市場持樂觀的態度。

不過他也表示，前些年暴漲的局面應該很難再出現了。

他判斷，深圳樓市半年就會回暖，房價也會在今年年底達到平衡。

“核心區的房子永遠都能保值”

記者隨后又來到熱門片區之一香蜜湖，該處是深圳老牌高端住宅區，地理位置優越，一直以來備受精英階層人士青睞。

行入中旅一期二期，馬路兩邊可以看到許多有名的地產中介公司，記者走入某原中介了解情況，店內的張經理介紹到，該片區近期總體房價在16萬到17萬之間，在歷年水平中處于相對低位。

最近，隨著行情波動，買賣雙方的交易心態也發生了一些變化。

她以手頭中旅一期的一套178m的四家一方為例，該房東去年底以3500萬的價格掛盤，當時該房東惜售心理比較強烈，最多只愿意優惠到3400萬賣出。但到了今年三月份，同戶型有一套2800萬成交之后，該房東不得不將掛盤價調低到2999萬。張經理認為，這套房的最后成交價也將定格在2800萬左右。

對于現在是否是個入手的好時機，張經理是這么看的，“對于剛需和置換群體而言，現在是比較合適的。特別是如果買家計劃在深圳長期發展，就更不用太在意一時的價格波動，因為核心區的房子永遠都能保值。”

“今年會是橫盤”

最后，記者走訪了深圳灣片區，這是近年來深圳最為出名的新興豪宅片區，片區內有深圳灣一號、恒裕濱城二期、半島城邦三期和悅府等著名小區。

記者和專注高端市場的某茲行吳經理進行了交流。他認為，總體來看，今年以來市場情緒有明顯好轉，買家對未來的預期比起去年有明顯改善，特別是偏剛需、改善住房。兩到三四千萬價位段的房子需求量很旺盛，價格也趨于穩定。

但大標的博弈依舊比較嚴重，最近深圳灣片區成交量很少，總價5000萬以上的房子房價還有下降的空間。

吳經理認為關稅戰在一定程度上左右了買家的決定，關稅戰沒打之前，客戶還比較看好，開始之后，客戶明顯調低了預期，就吳經理接觸來看，客戶的判斷是隨著時間的推移，關稅戰不光會影響外貿行業，還會影響到整體經濟。

對于未來，吳經理認為起碼今年“穩”會是市場主調，“就深圳來說，市場總體大概率會將處于橫盤的狀態，價格肯定沒有太大的下降空間，但漲也不太現實。剛需改善會是樓市的主要支撐，投資客戶已經沒有了。

對于賣方來說，現在價格也確實降無可降，沒有必賣理由都不太愿出售。”

“止跌回穩”態勢需鞏固

通過走訪深圳這幾個比較有代表性的片區，記者發現對于剛需與改善性住房而言，基本上可以說已經做到了“止跌回穩”，但由于外圍不確定因素頻升，如關稅戰等，這種回穩態勢又被蒙上了一層陰影。

另外，除了這三個片區以外，深圳其他片區的樓市情況也依舊不容樂觀，無論是交易量還是價格都處于低位。

因此，可以說此次“425”政治局會議所提出的“要鞏固房地產市場穩定態勢”政策方向是十分精準的。 如何切實“鞏固”，將是當下主管部門和地方政府的重要課題，可以預見的是，接下來的一兩個月將是樓市政策出臺的密集期。

來源：香港經濟導報

作者：本刊首席記者 納婕謐