越來(lái)越多房企破產(chǎn)重整和債務(wù)重組的成功落地，將成為“保主體、穩(wěn)主體”的重要一環(huán)。

◎文 / 克而瑞研究中心

4月17日，根據(jù)全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)上協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)管理人發(fā)布的公告，《重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司等三十家企業(yè)重整計(jì)劃（草案）》已獲債權(quán)人高票通過。4月21日重慶市第五中級(jí)人民法院也已正式裁定批準(zhǔn)草案。這標(biāo)志著協(xié)信已經(jīng)完成了破產(chǎn)重整的關(guān)鍵一步，成為全國(guó)首個(gè)通過司法重整實(shí)現(xiàn)紓困的百?gòu)?qiáng)房企。此外，房企債務(wù)重組方面也在加速推進(jìn)，從融創(chuàng)、世茂、遠(yuǎn)洋等規(guī)模企業(yè)的債務(wù)重組計(jì)劃獲批，到金科股份重整計(jì)劃草案表決通過、并且積極推動(dòng)重慶金科的再次表決，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的破繭重生，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展有著非常重大的意義。

01

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)債務(wù)重組難度大

成為業(yè)內(nèi)破產(chǎn)重整成功范本

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)破產(chǎn)重整的時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，先后經(jīng)歷了三年多時(shí)間。重慶市第五中級(jí)人民法院最早于2021年10月裁定了對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的破產(chǎn)重整。此后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)下屬的重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)商業(yè)管理、重慶遠(yuǎn)瀾房地產(chǎn)開發(fā)等29家企業(yè)陸續(xù)被裁定破產(chǎn)重整。2022年11月，重慶五中院對(duì)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)公司及29家企業(yè)進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整。2023年8月，管理人向重慶五中院提交了重整計(jì)劃草案，并于2023年10月召開了第三次債權(quán)人會(huì)議，表決重整計(jì)劃草案，但表決未獲通過。為了避免破產(chǎn)清算，管理人通過與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商，并于2025年3月發(fā)布再次投票公告。2025年4月7日起，債權(quán)人對(duì)草案再次表決。從最后表決結(jié)果來(lái)看，草案獲得了債權(quán)人的高票通過。

之所以耗時(shí)這么久，主要還是因?yàn)閰f(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)破產(chǎn)重整的難度系數(shù)非常大，涉及債務(wù)規(guī)模超600億元，涉及債權(quán)人近5000家。根據(jù)以前公開的重整計(jì)劃草案，協(xié)信的重整方案主要分為兩部分，1）由三家投資人支付現(xiàn)金取得協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)下屬部分企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)，以完成資產(chǎn)債務(wù)剝離；2）成立協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)重整服務(wù)信托，通過“重整+重組”的方式向債權(quán)人償債。此外，普通債權(quán)金額在3萬(wàn)元以下（含本數(shù)）的部分，自人民法院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃之日起6個(gè)月內(nèi)以現(xiàn)金全額清償。這個(gè)方案照顧到人數(shù)眾多的小額債權(quán)人，維護(hù)了最大規(guī)模債權(quán)群體穩(wěn)定。

在重組的過程中，重慶市政府成立“協(xié)信風(fēng)險(xiǎn)處置專班”，協(xié)調(diào)住建、金融等部門聯(lián)合推進(jìn)，重慶市五中院全程介入指導(dǎo)程序合規(guī)性。通過“行政協(xié)調(diào)+司法裁量”聯(lián)動(dòng)，破解資產(chǎn)查封、股權(quán)凍結(jié)等執(zhí)行障礙，保護(hù)資產(chǎn)價(jià)值，維護(hù)債權(quán)人利益。

一家企業(yè)的重整成功，離不開創(chuàng)始人和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的配合與擔(dān)當(dāng)，不躺平、不放棄、敢作為。被裁定破產(chǎn)重整后，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)在最大化優(yōu)化降低成本的基礎(chǔ)上，保留最核心的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，全力配合與推進(jìn)重整進(jìn)程。與此同時(shí)，多方面籌措資金，優(yōu)先確保復(fù)工復(fù)產(chǎn)，完成20多個(gè)項(xiàng)目續(xù)工續(xù)建，總計(jì)交付近1.6萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)對(duì)小業(yè)主、政府的承諾。此外，創(chuàng)始人主動(dòng)放棄全部投資權(quán)益，相關(guān)收益將全部由債權(quán)人進(jìn)行分配，徹底實(shí)現(xiàn)股權(quán)歸零，權(quán)益讓渡，確保債權(quán)人權(quán)益最大化。

協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)重整成功的另一個(gè)關(guān)鍵，還在于形成了“央企+地方國(guó)資+AMC”的多方資本助力模式，其中蘇州資產(chǎn)、華潤(rùn)渝康等以共益?zhèn)榷嘣姆绞椒e極參與了協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的重整。最重要的是，中信集團(tuán)旗下中信金融資產(chǎn)，積極參與了重整工作，也為這次重整成功提供堅(jiān)實(shí)的基石保障。

中信集團(tuán)作為央企，下設(shè)“特殊資產(chǎn)工作室”，依托集團(tuán)金融與實(shí)業(yè)并舉優(yōu)勢(shì)，提供特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合金融解決方案，助力防范化解風(fēng)險(xiǎn)。此次旗下中信金融資本協(xié)同兄弟單位積極參與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)重整，為民營(yíng)企業(yè)提供強(qiáng)心劑，積極響應(yīng)國(guó)家鼓勵(lì)央企、國(guó)企通過市場(chǎng)化方式參與民企紓困，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的號(hào)召，體現(xiàn)了中信的央企責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。也是中信集團(tuán)與重慶市政府確定戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系后，首例在中信集團(tuán)的助力下實(shí)現(xiàn)重慶老牌全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企成功紓困的案例，兌現(xiàn)了對(duì)重慶政府的承諾。

02

房企債務(wù)重組進(jìn)入快車道

多家企業(yè)重組計(jì)劃獲批

除了協(xié)信之外，還有好幾家房企的債務(wù)重組計(jì)劃獲批，房企債務(wù)重組在2025年按下了加速鍵。首先是開年1月，融創(chuàng)十筆境內(nèi)債務(wù)重組方案獲批準(zhǔn)，成為首家完成境內(nèi)債二次重組的房企。然后是3月13日，世茂集團(tuán)的境外債務(wù)重組計(jì)劃獲得香港法院批準(zhǔn)；緊接著3月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布境外債務(wù)各項(xiàng)重組條件均已獲達(dá)成，即日起正式生效；4月8日，佳兆業(yè)境外債務(wù)各項(xiàng)計(jì)劃均已獲相關(guān)法院批準(zhǔn)。

此外，還有不少房企的債務(wù)重組進(jìn)展也接近成功。如3月18日，旭輝集團(tuán)公告已與債券持有人小組就重組支持協(xié)議若干修訂達(dá)成原則性一致，經(jīng)修訂修改的重組支持協(xié)議于香港時(shí)間2025年4月11日下午11:59起生效，有關(guān)該計(jì)劃的召集聆訊訂于香港時(shí)間2025年4月23日上午十時(shí)進(jìn)行。

協(xié)信的破產(chǎn)重整以及這么多房企債務(wù)重組協(xié)議的高票通過，為其他還在困境中的企業(yè)提供了可復(fù)制的路徑，將進(jìn)一步加速推動(dòng)這些房企重整和債務(wù)重組的進(jìn)程，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清、良性循環(huán)。

03

重整成功提振市場(chǎng)信心

“穩(wěn)主體”是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要標(biāo)志

企業(yè)重整的目的和意義，不單單在于完成債務(wù)的重組，更重要的是讓企業(yè)獲得重生，回歸正常經(jīng)營(yíng)的軌道。自2024年9月的中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，政策不斷深化，今年的全國(guó)兩會(huì)也提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的標(biāo)志很多，最重要的標(biāo)志之一，就是房地產(chǎn)主體的最終穩(wěn)定。

現(xiàn)在頭部房企止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯著，在此情況下，越來(lái)越多房企破產(chǎn)重整和債務(wù)重組的成功落地，將成為“保主體、穩(wěn)主體”的重要一環(huán)。所以說(shuō)，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的破產(chǎn)重整成功不僅僅是“個(gè)案突破”，更重要的在于這意味著，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)紓困邁向“模式復(fù)制”的關(guān)鍵一步，以“重慶經(jīng)驗(yàn)”映射全國(guó)房地產(chǎn)紓困方向，更多房企將迎來(lái)新發(fā)展和新機(jī)遇。

此外，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整、貿(mào)易摩擦持續(xù)演進(jìn)的復(fù)雜形勢(shì)下，房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)顯得更加重要。2024年全國(guó)商品房銷售金額仍有9.68萬(wàn)億元，房地產(chǎn)還是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在信心比黃金貴的當(dāng)下，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的破繭重生，不僅是市場(chǎng)信心恢復(fù)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需、夯實(shí)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力的戰(zhàn)略支點(diǎn)，更是當(dāng)前國(guó)家面臨貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)挑戰(zhàn)的信心壓艙石、穩(wěn)定劑。（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）