朋友們，最近大家是不是被樓市消息搞懵了？打開手機看新聞，這邊說房價腰斬，那邊又說豪宅暴漲、清盤。今天，我就給大家扒一扒樓市到底在玩什么。

先給大家說個數(shù)據(jù)，北京二手房掛牌量突破14萬套，上海的“老破小”三個月降了15%。但珠江新城新房卻賣到30萬1平米。在這種冰火兩重天的樓市情況下，現(xiàn)在到底該不該買房？我用3分鐘，讓你看清背后邏輯。

大家知道現(xiàn)在想賣房的房東有多瘋狂嗎？鄭州有個業(yè)主賣房送特斯拉，南京河西二手房直接打7折。為什么會這樣呢？我給大家算筆賬，按照現(xiàn)在3.2%的房貸利率，300萬的房子，貸款200萬，每年利息就是64000元。也就是說，房價每年要不上漲3.2%，你就是虧的。所以現(xiàn)在二手房成交周期從90天縮短到48天，平均砍價空間在13%到14%左右。

但更魔幻的是新房市場，成交量暴跌42%，價格反而漲了8.6%。開發(fā)商都瘋了嗎？不想賣房了？其實，開發(fā)商不是不想降價，是根本降不起。大家買的房子在銀行里早就作為抵押物了。按照現(xiàn)在規(guī)定，只要降價超過15%，開發(fā)商就要給銀行補貼保證金。就像去年某頭部房企，降價18%，結(jié)果要補200億保證金，直接爆雷了。

更狠的是，地價綁定房價，現(xiàn)在面粉比面包還貴。新房要是敢降價，政府第一個不同意。去年住建部就干了件大事，悄悄廢除執(zhí)行15年的7090政策。以前，每個區(qū)域每塊地標(biāo)配70%的90平以下剛需房，現(xiàn)在全部取消。廣州珠江新城新盤清一色200平起步，杭州錢江新城豪宅賣到12萬1平米。

我再和大家說個數(shù)據(jù)，2024年前5個月，30個重點城市，3000萬以上豪宅成交量占到57%，500萬以下剛需成交量暴跌68%。所以現(xiàn)在開發(fā)商只想做有錢人的生意，他們也在算賬。

比如說衡陽搞“零公攤”，單價直接從2萬漲到3萬。廣州也很“牛”，有新聞大家可能看到了，買100平送40平。大家知道怎么操作的嗎？他們把陽臺、飄窗全部算半面積，弄個大露臺，得房率直接到140%。你以為撿便宜了？物業(yè)費從3塊漲到6塊，車位從20萬漲到50萬。

現(xiàn)在國家很明確，在保新房。住建部推出的“好房”標(biāo)準(zhǔn)，直接把新房門檻拉高三個檔次。更值得關(guān)注的是，地方政府收儲二手房，基本都是60平米以下的“老破小”。像杭州最近收儲2萬套，全部都是60平以下的房子。這意味著什么呢？意味著幾年后，這些房子都會以保障房的身份沖擊市場。你現(xiàn)在買的“老破小”，到時候根本賣不掉。

所以現(xiàn)在該不該買房，只有兩種人不糾結(jié)。

第一種是錢多的大富豪，多一套房子不用考慮漲跌；要么就是看透規(guī)則的“人間清醒”。如果你一定要在現(xiàn)在買房，記住三條規(guī)則。

第一，緊盯核心區(qū)的改善盤。像深圳的前海、上海前灘、廣州南沙這些地方的新盤才有金融屬性。

第二，避開60平以下的產(chǎn)品，未來這些房子會像大家記憶中的BB機一樣被淘汰。

第三，警惕贈送面積超過30%的樓盤，羊毛出在羊身上，多送的面積都在公攤里找補回來了。

特別注意這兩個陷阱。第一個是三四線城市的文旅盤，像惠州的海景房，這兩年跌了60%，銷售還在說這是養(yǎng)老圣地，讓你趕緊買。第二類是遠郊地鐵規(guī)劃的盤。比如說成都的某TOD項目，說好2025年地鐵通車，現(xiàn)在連勘探都沒完成。

所以記住了，現(xiàn)在買房最大的風(fēng)險不是降價，而是未來根本賣不掉。最后問你個問題，你現(xiàn)在住的小區(qū)，2025年房價是漲還是跌？