2024年，物業(yè)管理行業(yè)在政策支持下穩(wěn)步發(fā)展。

基礎(chǔ)制度層面，物業(yè)服務(wù)納入鼓勵(lì)類商務(wù)服務(wù)業(yè)，行業(yè)定位提升。“好房子好服務(wù)”內(nèi)涵逐漸明晰，“好服務(wù)”對(duì)應(yīng)著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)加速推進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年共計(jì)發(fā)布了1項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、2項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、34項(xiàng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)和15項(xiàng)地方標(biāo)準(zhǔn)。

社區(qū)治理層面，中央與地方政府均出臺(tái)了一系列的管控政策措施，旨在全面加強(qiáng)社區(qū)安全管理。22城試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度。重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)降價(jià)輿情。

企業(yè)管理層面，針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亂象，多省市物協(xié)發(fā)文呼吁物業(yè)企業(yè)維護(hù)市場(chǎng)秩序，共同抵制不正當(dāng)?shù)蛢r(jià)競(jìng)爭(zhēng)行為，并加大懲戒力度。

這一切都為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

截至目前，60家上市物企2024年報(bào)已全部發(fā)布，上市物企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)成色究竟如何？我們從管理規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、盈利能力及經(jīng)營(yíng)效率、現(xiàn)金流表現(xiàn)、股東回報(bào)五大維度一一拆解。

據(jù)53家披露在管面積的企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上市物企總在管面積約76.6億平方米，較2023年的72.1億平方米增長(zhǎng)6.3%，增速較2023年下滑6.1%，為2021年至今增速最低。

分梯隊(duì)來(lái)看，小型物企增速最高，達(dá)7.6%，其次為頭部物企，增速7.2%，隨后是中型物企和大型物企，分別為5.4%和2.0%。

雖然頭部物企和小型物企增速較高，但增速下滑也較高，分別達(dá)7.5%和5.7%，大型和中型物企增速相對(duì)更為穩(wěn)定。

從合約面積來(lái)看，2024年44家披露合約面積的上市物企總合約面積約71.5億平方米，較2023年70.1億平方米增長(zhǎng)2%，增速下滑3%，同樣為2021年至今增速最低。

由于2024年上市物企合約面積增長(zhǎng)放緩，41家上市物企合約在管比均值由2023年1.34倍下降至1.30倍。

具體到市場(chǎng)拓展來(lái)看，2024年，企業(yè)第三方拓展力度加大，但受到持續(xù)退出項(xiàng)目影響，第三方在管面積占比有所下滑。披露完整數(shù)據(jù)的32家上市物企來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積占比約61.8%，較去年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

在管理規(guī)模方面，2024年，企業(yè)更加注重規(guī)模質(zhì)量，持續(xù)對(duì)低質(zhì)低效項(xiàng)目進(jìn)行汰換。如萬(wàn)物云全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，涉及飽和收入2.86億元，世茂服務(wù)退出6090萬(wàn)平方米、彩生活終止合約面積5860.8萬(wàn)平方米、中海物業(yè)退盤(pán)4450萬(wàn)平方米。

企業(yè)更加聚焦高能級(jí)城市，如中海物業(yè)核心都市圈新簽合約額占比提升17個(gè)百分點(diǎn)至66%；招商積余收入前五的區(qū)域貢獻(xiàn)金額95.9億元，占比55.8%；融創(chuàng)服務(wù)核心城市簽約額占比提升6個(gè)百分點(diǎn)至98%，核心城市單城市管理密度提升11%。

同時(shí)，企業(yè)更加聚焦優(yōu)質(zhì)賽道、優(yōu)質(zhì)客戶。如中海物業(yè)在學(xué)校、醫(yī)院賽道持續(xù)發(fā)力，在管數(shù)量分別超過(guò)95個(gè)、50個(gè)；招商積余聚焦醫(yī)院、交通、IFM等業(yè)態(tài)，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創(chuàng)服務(wù)在高端住宅發(fā)力，新增飽和收入超過(guò)9000萬(wàn)元。

企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年60家上市物企營(yíng)收總額增長(zhǎng)至2858.1億元，較2023年的2751.1億元增長(zhǎng)3.9%，增速下降3.6%。

分梯隊(duì)來(lái)看，頭部物企優(yōu)勢(shì)依舊，2024年?duì)I業(yè)收入增速最高，達(dá)5.7%，其次為小型物企，達(dá)2.4%，大型物企營(yíng)業(yè)收入增速為負(fù)，達(dá)-0.2%，這也是大型物企增速第二年為負(fù)。

從基礎(chǔ)物管服務(wù)來(lái)看，2024年收入占比仍在提高，43家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營(yíng)收總額1704.4億元，同比增長(zhǎng)6.9%。企業(yè)主動(dòng)聚焦基礎(chǔ)服務(wù)主業(yè)，年內(nèi)該占比為67.7%，同比提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

社區(qū)增值服務(wù)則收入占比下滑，各家仍在積極探索。2024年41家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額293.8億元，同比下降4.3%，占營(yíng)收的比重為11.9%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。

非業(yè)主增值服務(wù)方面持續(xù)收縮，營(yíng)收占比持續(xù)下滑。2024年40家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收總額153.2億元，同比下降20.7%，占營(yíng)收的比重為6.3%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。

從盈利能力來(lái)看，2024年60家上市物企毛利潤(rùn)均值9.1億元，同比下降2.2%；凈利潤(rùn)均值1.9億元，同比下降19.7%。

受物業(yè)費(fèi)降價(jià)、人力成本持續(xù)上升影響，2024年，59家上市物企平均毛利率19.2%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)；毛利率下滑疊加資產(chǎn)減值等導(dǎo)致凈利率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)至4.2%。

從管理效能來(lái)看，2024年，上市物企持續(xù)優(yōu)化組織管控，平均管理費(fèi)率下降至9.4%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營(yíng)效率方面，2024年50家上市物企人均管理面積提升至8528.4平方米，較2023年7799.8平方米增長(zhǎng)9.3，增速較2023年下降3%，但高于2022年的-6.5%。

57家上市物企2024年人均營(yíng)收提升至27.3萬(wàn)元，較2023年25.6萬(wàn)元增長(zhǎng)6.5%，增速較2023年下降0.6%，但高于2022年的-3.9%。

人員精簡(jiǎn)成為企業(yè)人均在管面積、人均營(yíng)收提升的主要原因，2024年57家企業(yè)員工數(shù)量同比下降2.5%。同時(shí)，AI賦能、人機(jī)協(xié)同也成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率提升的原因之一。

2024年60家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額下降至1137.3億元，同比下降6.9% ，增速較去年同期下降17.6個(gè)百分點(diǎn)。

分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值分別為77.2億元、29.4億元、11.4億元和2.7億元；增速分別為-1.8%、-12.9%、-16.4%和-0.6%，頭部、大型、小型物業(yè)增速分別下降14.1、43.8、15.2和9.9個(gè)百分點(diǎn)。

2024年60家上市物企應(yīng)收賬款總額為940.7億元，應(yīng)收賬款總額與上年基本持平，同比微增0.1%；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由2021年80.1天上升至2024年133.4天。

2024年強(qiáng)化現(xiàn)金流管理成為共識(shí)，企業(yè)通過(guò)降低關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)、以資抵債、加大預(yù)繳、催欠力度，持續(xù)提升現(xiàn)金流。

2024年60上市物企中29家上市物企進(jìn)行了分紅，分紅總額約123.3億元。23家企業(yè)連續(xù)2年分紅，平均分紅率為63.3%，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)；29家上市物企年內(nèi)進(jìn)行了派息，其中6成以上企業(yè)股息率超過(guò)5%，潤(rùn)華服務(wù)、祈福生活服務(wù)、泓盈城市服務(wù)、建業(yè)新生活、鑫苑服務(wù)、星盛商業(yè)股息率超10%。

2024年，上市物業(yè)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的挑戰(zhàn)，營(yíng)收增速放緩，凈利潤(rùn)持續(xù)下滑。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，企業(yè)持續(xù)聚焦高質(zhì)量發(fā)展策略，持續(xù)主動(dòng)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目，集中資源于高能級(jí)城市、優(yōu)質(zhì)賽道和優(yōu)質(zhì)客戶。

同時(shí)，加大對(duì)應(yīng)收賬款的回收力度，采用以資抵債、增強(qiáng)預(yù)繳和加強(qiáng)催收等方式強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。

未來(lái)，企業(yè)將繼續(xù)秉持現(xiàn)金流重于利潤(rùn)、利潤(rùn)重于營(yíng)收的高質(zhì)量發(fā)展理念，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)優(yōu)化和戰(zhàn)略調(diào)整。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）