2024年重點城市代建滲透率達6.6%創四年新高,結合代建發展長遠前景來看，仍有繼續提升的空間。

◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗

隨著房地產市場進入深度調整期，代建憑借其輕資產、專業化的優勢，呈現快速發展的趨勢。根據CRIC數據，2023年以來重點城市新開盤（首開 同下）中代建項目透率迅速提升，尤其是二線城市格外明顯。結合代建發展長遠前景來看，仍有繼續提升的空間。

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2024年代建滲透率達6.6%創四年峰值

2025一季度因供應緊缺回落至3.3%

近期CRIC統計了32個城市銷售項目的代建情況，整體來看，重點城市代建滲透率保持逐年攀升態勢，與發達國家較高的代建滲透率相比，我們認為未來還大有可提升空間。

實際上，2023年正是代建項目集中入市的分水嶺。

2020年及以前代建項目滲透率極低，不超過0.5%。2021年、2022年比例也低于1%，但該階段部分城投托底拿地后尋找品牌企業代建的需求日益增多。

項目快速入市來自2023年，新開盤項目中代建項目的比例迅速拉升至4%，較2022年增長3.1個百分點，從開工-開盤的節奏上來看，多是前期城投托底項目。

2024年代建滲透率繼續攀升至6.56%，創近四年新高。2025年一季度新開盤項目中，代建項目的占比為3.33%，雖一定程度上反映出代建業務在短期內的收縮趨勢，但也與今年整體供應偏緊不無關系，隨著市場止跌回穩、房企推盤意愿上升，全年滲透率或將繼續穩定增長。

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一線代建集中在遠郊剛需項目

二線城市整體代建前景優于三四線

分能級來看，2025年一季度，一線城市新開盤項目中并無代建項目，二線城市代建滲透率為4.1%、三四線城市代建滲透率為3.8%。

一線城市土地本身具備較高的價值，且土地成本在過去幾年中由于限價等因素有一定程度的回歸，房企相對更傾向于拿地操盤，獨享全部收益。從歷年來看，2021年-2023年一線城市代建滲透率不足1%，2024年升至1.3%，但與2024年二三線8.3%和8.4%滲透率相比相距甚遠。

值得注意的是，一線城市不僅代建比例低，且項目多以遠郊剛需盤為主，而代建方基本是頭部的代建企業。諸如2024年廣州開盤的典型代建項目綠城·攬江印月來看，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設投資有限公司。位置上，綠城·攬江印月則在環城高速外，是板塊內剛需項目。

考慮到一線城市本身近幾年城投拿地情況較輕，因此未來代建空間并不充裕。此外，即便是目前市場持續止跌回暖，但城市內部分化依舊顯著，遠郊的市場遠不如核心區域韌性高，這也抑制了部分城投、平臺公司開發意愿。而部分有意愿開發的項目，在委托方選擇上更傾向于品牌度、專業度較高的頭部公司，無疑更加大了中小企業競爭程度。

二線和三四線城市的代建滲透率明顯高于一線城市，且基于市場基本面和預期來看，二線城市的代建發展前景會整體好于三四線城市，三四線城市的代建發展則主要集中于個別市場基本面較佳的城市。這一點從2025年一季度也能看出，二線城市代建滲透率高出三四線城市0.33個百分點，而在2023年，兩者差值也接近1個百分點。

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蘇州、天津代建項目多

長沙、南京等潛在代建機會大

進而看不同城市的代建滲透率發展情況，無錫在2023年代建項目開盤比例極速升高，當年開盤項目中有38.5%是代建項目，是代建發展最快的城市之一，且2024年代建比例依然保持在26.9%的高位；此外蘇州的代建滲透率也持續走高，2023年達到19%，2024年達到31%，超過無錫，天津、濟南、長春等城市的代建比例也在2023年和2024年迅速、持續提升。

這類城市的代建滲透率迅速發展，一定程度上體現了這些城市的市場具備較高的靈活性、政策支持度，適合代建企業關注和發展。但同時需要注意的是，當地已經存在個別代建占有率較高的企業，其他企業在進入市場中會面臨較大的壓力，尋求宏觀環境相似、但代建滲透率暫時不高的城市或將成為更好的選擇。

商品住宅項目代建主要來自于城投公司拿地，因此結合城投公司的拿地比例與代建滲透率來看，可見長沙、重慶、南京等城市的城投拿地占比均在六成以上，但當前的代建項目占銷售項目比例都低于平均值水平，長沙為2.1%，南京則僅有1.29%，作為省會城市市場修復預期相對較強，且南京2024年代建率也大幅提升至10%，有大力提升的潛力，城市的代建市場有深度挖掘空間。

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企業以局部深耕+擴張為主

綠城管理廣泛布局保持龍頭地位

看從企業角度來看，由于進入代價行業的時機以及投入力度不同，目前企業的布局狀態也有較大差異，按項目集中度和涉及城市數量可分為3種類型：

集中型：此類企業代建的商品房項目較為集中，基本都集中在一兩個城市內，例如天津泰達建設所有代建項目均位于天津，一方面可能是企業的商品房代建仍處于起步階段，另一方面則是企業高度依賴地緣關系進行代建業務擴展。

局部深耕+擴張型：這部分企業布局城市相對較多，重點城市的項目數量占比在40%左右，正處于立足、深耕某城市的基礎上向外擴張的階段。較具有代表性的金地管理、龍湖龍智造等。

分散型：作為代建行業龍頭企業，綠城管理代建項目多且廣，在武漢、杭州、天津、長沙等城市均有5個及以上的項目，已經形成廣泛布局的領先優勢；相對而言，招商建管雖然同樣布局分散，但是代建項目數量較少，在每個布局城市僅有1-2個項目，處于相對起步階段。

總體而言，從2021年至今、尤其在2023年以后，代建項目正在快速滲透商品房市場是不爭的事實。二線城市的整體代建發展機遇更佳，在無錫、蘇州等城市，代建項目的滲透率迅速增高，“城投拿地+企業代建”已經成為當地較為常見的模式；此外在長沙、南京等城市也有較多城投公司拿地，具備較強的代建發展空間，值得代建企業關注。（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞