地產行業的降價潮，已經深入波及到了租賃行業。

中指研究院最新一份租賃市場報告顯示，3月50城市住宅平均月租金為35.3元/平方米，同比下跌3.4%。

按此計算，目前的租金幾乎回到了2019年的整體水平。

隨著租金普降態勢持續蔓延，降本增效再次成為租賃行業生存發展的核心命題。

租賃企業，必須盡快適應過緊日子了。

輕資產輸出

降低前期投入壓力

前期資金投入量大、回收周期長，一直是租賃行業公認的難題。

近兩年，為了減輕自身資金負擔，不少頭部企業紛紛開始推出輕資產委托管理模式。

這種合作模式，既能吸引有閑置資金的投資者，也能緩解租賃企業在房源獲取及前期改造上的資金壓力，使企業有更多資金用于運營和管理提升上，

比如龍湖冠寓在成都的一處物業，就是由業主方出項目資產，冠寓負責輸出管理體系、人才團隊、以及運營服務等。

萬科泊寓也在今年推出多種合作模式，包括委托管理、合作經營、包租、資產收并購等。

其中資產標的有兩個要求：一是單項目建面不低于8000平方米。二是房源數不低于300。

比如今年4月，萬科泊寓就與深鐵置業達成戰略合作。簡單來說，就是深鐵置業輸出項目資產，萬科泊寓輸出品牌和運營，雙方對適配長租公寓業務的項目，開展合作運營。戳這里，實時掌控租約，“消滅”閑置資產

對于外界盛傳的泊寓即將開放資金加盟和項目加盟，泊寓相關負責人曾回應：公司今年確實在討論加盟模式，但方案還沒完全成熟。現在做的還是輕資產委托管理，不是傳統意義上的加盟。

從AI入手

降低管理運營成本

對租賃企業來說，AI等數字化技術的應用，不僅能更精準地把握市場需求，優化運營管理，也能進一步提升服務質量和客戶體驗，實現降本增效。

目前，AI技術已經滲入到租賃行業各個業務環節。

在獲客環節，不少租賃企業，都在探索如何利用AI智能工具，提高獲客效率，降低獲客成本。

比如某保租房公司就攜手明源云，搭建了線上對客門戶。市民只需通過公眾號或小程序，就可以進行VR看房找房、自助式資料申請、一鍵鎖定意向房源、在線簽約付款、服務申請動態跟進等一站式服務，極大提高了申請效率。戳這里，助力國有資產經營效益穩步提升

某租賃企業的線上租房系統，可以通過AI自動生成推廣文案、節日/節氣海報等內容，幫助公司在小紅書、抖音等高流量平臺上高效獲客。

在管理運營環節，利用AI實現降本增效的空間就更加巨大。

比如在傳統租賃管理中，因租客背景復雜，線下人工通知易遺漏，財務催繳壓力大且部門協同難，導致年度審計常現欠租，直接影響盈利。

而借助AI智能系統，租賃企業可以實現從咨詢到費用催繳的全流程自動化處理，提升風控效率，降低風險。

某地保租房公司就攜手明源云，打造了可視化的住房信息運營監管平臺。

該監管平臺不僅設置了房源專題分析、租戶專題分析、違規預警分析、租賃安全預警等功能模塊，能夠讓管理者及時做出精準決策，規避相關運營風險。同時系統還對接了 “城市大數據平臺”，不僅大大提升了資格審核速度，還實現了對資格條件的全過程監督，確保資審合規。

從產品和服務入手

拓展收入來源

在租賃企業的成本結構中，空置成本是影響利潤的重要因素。特別是包租模式下，企業需定期向原房東支付租金，空置率一旦上升，利潤將被大幅壓縮。

為此，許多租賃企業開始采用 “長租為主、短租為輔” 的策略，短租既能填補長租客源不足的空缺，降低空置率，又因其較高的毛利空間，能有效提升整體經營效益。

比如萬科泊寓推行長短租結合后，平均租期從9個月縮短至7個月，3個月內短租占比達40%。另外針對B端客戶，泊寓甚至推出日租服務。

某長租企業則根據淡旺季靈活調整，旺季短租占比50%-75%，淡季降至20%-30%，最大限度增加坪效。

城家公寓東莞項目也做過一次測算，一旦公寓全部做純年租，總收入為734萬元；而通過長短租結合后，總收入達1068萬元，估值同比提升24%。目前，城家公寓年租產品占比約40%，月租占比超過10%，2~5月租期占比約20~30%。

除了租期上的優化，還有不少租賃企業在產品打造和增值服務上下功夫。

比如現在不少租賃企業都在進軍高端市場，如萬科高端長租公寓品牌“富瑞斯”，以及招商蛇口高端長租公寓品牌“壹棠”，開店速度均較之前有明顯加快。

一方面，大量低價保租房入市，對大眾化公寓租金和出租率產生重大影響。租賃企業布局高端公寓，能與保租房形成錯位競爭。

另一方面，高端公寓定位高凈值客戶，這批人對居住環境和配套設施有較高要求，因此愿意支付更高租金，所以高端長租公寓盈利能力更強，租金坪效幾乎是白領及藍領公寓的一倍左右。戳這里，降低空置損失，資產應租盡租

還有，目前租賃企業的利潤主要是靠租金收入，來源不僅單一，且盈利水平低。所以，企業想要提高盈利水平，就不能僅從租金剪刀差的維度來思考，而是大力拓展租金以外的收入。

比如自如旗下的家庭服務平臺—自如家服，可提供搬家、保潔、清洗、維修、保姆、收納等近200項生活服務。按照某機構的說法，未來的自如將以服務性收入為主，不再獲取資產性收入。

也有不少長租公寓開始探索寵物經濟，進一步拓展收入來源。

例如中海某長租公寓在一樓設置了寵物區域，自助售賣寵物急用商品。上實城開某公寓項目則專門配備了1棟寵物公寓，社區內設有寵物醫院和寵物美容服務，可供攜寵租客消費使用。

總結

從獲客成本控制到人工成本優化，從智能技術應用到商業模式創新……

面對租金普降這一殘酷現實，租賃企業唯有摒棄粗放式發展思維，主動適應過“緊日子”的生存法則，才能在激烈的市場競爭中留存生機。

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