巴倫要點

“隨著高線城市房價和整體銷售量趨于穩定，中國房地產銷售可能在2025年下半年企穩。但需政府持續保障開發商融資與去庫存支持。”

作者｜坦納·布朗（Tanner Brown）

編輯｜蔡鵬程

今年中國的房地產市場呈現出“冰火兩重天”的景象：一部分城市在政策支持和強勁需求的提振下正在復蘇，而另一部分城市則因供應過剩和地方經濟疲軟而步履維艱。

北京、上海、深圳、廣州等主要城市（即一線城市）在經歷了前幾年的低迷之后正顯現復蘇跡象，而較小的城市（即低線城市）則不然。這種分化源于政府政策、市場動態和區域經濟狀況的綜合影響。

根據官方統計數據顯示，2025年3月，北京新建商品住宅銷售面積環比增長125.6%，而二手住宅交易量環比增長61.4%；深圳的新建商品住宅銷售面積同比增長75.1%，二手房交易量增長55%——以上回暖很大程度上歸因于政策干預，包括降低抵押貸款利率、減少首付比例以及放寬購房限制等旨在刺激需求的措施。

標普全球（S&P Global）信用分析師愛德華·陳（Edward Chan）在一份研究報告中寫道：“我們認為，隨著高線城市房價和整體銷售量趨于穩定，中國房地產銷售可能在2025年下半年企穩。但需政府持續保障開發商融資與去庫存支持。"

一線城市的土地市場也同步升溫。2025年初，北京、上海和杭州的土地成交額超過50億元人民幣（合6.92億美元），部分地塊溢價率超過100%。這些高溢價率預示著投資者信心的回歸，尤其是對于優質地段的信心回歸。此外，受利好政策和經濟企穩的驅動，購房者情緒改善，也提振了這些城市的市場活躍度。

相比之下，低線城市仍在艱難求穩。盡管政策層面為支持樓市做出了努力，但這些地區房價持續下跌，庫存不斷上升。3月份，二線城市新建商品住宅價格同比下跌4.4%，而三線城市價格同比下跌5.7%。住房供應過剩，加上需求疲軟，導致未售出庫存高企，進一步拉低了房價。

低線城市壓力巨大的背后有多個因素。2020年之前的幾年，建設速度過快，住房供應過剩，但需求未能跟上。導致許多新建項目仍未售出，從而壓低了價格。此外，這些地區購買力下降和經濟狀況承壓也使得許多潛在購房者無力負擔新房。盡管開發商進行了一些降價促銷手段，但需求依然低迷，分析師預計這些城市至少要到2026年才能看到明顯復蘇。

52歲的Lu Yangling來自云南省西南部的低線城市西雙版納，他告訴Barron's，過去幾年里，他和他的兄弟姐妹擁有的三套房產都貶值了。“樓市缺少活力，整體商業活動似乎也很少。”他在電話中表示。

當被問及房產價值縮水是否影響了他的消費和儲蓄行為時，他說：“當然。我們的錢都在房子里。如果它們正在貶值，我們就會減少在旅行、外出就餐，甚至城里的朋友聚會等方面的開支。”

這些地區面臨著諸多很難解決的結構性經濟挑戰——例如收入水平低和地方經濟增長緩慢。雖然一些小城市的開發商已經調整價格以刺激銷售，但這些降價措施能有多大效果尚不明朗。

中央政府已經認識到穩定房地產市場的必要性，并推出了旨在振興房地產的相關政策。其中包括推出對開發商的金融支持，出臺了"保交樓"專項借款、城市更新計劃、保障性住房建設等組合措施。

盡管采取了這些措施，低線城市的復蘇仍然具有不確定性。分析師預計這些地區的復蘇需要更長時間，最早也要到2026年才能恢復正常。

Pinpoint Asset Management首席經濟學家張志偉在一份給客戶的報告中寫道：“對于大城市來說，政策更有效，因為供需更平衡。”

“許多小城市存在一個更難解決的長期結構性供應過剩問題。這將需要更長時間。”

對于投資者來說，前景喜憂參半。受需求增加和經濟企穩驅動，一線城市預計將在短期內出現溫和的價格增長。但標普的陳表示，低線城市市場依然脆弱，投資者應保持謹慎，將重點放在復蘇前景更好的地區的高質量房產上。

版權聲明：

本文為Barron's原創文章。

未經許可，不得轉載。英文版見2025年5月12日報道

China’s Property Market Is a Tale of Big Cities. Everywhere Else Is Struggling

本文不構成任何形式的投資和金融建議；市場有風險，投資須謹慎。）