今天是太空與您相伴的【第2581期】

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。今年5月28日，是《中華人民共和國民法典》頒布五周年紀念日。今年5月，也是我國第五個民法典宣傳月。

“我們的太空”特開設十期“小太說法”系列欄目之“小太說民法”，讓我們通過十個民法典型案例，一起主動學法用法，自覺遵法守法。

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基本案情

小張在某小區(qū)購買一套二居室住房，辦理入住時，物業(yè)要求其繳納管理基金費、半年管理費、墊交水電周轉(zhuǎn)金、電話費、有線電視費等共計一萬余元，并稱繳費后方能領取鑰匙。小張準備裝修時，該物業(yè)公司又要求其交納裝修押金，垃圾費，裝修人員進出費等。小張認為物業(yè)公司收費不合理，拒絕繳納，并要求退還之前繳納的費用。小張的要求能否得到支持？

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律師解析

小張的要求應當?shù)玫街С帧?/p>

本案中，物業(yè)公司存在亂收費現(xiàn)象，并以不交付鑰匙為要挾手段，其所獲利益沒有法定和約定的根據(jù)，構(gòu)成不當?shù)美埧梢砸笤撐飿I(yè)公司返還多交的費用。同時，樓房建設單位擅自將鑰匙交付給物業(yè)公司，其行為不合法，故小張可追究建設單位的違約責任。

本案涉及物業(yè)公司向業(yè)主收取費用的范圍，以及能否以不交房屋鑰匙作為收費手段的問題。對此案的分析要明確以下三個問題：

一是物業(yè)公司可以向業(yè)主收取費用的范圍。其一，約定收取的費用。物業(yè)公司收取服務費的依據(jù)，是其與業(yè)主委員會之間物業(yè)管理服務合同中預定的收費條款。預收取的時間，有約定的按約定，沒有約定的參照各地方法規(guī)，有的規(guī)定不得超過３個月，有的規(guī)定不得超過半年，但多數(shù)地方規(guī)定不超過一年。如果業(yè)主預交，在物業(yè)服務合同到期前，業(yè)主有權要求用預付款沖抵服務費。其二，法定收取的費用。物業(yè)公司可以根據(jù)地方性的有關法規(guī)，要求業(yè)主繳納某些手續(xù)費、工本費等費用。

二是物業(yè)公司收取費用的程序。對于約定的收費，業(yè)主應該依據(jù)物業(yè)管理服務合同，按時繳納物業(yè)管理服務費。對于法定的收費項目，業(yè)主有權要求物業(yè)公司出示有關行政機關頒布的收費文件，并按照文件的標準支付。對于物業(yè)公司不能夠出示相關文件、超標準收費或者不向業(yè)主出具正式發(fā)票的，業(yè)主有權拒絕。如果物業(yè)公司已收取業(yè)主的費用沒有法律依據(jù)，業(yè)主有權要求返還。

三是物業(yè)公司不能以拒交鑰匙作為收費要挾手段。按照《民法典》的規(guī)定，交付房屋鑰匙是物業(yè)建設單位按照買賣協(xié)議應該履行的義務，只有在買受人不按照買賣合同約定支付房款時，建設單位才能夠拒絕交付鑰匙。而物業(yè)管理合同與房屋買賣合同是完全不同而且相互獨立的兩個合同。因此房屋建設單位把鑰匙交給物業(yè)公司，并利用其作為收取不合理費用的手段，是違反房屋買賣合同的違約行為。

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法條鏈接

1.《物業(yè)管理條例》第34條：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

2.《物業(yè)管理條例》第40條：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

3.《物業(yè)管理條例》第44條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

4.《物業(yè)管理條例》第52條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

5.《中華人民共和國民法典》第598條：出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權的義務。

來源 | 我們的太空（ID：ourspace0424）

作者 | 王云海

漫畫 | 李泊橋

編輯 | 樊瀚文

校對 | 張子豪????

主編 | 張文軍

郵箱 | ourspace0424@163.com