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以前開發商修房子咋個修？

同一套模板走遍天下，說好聽點的是產品標準化，說難聽點就是復制品，只是在不同的城市復制而已。

產品標準化就像是被編好的程序，每一個步驟該做什么，那都是一樣的。

比如，公區設計、園林打造、外立面風格、戶型格局，都照搬在不同的城市。

尤其是201幾年的黃河片區，雖然房價那么貴，但是你去看就曉得，清一色的ArtDeco（新古典主義建筑風格），真的讓人審美疲勞。

你看下面這張圖里面圈出來的幾個樓盤，從外面看，有什么區別嗎？

再看下面這兩張戶型圖，除了戶型面積不一樣，有什么區別嗎？

大同小異，沒什么太大區別，甚至可以說是一個模子出來的，但我們不能說這樣的復制品不好，因為復制品也有好的，也有適合自己需求的。

因為在市場火爆、房地產盛行的那幾年，一個房企不可能只在一個城市拿地，他們會在全國大大小小的城市拿地，甚至一個城市就有幾個項目，在如此龐大的開發規模下，用產品標準化進行復制粘貼就是讓項目快速推進的辦法。

而那時候房子全靠搶，排隊買房的盛況至今都還歷歷在目，尤其是2016-2018年這期間，搶房的時候，你還有時間來細扯這些是不是復制品嗎？根本不會嘛。

所以產品標準化也的確很適合那時候的“快消”市場。

另外，對于房企而言，一套完善的產品標準化是他們快速擴張的前提，產品標準化也確實是最適合房企快速開發的時代產物。

尤其當擁有一套成熟的標準體系后，房企在做新項目時，就有模板可選，不需要再去單獨構思，單獨設計，省時省力。

所以幾乎所有房企都曾經致力于發展自己的產品標準化，甚至以此為傲，還會根據不同的市場需求，劃分等級：剛需、剛改、改善、高改。

再根據不同的等級，再細化標準，比如剛需用普通涂料，剛改用真石漆，改善用干掛石材，高改用干掛鋁板。

而這里面涉及到的修建成本，也是有標準的，一個類型，一種成本，都是劃分好的。

這就是一個時代一個產物，一個市場一種玩法。

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但是，現在行不通了。

因為房地產開發規模縮小了，市場已經過了火爆的階段。

舉個例子，以前的土地市場好火熱，現在的土地市場就有好冷清，德陽也不例外。

拿地的房企少了，開發的樓盤少了，從“量”到“質”的變化更明顯了。

還因為標準化產品泛濫之后，客戶也審美疲勞了，大家也從“搶房”成了“觀望”，從“有房住”變成了“住得好”。

標準化的產品越來越不匹配客戶的需求了，就像我之前說過的“改善需求倒逼產品升級”，這是事實。

再一個，政府層面也在倡導好房子，這就像一個助推器，推動開發商做跟以前不一樣的好房子。

所以，你會發現，現在越來越多的樓盤，開始注重產品差異化。

就好比一條街都在賣牛肉面，大家都吃膩了，突然有一天，你家開始賣肥腸粉、排骨面，那肯定效果是不一樣的。

而這樣的差異化，其實在幾年前德陽就有樓盤搞了，只是現在越來越明顯，越來越多了。

比如水岸花都·藍點，德陽曾經超級火爆的全躍層項目，實現建筑“垂直綠化”覆蓋，打造空中花園，每戶業主陽臺里面的那一棵樹就是標志，讓德陽每個人都記住了它，記憶點、辨識性都非常強。

水岸花都·藍點實景

至今在德陽，再也沒有出現過同樣的產品。

這個就是德陽典型中的典型，打破標準化、做差異化產品的項目。

再來看看近來的項目，差異化在哪兒？

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公區的開發

越來越多的開發商開始注重業主的交流空間，不止停留于架空層的打造，還有私定會所的修建。

比如邦泰攬境，本月非常熱門的新盤之一，別個做的都是地面會所，它做的是下沉式高定庭院會所。

邦泰攬境實景圖

還有以前的世家雍錦湖，匯樂上院，尤其是世家雍錦湖的兒童架空層，確實做得很好。

世家雍錦湖實景圖

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外立面的不同

比如梧桐·驪府的曲屏立面，這個設計也是德陽沒有過的，用弧形一體化設計，而非兩塊玻璃的拼接而成，最大限度地把陽光納入室內。

梧桐·驪府效果圖

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戶型均好性的重視

比如潤致·公園城，基本上每個戶型的臥室開間都在3米及以上，并沒有為了追求客廳的大空間，而壓縮臥室空間，這也跟它是新規盤有關，因為新規盤贈送大，就有更多的發揮空間。

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戶型設計的更新

我們見得最多的是橫廳和豎廳，但現在一些樓盤也開始做方廳或者是端廳，來匹配改善需求。

比如旌興·和悅雲岸建面約179㎡戶型，就是一個端廳設計，270°轉角視野。

這個設計其實在其他一二線城市比較常見，但放在德陽，那就是少見。

當然還有其他的表現形式，比如邦泰攬境建面約112/127/139㎡的戶型，都帶有入戶花園，這個是德陽其他樓盤同面積段所沒有的。

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地下車庫

地下車庫是很容易忽略的地方，但是現在越是高端盤，越是在意地下車庫的打造。

一是地坪材質的選擇，比如邦泰攬境用的就是橘皮工藝環氧地坪漆，與普通漆面的質感和使用效果，那是完全是一個等級的。

二是氛圍設計，以前的車位哪會在意氛不氛圍，就是停個車而已，但現在的品質樓盤都開始重視歸家儀式感，比如旌興·和悅雲岸、邦泰攬境，地下車庫入戶廳都做了星空頂。

邦泰攬境地下車庫實景

旌興·和悅雲岸地下車庫效果圖

三是采光與通風效果，比如文德·湖嶼樹、大參林·鴻圖府都是做的陽光地下車庫，有自然采光，不管是通風效果，還是空氣置換，都更好一些。

大參林·鴻圖府地下車庫實景

不過，話又說回來，差異化的產品更多的是為了匹配現在購房者的居住需求，所以真正的產品差異化應該遵循"三個反對"原則：

1、反對為差異而差異的形式主義

2、反對犧牲實用性的美學妥協

3、反對脫離在地生活的概念炒作

所以，“差異化”這場“變革”中，也揭示了一個樸素真理：房子終究是生活的容器。所有脫離實用價值的"差異化"，終究只是開發商的自娛自樂，只有真正做到心坎上的差異化，才能夠立足市場，被大家接受。

下面還有重點

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