重慶市原市長黃奇帆，在一場峰會上，以“以改革來化解難題，以開放促進發(fā)展”為題，對最新重要會議的精神進行了解讀，并暢談了對當有經濟的看法。

黃奇帆指出，中國經濟遇上的難題至少有四五個，房地產嚴重的不景氣與結構性問題是其中之一。

盡管近四年房地產多有調整，但從根本上，中國房地產不具備美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因。

因此，不必夸大事實、自亂陣腳。

中長期來說，城鄉(xiāng)融合會為城市提供大量人口，會把房地產過剩的產能吸收掉一塊。

短期來講，當下，已經出臺的5種措施也在化解房地產難題。

包括國家明確宣布收購房地產庫存等，黃奇帆表示，這是一個一舉三得的舉措。

國家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣布拿3萬億。

我估計到明年，還會有個3萬億，甚至變成6萬億，總而言之，最終會有個幾萬億甚至10萬億，來收購房地產的庫存。

既可以通過發(fā)行ABS增加老百姓理財的渠道，也有更多人口能夠獲得保障性住房，同時三角債問題也獲得了有效解決；

其次，中國的金融系統(tǒng)跟房地產的關系，在這一次的地產調整中，也會得到化解。

從過去房地產占有中國金融資源40%、50%的狀態(tài)，調整到20%-25%，形成一個新格局、新常態(tài)。

歸結為一句話，2025年，中國房地產止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點。

在2025年，房地產將不再對中國經濟形成負拉動。

止跌回穩(wěn)后，在未來15年、20年，房地產將隨經濟同步增長，這是會出現(xiàn)的新格局。

作者整理精選了黃奇帆分享的精華內容如下：

房地產，
可以觀察這5個指標

首先，要講的是以改革化解難題。

當下中國經濟遇上的難題至少有四五個，比如說城鄉(xiāng)差距，還比較嚴重。

第二個，是地方政府債務。

65萬億這個沉重的債務，使得現(xiàn)在地方要出力使不上力，負擔太重。

第三個，中國資本市場二十多年一直徘徊在3000點左右，比較低迷。

沒有體現(xiàn)國民經濟晴雨表的功能，資源優(yōu)化配置的功能，或者讓老百姓共同富裕的功能，所以資本市場也有問題。

第四，中國房地產也存在比較嚴重的不景氣，或者說重大的結構性調整的問題。

這些問題，都應該用改革的思路重整重組，來取得問題的化解。

跟“用改革來化解難題”有關的就是房地產。

中國的房地產經過二十多年的發(fā)展，在最近四年——從2021年到2024年，出現(xiàn)了重大的調整。

這個調整，如果你是根據年度的指標環(huán)比、同比這么算，每年幾個點看不出到底跌了多少。

你要把去年的指標跟2020年的指標比，這就知道四年跌幅有多大。

講房地產一般講五個指標。

第一個指標，房地產包括住房和非住房，整個房地產的建筑量，2020年是22億平方米，2024年總的12個月數據還沒出來，根據前11個月的數據，然后再加一個月估算，是6億多平方米。

從22億變6億多，跌了60%多，差不多跌了65%。

大家想象一下，本來22億，現(xiàn)在6-7億，跌了65%，這是一個嚴重的下跌。

第二個，除了建房以外，建好的房子。

一手房銷售2020年銷了18億平方米，去年銷售量是5億平方米，也差不多跌了60%幾。

這是兩個60%幾。

第三個，土地批租量。

2020年全國土地批租8.7萬億人民幣，2024年預計就在3萬億，這還是比較樂觀的。

1-10月份的土地批租量，實際上就是2萬多億。

就算后邊兩個月又加了1萬，也就三萬多億。

總而言之，8.7萬億減掉5萬多億，差不多也要打個七折。

所以，有三個重要指標跌了60%幾。

第四個指標，大家關心的就是房價。

房價，總體上跌了40%-50%。

2024年底指標還沒出來，到11月份，全國的統(tǒng)計指標跟2020年的房價比，跌了40%。

有的地方多一點，有的地方少一點等等。

第五個，房地產一直占中國全部金融系統(tǒng)貸款融資的45%。

去年老百姓買房的愿望大幅度下降，所以，按揭貸款的年度量比2020年減掉50%。

開發(fā)商，它倒是想要錢，但信譽不好，負債率極高，銀行不敢再大量借錢給開發(fā)商。

所以，開發(fā)商的融資能力也大幅減弱，這個減弱，也少了50%。

我講這段話意思，五個指標中，三個指標跌了三分之二，兩個指標差不多跌了50%。

在這個意義上，你當然可以說，中國房地產出現(xiàn)了非常嚴重的調整，是20年來最嚴重的調整。

房地產事業(yè)是90年代起來，到了2000年、2010年，整個20年其實沒有一次像樣的調整，一直是一路歌舞升平、一路發(fā)展。

20年突然來了一次大調整，也很正常。

中國房地產不存在
零首付、高杠桿的金融基因

大家現(xiàn)在對房地產有一種擔心，認為中國調整的幅度，甚至比日本還嚴重。

第二個，中國房地產市場危機是否會引發(fā)美國2007、2008年的次貸危機？

因為，所謂次貸危機就是房地產危機帶來的危機。

我們可以明確地說，中國的房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因。

什么意思呢？

我們要說一個具體道理。

第一，美國的次貸危機，是美國政府在2000年遇上了互聯(lián)網泡沫危機和“911”以后，美國經濟低迷，為了啟動經濟，搞的破天荒的、違反經濟規(guī)律的決策的結果。

它當時定下，所有美國人，買房通通可以零首付，一點本金都不要，你可以去買一套房。

買了以后，房價如果漲了，漲20%，貸款占整個價值的80%，等于有20%的本金了。

美國政府還允許老百姓套現(xiàn)，再借一次錢，把里邊增值了的、變成本金的20%套現(xiàn)。

套現(xiàn)可以養(yǎng)家糊口，可以吃飯旅游，可以消費。

這么一來，有個七八年時間，把美國經濟搞亂了。

因為有次貸，房地產銷售非常敞亮痛快，銀行發(fā)放次貸，也不怕銀行倒閉。

銀行把次貸打個包，作為CDS債券，在美國的資本市場發(fā)債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億買債券可以買成40億，可以透支。

最后，次貸危機來了，雷曼兄弟公司倒閉，引發(fā)整個海嘯，形成全世界10萬億美元的資產壞賬。

中國房地產，中國政府從來清醒，沒有允許任何地方、任何企業(yè)搞零首付。

如果有零首付違規(guī)，只要發(fā)現(xiàn)，一定把它斃了。

第二，中國房地產的各種不良債務，從來沒有當作一個包去發(fā)債券，讓你高杠桿地發(fā)。

所以，總而言之，房地產如果有破產是一家公司的破產，如果有壞賬，是局部的壞賬。

它沒有幾十倍杠桿變成金融市場的壞賬，也沒有發(fā)瘋一樣的高杠桿、零首付讓老百姓買房，變成許多泡沫。

所以，中國不存在這樣的金融基因。

中國房地產，哪怕現(xiàn)在有問題，那是一個庫存太大的問題。

是一個去庫存、去產能的問題，是房產公司負債率比較高的問題；

總之，不要把中國房地產糊里糊涂地去跟美國聯(lián)系在一起，跟次貸聯(lián)系在一起。

然后想象一下，有多么可怕。這么想，是自己自亂陣腳，把事情夸大了。

城鄉(xiāng)融合提供今后20年
住房類地產的需求增長點

第二個概念，我們也不要把這次房地產的調整，跟日本90年的房地產調整放在一個臺面上去討論，這是風馬牛不相干的兩件事。

日本的房地產為什么能拖累日本經濟25年、30年呢？

是因為日本的房地產泡沫調整，和日本的金融系統(tǒng)泡沫崩盤是結合在一起的。

這個金融系統(tǒng)泡沫崩盤，不是房地產泡沫帶動金融系統(tǒng)崩盤，而是日元本身。

在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又貶值了兩倍。

一進一出，差不多有三倍四倍的震蕩。

這個日元升值和貶值是美國人對付日本人；

在這個過程中，日本自己又沒有有效的抵御方式，最后被美國打了一棍子，是一個世界級的金融的“割韭菜”。

金融摧毀，再加上房地產泡沫——等到日元一貶值，整個雞飛蛋打，火上澆油。

第二個，日本人有一個情況，在90年日本房地產泡沫崩盤的時候，日本的城市化率已經達到了77%。

這是戶籍人口的城市化率，從90年到現(xiàn)在，20年過去，它現(xiàn)在的城市化率也就是78%、79%。

意思就是，90年代，日本城市化率到了頂峰。

到了頂峰以后，房地產泡沫后，大量房子甩出來，沒有農村人口進城可以接盤。

最后就憋在那里，大家憋著。

中國這次房地產調整，實際上，我們的戶籍人口城市化率才到了一半，48%。

過去幾十年增加了30個點，今后幾十年還可以加30個點。

所以，我們有足夠的循環(huán)空間，以后可以化解。

總之，房地產也是龍頭產業(yè)。

房地產一蕭條，跟房地產有關的制造業(yè)有四十多個行業(yè)，機械、家電、建筑行業(yè)，各種各樣的產業(yè)都會衰退。

房地產也是個很大的就業(yè)面，它這一困難，至少減少幾千萬建筑工人的就業(yè)。

總之，這方面是必須解決的。

中國的城鄉(xiāng)融合，從宏觀上會為今后20年住宅類的房地產發(fā)展提供一種基礎性的需求。

剛需還是在的，慢慢地會釋放。

政府收儲
去庫存一舉三得

當下直截了當的對房地產的拯救。

至少國家在三中全會以后，在9.24會議后，各部門布局的措施里，在經濟工作會議的文件里，體現(xiàn)了至少有5種措施。

第一個措施，就是國家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣布拿3萬億。

我估計到明年，還會有個3萬億，甚至變成6萬億，總而言之，最終會有個幾萬億甚至10萬億，來收購房地產的庫存。

這場房地產的危機，關鍵是產能過剩，差不多有20億平方米的一手房庫存。

這個庫存，至少會帶出10萬億的現(xiàn)金流回不來。

回不來房地產商就資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問題。

如果我們國家拿幾萬億，現(xiàn)在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億買1億平方米，現(xiàn)在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多的房子。

政府可以用這個概念，買10億、15億甚至20億平方米的庫存。

把房產商的庫存，變成國家儲備的國有產權的房屋，租賃給老百姓做公租屋。

任何一個國家應該都有這樣的公房。

公房是給老百姓、城市居民居住的。

香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%-25%。

我們國家也明確，要建立20%-25%左右的國家產權、但給老百姓居住的保障房。

因為過去這些年房地產過分發(fā)熱，我們政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。

我們10億人口，假如說有2億人是需要政府保障房的，一個人10來平方米要20多億平米。

現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15、16個點，那么就需要買10億、20億平方。

如果買了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——

不管農民工進城要租賃房，還是大學畢業(yè)生當時買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。

同時，開發(fā)商拿到了這筆錢，它拿到了5萬億，這不是利潤，它要去還債。

5萬億到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一循環(huán)，就可以使十幾萬億、二十萬億的三角債出清。

所以這是一個一舉兩得的事，國家現(xiàn)在正在推進。

最后要說，是不是政府就套牢了？

要拿5萬億、10萬億套在里邊幾十年背債呢？

用不著的。

因為你是打了六折買房，然后你租賃給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多打六折。

就等于商品房買的，商品房出租，一樣，投入產出是平衡的。

你把這筆租金作為REITs，在資本市場上發(fā)ABS債券（Asset Backed Securities），發(fā)了以后，這個債券是可以有4%左右的利息收入的。

老百姓現(xiàn)在100多萬億存款，利息是1.8%。

老百姓完全會高興地拿出10萬億買政府這一債券，他可以得到4%的回報。

所以，這件事一舉三得——

市場增加了老百姓理財的資金資本；

政府多了20%人口獲得保障房居住的能力；

房產商把自己十年、二十年積累的賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。

一舉三得，化債就把它化掉了，這件事現(xiàn)在正在做。

第二個措施，政府已經拿出幾萬億，支持地方政府對城中村危舊房進一步的加深改造。

進一步提出來，2萬個鎮(zhèn)里亂糟糟的比較老破舊的房子，也應該放到這種改造里，因為它就是城市的一部分。

這些事情說明，中國今后三年、五年，基礎設施還有很多可以做的事。

這是第二個，啟動市場的信號。

金融系統(tǒng)與房地產的關系
在這一次調整中會得到化解

第三個，中國企業(yè)房產系統(tǒng)的融資，在這一次改造以后，進行調控，會把現(xiàn)在房產商80%、90%的負債率，著力降到50%左右。

房地產是重資產，全世界房產商負債率都不超過50%。

包括香港，香港是炒房地產的祖宗，香港所有房產商平均負債率30%-40%。

中國出現(xiàn)了80%、90%，是因為我們買地的錢是借來的，造房子開發(fā)貸又是借來的，房子還沒造好賣出去按揭貸款又是借來的，三個負債率疊在一起，這樣就80%、90%的負債。

這里邊是我們在源頭上沒管好。

這地方不要發(fā)明創(chuàng)造，就按全世界通用的規(guī)則。

買地的錢，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個鐵的原則。

我在重慶就這么干的，重慶房產商的負債率就相對低一點，就這個原因。

你不能讓它負債，然后地價翻一翻，300萬/畝變1000萬/畝，增加的錢全是銀行后邊堆。

這樣的話，房地產商出格的“地王”都會出現(xiàn)，所以這件事必須在源頭管住。

第二個，老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災難。

所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。

這樣的話，把這件事就平衡了。

總而言之，中國的金融系統(tǒng)跟房地產的關系，在這一次調整中，也會得到化解。

房地產企業(yè)數量
今后會逐漸減少

再有一個，就是整個中國房地產的企業(yè)數量。

現(xiàn)在全國有九萬多家，我們14億人，城市居民9億多人，每1萬人攤上一家房產公司——世界之最。

所以中國全民炒房——哪個行業(yè)在過去十年不開個房產公司，好像吃了八輩子的虧，都搞房產。

整個美國，你知道有多少家開發(fā)公司嗎？

特朗普家里也是個開發(fā)公司，開發(fā)公司在美國不超過500家，

這是美國房地產協(xié)會會長跟我聊天的時候，我專門問了他，他講了這些概念。

我總的意思是什么呢？太多，太多。

我自己認為，兩三年以后，大家再來一次統(tǒng)計的話，中國房產商企業(yè)注冊為開發(fā)房子、造房子的企業(yè)，會降到2萬家以內。

2025，中國房地產止跌回穩(wěn)
形成未來發(fā)展新階段的起點

最后一點，經過這一場暴風雨的洗禮，中國房地產進入到一個新格局、新常態(tài)。

不管是金融，還是建設規(guī)劃，各個方面都會更好地、更有序地發(fā)展。

最后，大家關注的就是房價。

中國的房價，在2020年，家庭收入的23年-30年買一套房，這個國家有統(tǒng)計；

全世界，一般家庭收入的7-10年買套房。

這次一跌，2024年房價已經跌到了2014年、2015年房價的均價。

這么一來，現(xiàn)在的房價跟老百姓收入比，已經不是二三十年買套房，是10年-20年買套房。

收入比縮小了一半，好事。

如果今后10年房價不會馬上又往上漲，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，這個時候，收入跟房價比，就會從現(xiàn)在的10-20年縮小到8到10年，跟世界合理的性價比相當。

人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的錢買套房——世界上房地產有個概念，一生的六分之一的收入買套房是合理的；

如果你不買房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。

如果一年收入的50%租房，你房子的成本太高，你不該租那么大、那么高的房子。

中長期來說，城鄉(xiāng)融合會為城市提供大量人口，會把房地產過剩的產能吸收掉一塊。

當下短期來說，已經出臺的5種措施也在化解房地產難題。

最后歸結為一句話，2025，中國房地產止跌回穩(wěn)，形成未來發(fā)展新階段的起點。

這一點，大家要有個樂觀向上的判斷。

房地產在2025年以后，不會再像過去四年，對中國經濟是負拉動。

本來增長7個點，房地產負拉動2個點，最后變5個點。

至少今年房地產不再負拉動，它也不一定正向推動，這樣其他產業(yè)該有多少點就多少點。

這樣的話，止跌回穩(wěn)以后，我們不希望房地產價格又來五年翻一番。

但至少，15年、20年，隨著GDP翻番，房地產業(yè)同步增長，這是會出現(xiàn)的新格局。

這是我今天講的第一部分，用改革的辦法來化解房地產的困難。

有序推進
人民幣國際化

最后一段，中國在人民幣國際化方面，要有序推進人民幣國際化。

幾十年來，人民幣國際化一直提叫“審慎推進人民幣國際化”。

現(xiàn)在二十大報告改成“有序”。

字面意思，大家都知道，“有序”肯定比“審慎”推進力度要大。

這里邊有個概念，40年改革開放，中國各種經濟指標都在世界上的地位大幅度提升。

但人民幣國際化指標，40年前占全球比重2%-3%，現(xiàn)在也是2%-3%，沒變化。

這個世界的貨幣有三類。

一類是美國。

美國是世界經濟強國，它的GDP占全球25%，它的貨幣的貿易清算占50%，國家的外匯儲備中的美元比重占60%。

所以美國是強勢貨幣。

第二個等級，就是一般的發(fā)達國家，比如歐共體27個國家，日本、韓國、英國、加拿大等等。

他們是GDP占世界多大比重，貨幣也占多大比重。

比如日本，在1995年GDP占全球14%，日元貨幣占全球的比重13%左右。

現(xiàn)在日本GDP只占全球4%，它的日元占全球比重也就4%，但是它至少是相當的。

第三個等級，叫一般的發(fā)展中國家。

這些國家GDP總量占全球50%多一點，他們所有的貨幣的比重占全球貨幣5%。

我們的GDP占全球現(xiàn)在20%，但我們中國貨幣占2%-3%，跟一般的發(fā)展中國家一個檔次。

如果今后20年，中國成了世界經濟強國，我們GDP到了世界25%甚至30%，我們的貨幣比重還是2%-3%嗎？

當然不對。

我們不會提出來說，我們要取代美元，要成為世界第一強勢貨幣等等，這個都是空中樓閣，現(xiàn)在不用去談它。

至少眼下，2050年前的目標，應該是如上所說的，這個目標代表了一種新的要求，所以有序推進人民幣國際化。

以上幾個方面，就是我對中央關于開放的新任務的解讀。

如果解讀一下，大家會覺得，中央對于下一階段中國的開放體現(xiàn)了一個精神，就是中國開放大門只會越開越大，絕不會關閉。

中國正在進入更高水平開放、更深層次開放、更寬領域開放的境界。