市場認可領(lǐng)展具有韌性的基本面和可持續(xù)的派息政策，并憧憬房托基金獲納入滬深港通機制的潛在安排，將為公司帶來流動性支持與估值提升。

領(lǐng)展公布2024/2025財年全年業(yè)績，可分派收入總額續(xù)增4.6%，收益和物業(yè)凈收入逆市增長

2025年5月27日，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司（下稱領(lǐng)展）公布了領(lǐng)展房產(chǎn)基金（0823.HK，下稱領(lǐng)展房托）2024/2025財政年度的全年業(yè)績。在外圍環(huán)境不明朗，宏觀經(jīng)濟受壓，以及市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的背景下，領(lǐng)展房托依然憑借其充滿韌性的資產(chǎn)與經(jīng)營表現(xiàn)逆勢增長，在波動的經(jīng)濟周期中彰顯抗逆力。

領(lǐng)展房托是亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金，也是港股旗艦恒生指數(shù)的成分股，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司是領(lǐng)展房托的管理人。在過去一個財年中，由于大部分營運市場的表現(xiàn)均有所改善，領(lǐng)展房托的業(yè)績表現(xiàn)一如既往的穩(wěn)健，期內(nèi)錄得收益142.23億港元，物業(yè)收入凈額106.19億港元，同比分別增長4.8%和5.5%。受惠于香港零售業(yè)績相對較佳，以及2024年2月收購的上海七寶領(lǐng)展廣場的全年業(yè)績貢獻，和財務(wù)成本減省及一次性稅項處置及調(diào)整等因素，領(lǐng)展房托的全年可分派總額增長4.6%至70.25億港元，每基金單位分派同比上升3.7%至272.34港仙。

領(lǐng)展董事會主席歐敦勤稱，領(lǐng)展正處于發(fā)展里程的重要轉(zhuǎn)折點，盡管部分方面的變動可能導(dǎo)致短期陣痛，但當(dāng)前充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境亦同時可作為推動公司發(fā)展的跳板。他表示，領(lǐng)展將保持廣闊的視野，捕捉多元化投資新資產(chǎn)及地區(qū)的機會，從而穩(wěn)守盈利，并建立在經(jīng)濟上可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)模式。

領(lǐng)展集團行政總裁王國龍稱，領(lǐng)展房托將于2025年迎來上市20周年，而領(lǐng)展也在此期間經(jīng)歷了全面轉(zhuǎn)型，過去數(shù)年的多元化策略支持業(yè)務(wù)增長。他表示，未來領(lǐng)展還將繼續(xù)加強管理團隊實力，進一步推動貫徹領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略，包括多元化拓展領(lǐng)展房托的物業(yè)組合，以及拓展領(lǐng)展旗下的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)，透過與不同資本伙伴合作，以自然增長及并購等策略推動增長。

截至5月27日港股收盤，領(lǐng)展股價收報每基金單位40.90港元，上漲0.12%，即時股息收益率為6.54%。自2025年以來，領(lǐng)展房托的股價已從去年底的階段性低位大幅反彈，年初至今累計漲幅達24.51%。

香港零售業(yè)務(wù)繼續(xù)跑贏市場

領(lǐng)展房托的香港物業(yè)組合包含了遍布全港的130個社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市、停車場及寫字樓資產(chǎn)，以及約5.7萬個鄰近公共屋邨及主要交通樞紐的停車位。

盡管香港經(jīng)濟正在逐漸重拾增長，但本地零售市場仍面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，包括港元強勢促使香港市民北上內(nèi)地消費及外游旅行。此外，雖然訪港旅客人數(shù)已由谷底逐步回升，但其消費力較以往顯著下降。根據(jù)香港旅游發(fā)展局的統(tǒng)計，香港2024年整體旅客人均消費為5500港元，較2023年的6900港元同比減少20%。內(nèi)地旅客人均消費下跌至5000港元，是自2017年以來的最低。

面對這一現(xiàn)象，領(lǐng)展也不諱言，消費模式的顯著轉(zhuǎn)變使香港零售業(yè)的銷售情況雪上加霜，尤其是在非必需消費品領(lǐng)域。然而公司亦指出，必需消費品板塊雖然也受困于自身挑戰(zhàn)，但情況相對較好，所受到的負面影響相對不明顯；此外，公司亦觀察到領(lǐng)展房托的香港必需消費品類零售物業(yè)組合，商戶銷售額跌幅轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，每季跌幅逐步收窄，突顯出該物業(yè)組合在逆境中展現(xiàn)出一定程度的抗逆力。

據(jù)領(lǐng)展的觀察，新興的租賃趨勢聚焦于學(xué)習(xí)及興趣班、特色餐飲、游戲及家庭娛樂場所、時裝與配件以及中醫(yī)診所等方面。因應(yīng)消費者日新月異的喜好，領(lǐng)展的租賃團隊主動引入了包括特色餐飲等來自內(nèi)地的商戶，為消費者帶來獨特概念并與本地顧客產(chǎn)生共鳴；在過去一個財年間，公司簽訂了超過600份新租約，引入受市場歡迎的租戶類型。期內(nèi)，領(lǐng)展房托的香港零售物業(yè)組合維持97.8%的高租用率，平均每月每平方呎租金為63.3港元，較去年的64.4港元輕微下降。商戶銷售額同比下降3%，優(yōu)于整體市場7%的跌幅。租金對銷售額比例保持可持續(xù)水平，穩(wěn)定在13%，續(xù)租租金調(diào)整率同比下降2.2%。

領(lǐng)展也繼續(xù)致力提升旗下資產(chǎn)的價值。2024年末，公司落實了富善及秀茂坪商場的資產(chǎn)提升項目，分別投資3700萬港元及5500萬港元，預(yù)計將各自帶來17.2%及19.9%的投資回報率。而秀茂坪商場的相關(guān)工程，亦是領(lǐng)展自2005年上市以來，在香港完成的第100個資產(chǎn)提升項目。

領(lǐng)展2024年8月完成秀茂坪商場翻新，并在頂層戶外引入逾十項大型游樂設(shè)施，占地1.2萬平方英尺

與此同時，領(lǐng)展房托的停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)收益同比增長1.7%，其中月租收入較去年增長0.9%，時租收入增長3.6%，停車場每個泊車位每月收益同比上升1.6%至3391港元。作為成本優(yōu)化舉措的一環(huán)，領(lǐng)展通過升級智能泊車系統(tǒng)，提高了全港121個停車場逾5.6萬個泊車位的效率。此外，在香港九龍東寫字樓市場空置率問題仍存在的背景下，公司合資經(jīng)營的寫字樓海濱匯，憑借其策略選址以及頂級配套設(shè)施和多項綠色建筑認證，在截至2025年3月31日時仍錄得高達99.2%的租用率。

上海七寶項目貢獻增長助推多元化

領(lǐng)展房托在內(nèi)地的物業(yè)組合包括位于一線城市以及周邊長三角及珠三角地區(qū)的六項零售、一項寫字樓及五項物流資產(chǎn)。盡管在過去一個財年內(nèi)，內(nèi)地經(jīng)濟增長有所放緩，同時中美貿(mào)易緊張局勢致使經(jīng)濟前景不甚明朗，但公司物業(yè)組合以人民幣計算的總收益及物業(yè)收入凈額，仍然分別錄得29.7%及28.9%的同比增長，以港元計算則分別同比增長28.6%及27.5%。

領(lǐng)展房托在過去一年里能夠逆風(fēng)實現(xiàn)不俗的增長，主要歸功于上海七寶領(lǐng)展廣場自完成全資控股后的全期業(yè)績貢獻，以及深圳領(lǐng)展中心城及廣州天河領(lǐng)展廣場在完成資產(chǎn)提升計劃后表現(xiàn)穩(wěn)健。2024年2月，領(lǐng)展以人民幣23.838億元收購了上海七寶萬科廣場余下五成的權(quán)益，對該物業(yè)的持股比例從50%提升至100%，成為這一大型高質(zhì)量區(qū)域性商場的全資擁有人，并在此后整合運營團隊，以及將其更名為七寶領(lǐng)展廣場。

領(lǐng)展于2024年2月收購七寶領(lǐng)展廣場剩余50%股權(quán)，實現(xiàn)對這座大型高質(zhì)量區(qū)域性商場的全資控股

領(lǐng)展亦按照此前制定的資本開支計劃，為廣州天河領(lǐng)展廣場第二期的資產(chǎn)提升項目預(yù)留約人民幣1.2億元，向北京通州領(lǐng)展廣場預(yù)留約人民幣6000萬元，兩項零售資產(chǎn)的翻新工程已于2024年末動工，并計劃于2025年中完工。公司表示，由于消費者日益重視健康與保健，中國體育及娛樂業(yè)的零售銷售額在過去一年錄得11.1%的顯著增長，領(lǐng)展也緊抓趨勢，引入更多戶外運動品牌及IP（知識產(chǎn)權(quán)）相關(guān)品牌，滿足消費者喜好。

截至2025年3月31日，領(lǐng)展房托內(nèi)地的零售物業(yè)組合租用率依然高達95.9%，續(xù)租租金調(diào)整率僅輕微下跌0.7%，主要是由于北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場仍在進行資產(chǎn)提升工程，公司將繼續(xù)專注于提升其吸引力、優(yōu)化商戶組合、改善客戶體驗，吸引更多人流來應(yīng)對新的競爭。撇除北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場，領(lǐng)展房托在上一財年于內(nèi)地的物業(yè)組合續(xù)租租金調(diào)整率依然實現(xiàn)了7.6%的增長。

寫字樓方面，盡管市場新增供應(yīng)依然持續(xù)，但領(lǐng)展房托位于上海的寫字樓租用率仍達到95.4%，高于區(qū)內(nèi)平均水平。公司將繼續(xù)升級設(shè)施，提升客戶滿意度并吸引新租戶，同時對空置單位進行裝修配置工程，以提高租用率。此外，受惠于積極的租賃策略，領(lǐng)展房托位于大灣區(qū)及長三角一線城市主要交通樞紐的五項優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，于期內(nèi)的平均租用率也達到97.4%。

領(lǐng)展持續(xù)踐行多元化戰(zhàn)略，除內(nèi)地市場外，海外業(yè)務(wù)亦表現(xiàn)穩(wěn)定。領(lǐng)展房托的國際物業(yè)組合包括澳大利亞、新加坡及英國的12項零售及寫字樓資產(chǎn)。在上一財年內(nèi)，相關(guān)收益及物業(yè)收入凈額分別同比增長2.2%及1.3%，其中零售物業(yè)組合受惠于有利的持續(xù)租賃需求，接近全面租出，而寫字樓資產(chǎn)組合則繼續(xù)進行租賃及空間優(yōu)化。

期內(nèi)，澳大利亞零售物業(yè)的租用率達99%，商戶銷售趨勢表現(xiàn)良好，其中餐飲、服裝及家品的表現(xiàn)強勁。受惠于中心商業(yè)區(qū)整體客流量增加及更多本地及國際旅客到訪，加上公司通過積極的租賃策略引入新的品牌組合，令商戶銷售額同比增長7.7%，而新開通的悉尼地鐵也完善了鐵路網(wǎng)絡(luò)，相關(guān)利好也帶動續(xù)租租金調(diào)整率同比增長4.3%。

在新加坡市場，領(lǐng)展房托旗下的裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza實現(xiàn)了99.6%的高租用率，以及17.8%的強勁平均續(xù)租租金調(diào)整率增長。市郊零售市場的持續(xù)性需求、相關(guān)物業(yè)的策略性地理位置，以及商場的固定客群，皆助推客流量持續(xù)增加，雖然商戶銷售額因非必需品零售支出減少而輕微下降0.8%，但商場內(nèi)的餐飲及美容與康健等生活必需品行業(yè)均實現(xiàn)增長。另一方面，受惠于4.4年這一相對較長的加權(quán)平均租約到期年期，以及逐漸租出空置樓面并在租戶續(xù)租方面取得進展，領(lǐng)展房托的國際寫字樓資產(chǎn)組合在過去一個財年的整體租用率也達到了85.5%。

受惠市郊零售需求持續(xù)，領(lǐng)展房托新加坡業(yè)績出色，圖為領(lǐng)展房托在當(dāng)?shù)氐牧闶畚飿I(yè)裕廊坊

市場憧憬“房托通”帶來流動性支持

隨著香港與內(nèi)地的互聯(lián)互通機制在2024年迎來開通20周年，市場在監(jiān)管機構(gòu)的指引下，愈發(fā)憧憬房托基金也能夠早日獲納入滬深港通。2025年5月，中國證監(jiān)會主席吳清在國務(wù)院新聞辦公室舉行的發(fā)布會上再次提出，將穩(wěn)步推出一系列對外開放的務(wù)實舉措，包括將房托基金納入互聯(lián)互通機制。消息一出，領(lǐng)展房托的股價應(yīng)聲大漲，當(dāng)日以全天最高價39.95港元收盤，大漲6.68%，成交額達到15.39億港元，不僅為自2024年10月初以來的最高股價，也是近10個月以來的單日最大升幅。

作為亞洲最大的房托基金，以及港股唯一的藍籌房托，領(lǐng)展房托獲納入滬深港通早已是眾望所歸，監(jiān)管機構(gòu)再次將潛在的“房托通”機制提上議程，令市場憧憬這一政策利好或?qū)㈦S時呼之欲出，帶動港股房托基金板塊的價值發(fā)現(xiàn)與重估。

投資銀行瑞銀表示，房托基金獲納入滬深港通將對領(lǐng)展房托的股價產(chǎn)生正面影響，公司約7%的股息收益率，以及其與內(nèi)地宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)相對較低的關(guān)聯(lián)度，預(yù)計將吸引一眾內(nèi)地投資者經(jīng)滬深港通南下布局。瑞銀給予領(lǐng)展房托“買入”評級，目標(biāo)價為每基金單位41港元。

彭博智庫的研究團隊指出，領(lǐng)展房托不僅能夠憑借旗下零售物業(yè)的高出租率，保證獲得穩(wěn)定的租金收入，其股息收益率也大幅高于香港零售地產(chǎn)同業(yè)3.3%的平均水平。此外，領(lǐng)展房托與其他港股房托基金的平均預(yù)期股息收益率達到7.7%，高于內(nèi)地A股市場房托基金同業(yè)4%的水平，加上中國證監(jiān)會再次提及將房托基金納入滬深港通的安排，預(yù)計港股房托板塊將有望迎來新一輪南下資金的流動性支持。根據(jù)該機構(gòu)的統(tǒng)計，滬深港通的南向港股通資金在今年1月的日均成交額，同比大幅增長132%至618億港元，于港股市場當(dāng)月整體日均成交額的占比達到21.5%。

花旗銀行在一份研究報告中稱，領(lǐng)展房托將是“房托通”的最大受益者，重申對其“買入”評級，目標(biāo)價上望每基金單位47.82港元。花旗表示，領(lǐng)展房托積極主動的租賃策略和有所下降的融資成本，將對公司的派息提供支持；該行認可公司可持續(xù)的派息策略，并預(yù)測其在2025/2026財年將實現(xiàn)每基金單位分派2%至3%的同比增長。

匯豐亦在報告中指出，領(lǐng)展房托的借貸成本下降，加上訪港旅客消費力有所回升，預(yù)計將進一步鞏固領(lǐng)展房托派息實力的韌性。與此同時，投資者對“房托通”的看法愈趨正面，這將利好領(lǐng)展房托的估值提升。該行維持對領(lǐng)展房托的“買入”評級，并將目標(biāo)價從每基金單位41.6港元上調(diào)至44.6港元。

匯豐表示，領(lǐng)展房托當(dāng)前的股價表現(xiàn)反映出投資者已經(jīng)開始考慮房托基金獲納入滬深港通這一因素，而在獲得市場情緒和流動性追捧之余，美聯(lián)儲潛在的減息可能性，以及領(lǐng)展房托自身具有抗逆力的零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)，也將為公司帶來更多的基本面支持。匯豐稱，在最佳的情況下，假設(shè)房托基金獲納入滬深港通的同時，也能夠豁免繳納互聯(lián)互通機制下的股息稅，領(lǐng)展房托的股價（較5月7日39.95港元收盤價）將享有高達37%的潛在上漲空間。

摩根士丹利則在5月20日發(fā)布的最新報告中，修改了對領(lǐng)展房托2025/2026財年的預(yù)期每單位基金分派展望，由每基金單位分派2.64港元略微上調(diào)至2.65港元；該行同時假設(shè)，若美國10年期國債收益率為4%，則領(lǐng)展房托當(dāng)前股息收益率與美國10年期國債收益率之間的利差僅為1.5%，略微低于該指標(biāo)過去2%的長期平均值。

摩根士丹利稱，上述兩項指標(biāo)促使其調(diào)整對領(lǐng)展房托的目標(biāo)價，從每基金單位41港元上調(diào)至48港元，上調(diào)幅度達17%。該行指出，領(lǐng)展房托將是美國降息以及房托基金納入滬深港通這兩項因素的主要受益者，維持對領(lǐng)展房托的“增持”評級。