導讀

近日，中國城市規劃協會常務理事單位湖北省規劃設計研究總院撰文《從理念·路徑·機制，淺談城市更新“破題方略”》。供各會員單位交流學習~

開篇

當城市按下“更新鍵”，規劃院如何破題？

隨著中國城鎮化率突破67%，城市發展正經歷從“量的擴張”向“質的提升”的歷史性轉變。在這一轉型過程中，城市更新已不再是簡單的物理空間改造，而是關乎民生改善、經濟轉型與文化傳承的系統性變革。作為城市更新的探路者，我們通過多地實踐中認識到：唯有以系統思維破題、以創新實踐解題，才能讓城市在更新迭代中實現真正的“有機生長”。本文從理念認知、實施路徑、機制創新三大維度，淺析對城市更新工作的認識和應對方略。

理念認知：樹立動態化、全過程思維

（一）動態視角：城市更新永遠在路上

城市更新是一項沒有終點的持續性工作。與傳統的工程建設不同，它不能以“項目交付”作為終點，而應當建立“持續優化”的思維模式。在實踐中，根據不同發展階段的特點，動態調整工作重點：在初期可能聚焦基礎設施補短板，解決城市功能缺失問題；中期轉向功能提升，優化城市空間布局；后期則更注重品質塑造和文化傳承，提升城市內涵。這種動態調整的過程，正是城市有機更新的本質體現。城市如同生命體，需要不斷新陳代謝才能保持活力。

（二）全過程視角：超越傳統規劃思維

現代城市更新要求突破傳統的“藍圖式規劃”局限，構建全生命周期實施體系。在前端策劃階段，需深入分析市場需求、產業趨勢和居民意愿，確保更新方向符合實際需求；在中期實施階段，需將設計方案與實施路徑、運營模式同步考慮，避免“紙上談兵”；在后期管理階段，需建立長效運營機制，確保更新成果可持續。這種“策劃-設計-建設-運營”的全過程思維，要求規劃設計單位轉變角色，從單純的“繪圖者”轉變為以規劃設計為切入點，注重城市更新的系統性、生長性、完整性，主動延伸前端策劃及后端運營，為地方提供全過程、精準化的服務。

實施路徑：構建科學化、精準化工作體系

（一）精準診斷：以需求定方向

實施城市更新行動必須加強體檢與更新的工作銜接，樹立“先體檢、后更新”“無體檢、不更新”的導向，通過城市體檢全方位、系統性識別城市短板弱項和內需潛能，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作閉環。

省院創新實踐

牽頭制定省級城市體檢技術規范標準，負責起草湖北省城市體檢技術規程（在編），編制湖北省城市體檢工作手冊和信息系統操作手冊，自主研發“湖北城市體檢”數據采集小程序和城市體檢數據填報系統，可與全國城市體檢信息平臺銜接。開展大量城市體檢工作實踐，實踐覆蓋“都市圈—地級市—縣級市—縣城“多維度，為地方科學謀劃城市更新項目提供決策基礎。并在天門、房縣等地持續探索城市體檢與城市更新專項規劃一體化推進機制。

省院城市體檢技術儲備及項目實踐

（多圖，可左右滑動）

（二）精準設計：構建“傳導有力、彈性適配”的實施框架

以國土空間規劃為基礎，結合城市體檢評估結果，建立三級城市更新規劃實施體系：專項規劃、片區策劃、項目實施方案，實現從宏觀戰略到微觀實施的有效傳導。規劃實施依托“城市設計+控規”雙輪驅動，將城市更新專項規劃的核心意圖（如風貌管控、功能復合）轉化為城市設計導則，嵌入控規編制，同時控規動態響應用地政策變化（如容積率獎勵、地下空間確權），為未來預留彈性接口。

省院創新實踐

省院城市更新規劃實踐

（多圖，可左右滑動）

三級更新規劃實施體系已在麻城、天門、通城、宣恩、房縣等多個市縣實踐，通過縱深推進，實現從零碎式走向全方位更新，建立了系統性、統籌性、長效化的規劃編制體系。在房縣、竹山等地控規的實踐項目中，融合城市更新和城市設計的方法，將重點更新內容融入控規管控導則，保障城市更新重點管控內容的落地實施。同時結合地方需求，開展了大量的老舊小區整治改造、完整社區建設、城市基礎設施改造，歷史文化街區改造、生態綜合治理等更新項目，積累了豐富的實踐經驗。

城市更新規劃三級聯動編制體系

機制創新：政策工具箱激活空間價值

（一）用地政策：剛柔并濟釋放土地潛能

城市更新中用地政策既是“緊箍咒”也是“助推器”。為實現更新規劃與國土空間用途管制、規劃許可制度的無縫銜接，需建立“剛性約束+彈性適配”的雙軌機制：一方面，嚴格遵循國土空間規劃確定的開發邊界和用途管制要求，通過法定程序動態響應更新需求；另一方面，在控規層面創新土地混合利用規則，制定“正負面清單+路徑指引”，例如允許老舊工業區轉型為“文創+商業+居住”復合功能，但禁止住宅侵占歷史街區核心區。針對閑置土地盤活，強化“強制收回+市場激勵”組合拳：對低效用地依法啟動收回程序，同時通過容積率獎勵、地下空間分層確權等政策，激發市場主體參與動力。

省院創新實踐

黃岡老城區控規通過城市更新引領城市功能提升，在提升資源資產價值、零星用地整合、容積率獎勵和土地復合利用等方面進行了探索。黃石市社區改造提升項目中探索了城市更新與社區改造銜接機制，結合建設工程豁免清單提供實施建議，將特色項目建設、社區空間微改造、社區配套設施完善等方面納入豁免清單或精簡項目審批流程。

黃岡市老城區控制性詳細規劃

（存量空間識別及更新單元劃分）

（二）協同機制：從政府主導到多元共治

建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，鼓勵市場主體和社會資本參與，調動人民群眾參與城市更新積極性，鼓勵產權所有人自主更新，同步引入專業技術團隊提供全過程支撐。

省院創新實踐

麻城城市更新中探索建立了一套“政府引導+專業團隊領銜+商戶（居民）共同參與”的“自治+共治”工作方式，通過“街區共發展聯盟”等方式打開縣級城市更新之門，打造縣級城市更新示范。同時，以“策劃式”招商為抓手，主動策劃、競賽遴選主力商戶，做好運營前置，構建了城市更新的長效機制。麻城南湖街道萬家堰社區張家院子共同締造項目通過灣組會、黨群議事會全面收集居民意見，正確引導居民，共同投身于改造工程，689戶居民自籌資金78萬。

麻城市“EPC+O”城市更新開發運營模式

（三）制度保障：科技賦能，標準先行

健全城市規劃建設運營治理和房屋管理法律法規。完善適用于城市更新的技術標準，制定修訂分類適用的消防、配套公共設施等標準。加強城市更新科技創新能力建設，大力研發新技術、新工藝、新材料，加快科技成果推廣應用。

省院創新實踐

協助省住建廳制定《湖北省城市更新工作指引》、編制湖北省《城市更新規劃技術規程》、牽頭編制《湖北省城鎮老舊小區改造技術導則》《城市更新中歷史文化和工業遺跡保護導則》《湖北省城市微更新工作導則》等系列城市更新的相關標準。

參與編制《城市數字公共基礎設施建設規范》（DB42/T 2066-2023），領銜編制《湖北省智慧小區建設指引》。基于地下市政基礎設施管理需求，開發了地下市政基礎設施普查及全生命周期管理平臺。

城市更新系列標準

（多圖，可左右滑動）

結語：更新，是人與城市的雙向奔赴

城市更新的終極目標，是讓“人”與“城”在迭代中共生共榮。湖北省院將以“動態診斷、精準設計、長效運營”為行動綱領，在每一個項目中踐行“人民城市”理念。未來，我們將繼續探索城市更新的新路徑、新模式，為打造宜居、韌性、智慧的城市貢獻專業力量，讓每一座城市都能在更新中煥發獨特魅力，讓每一位市民都能在更新中收獲更多幸福感。

｜ 內容來源 ：湖北省規劃設計研究總院有限責任公司公眾號

中國城市規劃協會

我國城鄉規劃工作的非營利性行業組織。致力于制定城市規劃執業規則、推廣規劃相關行業標準、搭建行業研究交流平臺。