京政辦發〔2025〕11號

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

　　經市政府同意，現將《深化物業管理改革創新持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025-2027年）》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。

北京市人民政府辦公廳　　　　

2025年5月29日　　

　　（此件公開發布）

深化物業管理改革創新持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025-2027年）

　　為進一步深化物業管理領域改革創新，不斷完善黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，結合實際，制定本行動計劃。

　　一、工作目標

　　全面深入貫徹《北京市物業管理條例》，堅持黨建引領、多方參與，堅持法治化、市場化方向，堅持改革創新、久久為功。力爭通過三年時間，全市黨建引領社區治理框架下的物業管理體系更加健全，住宅小區物業管理各主體依法履責意識不斷增強，物業服務市場化程度持續提升，物業管理訴求穩中有降，居民多樣化生活服務得到有效滿足，首都物業服務質量顯著提高。

　　二、重點任務

　　（一）堅持黨建引領，不斷凝聚基層治理合力

　　1.健全物業管理綜合調度機制。建立市級住宅小區物業管理綜合協調調度機制，統籌調度物業管理工作，研究解決重難點問題；各區進一步發揮綜合協調推進機制作用，推動各項工作落實。〔責任單位：市住房城鄉建設委、市城市管理委、市市場監管局、市消防救援局、市國資委、市交通委、市政務和數據局、市高級人民法院、市住房資金管理中心，各區政府（各區政府含北京經濟技術開發區管委會，下同）〕

　　2.實現社區、物業深度融合。推動社區黨組織與物業企業“雙向進入、交叉任職”，每年打造推出10個具有首都特色的“社企融合”市級范例；街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織要健全黨建引領下的社區居委會、業主委員會（以下簡稱業委會）、物業管理委員會（以下簡稱物管會）、物業企業、產權單位、業主等多方參與的協調運行機制，依托各類議事平臺開展常態化協商議事，共同解決好居民的物業訴求。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）

　　3.持續強化基層黨組織對業委會（物管會）的領導。街道(鄉鎮)、社區（村）黨組織要加強對業委會（物管會）黨組織的日常指導，有序推進業委會（物管會）成立、換屆工作，有力推動業委會（物管會）發揮作用。推進社區（村）黨組織與業委會（物管會）“雙向進入、交叉任職”，支持業主中的黨員通過法定程序擔任業委會委員。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）

　　4.充分發揮行業黨委和行業協會作用。堅持黨建引領行業發展，發揮各級行業黨委作用，打造物業服務行業黨建品牌；引導推動全市物業企業加入市區行業協會，強化行業自律；支持行業協會調解矛盾糾紛，探索依據協會團體標準試點開展物業企業分級評價；持續開展示范項目創建和“美好家園”選樹；會同律師協會探索建立住宅物業責任律師制度。（責任單位：市住房城鄉建設委、市司法局，各區政府）

　　（二）堅持法治化，持續優化完善制度體系

　　5.厘清住宅小區物業管理各主體責任。制定住宅小區物業管理涉及的各方主體責任清單，督促各方依法依規行使權利、履行義務；深入推進各行政部門執法進小區，持續加大對各方主體違法違規行為的查處力度，推動實行消防“履責不罰”柔性執法。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市城管執法局、市消防救援局、市市場監管局）

　　6.賦能物管會發揮更大作用。制定物管會更好發揮作用的指導意見，加大街道（鄉鎮）、社區（村）對物管會的支持力度；開展物管會運行情況評價，助推物管會規范化建設。（責任單位：市住房城鄉建設委，各區政府）

　　7.積極引導業委會規范運作。加強業委會培訓指導，不斷提高依法依規履職能力；強化街道（鄉鎮）對業委會的履職監督，對業委會從選舉產生到日常運行實施全過程監管；完善業委會委員利益回避機制，建立業委會履職清單，定期對業委會開展履職評價，對典型優秀做法予以推廣，對怠于履職的依法組織重新選舉，無法選舉產生業委會的依法組建物管會。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）

　　8.深化住宅專項維修資金改革。適時出臺深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施及配套政策，研究維修資金結余收益使用機制，提高維修資金歸集效能、使用效率和資金監管水平。（責任單位：市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心、市財政局）

　　9.建立住宅項目物業企業綜合評價體系。適時出臺住宅項目物業企業綜合評價管理辦法，對全市住宅物業企業進行評價打分，并將評價結果向社會公布，為業主自行選聘物業企業提供參考。（責任單位：市住房城鄉建設委、市經濟和信息化局、市消防救援局、市公安局，各區政府）

　　10.完善物業管理矛盾糾紛調解機制。按照“小事不出社區，大事不出街道”原則，加大街道（鄉鎮）、社區（村）對物業矛盾糾紛調解力度；健全物業管理矛盾糾紛多元化解機制，依托人民法院調解平臺深入開展在線訴調對接，推動依法成立區級物業領域矛盾糾紛調解組織，切實發揮人民調解以及行業協會在物業矛盾糾紛調解中的積極作用。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市司法局）

　　（三）堅持市場化，構建質價相符物業服務市場機制

　　11.完善物業服務標準和成本計價規則。修訂發布北京市《住宅物業服務標準》，精細劃分物業服務內容和標準；推動行業協會編制發布物業服務項目成本信息，促進物業費合理定價與動態調整。（責任單位：市住房城鄉建設委、市市場監管局，各區政府）

　　12.加強央產“三供一業”移交小區物業管理。街道（鄉鎮）強化統籌，組織產權單位、接收單位、行業部門、業委會（物管會）等各方依法履職盡責，不斷提升物業服務水平；持續推動業委會（物管會）成立，引導與接收單位或依法選聘的物業企業簽訂市場化物業服務合同，逐步實現央產“三供一業”移交小區物業管理可持續運營。（責任單位：各區政府，市國資委、市住房城鄉建設委）

　　13.強化市級非經營性資產移交小區物業管理。街道（鄉鎮）發揮黨建引領作用，組織引導接收單位、業委會（物管會）、房改后房屋產權人協商共治，逐步推動簽訂市場化物業服務合同；夯實接收單位管理責任，探索建立物業管理訴求屬地和市屬國企“雙派單”機制；持續推動非經營性資產移交小區住宅專項維修資金補建續籌及物業費收繳率提升。（責任單位：各區政府，市國資委、市政務和數據局、市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心）

　　14.推動老舊小區物業服務全覆蓋。圍繞老舊小區物業服務全覆蓋三年工作目標開展月度監測評估，計劃2025年推動300個老舊小區引入物業服務，2026年擴大至1000個，2027年實現1800個全覆蓋。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市發展改革委、市國資委、市政務和數據局）

　　（四）強化物業服務監管，持續提升服務水平

　　15.強化物業企業合同履約管理。督促物業企業落實合同履行情況公示要求，確保如實公示、及時更新履約情況，鼓勵通過“京通”小程序、業主微信群、小區微信公眾號、物業企業服務軟件等互聯網方式告知全體業主，主動接受業主監督；街道（鄉鎮）、社區（村）加強對物業企業履約公示情況的日常監督；鼓勵各區開展住宅物業項目履約評價，并對履約良好企業和項目予以激勵。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）

　　16.加強小區公共收益管理。推動小區共用部分經營收益規范管理，實現小區公共收益單獨列賬全覆蓋；探索開展小區公共收益監管試點，依法查處挪用、侵占公共收益違法行為。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心）

　　17.規范物業企業指定第三方提供服務行為管理。開展警示教育，提高行業守法意識；健全物業企業外包服務監管機制，保障業主合法權益。（責任單位：各區政府，市市場監管局、市住房城鄉建設委）

　　18.強化物業企業從業人員監管。暢通業主投訴舉報渠道，嚴查物業從業人員利用職務之便謀求不正當利益等侵害業主權益違法違規行為；指導物業企業健全從業人員自律機制，研究建立物業從業人員綜合評價機制。（責任單位：各區政府，市公安局、市住房城鄉建設委、市經濟和信息化局）

　　19.完善物業服務訴求監測機制。啟動住宅小區物業服務萬人訴求率監測評估，按月統計分析各區物業服務萬人訴求率，幫助各區、各街道（鄉鎮）及時解決共性問題，推動物業管理訴求“削峰降量”；深化訴求前100小區分布率監測評估，分析分布情況和訴求問題，督促指導各區圍繞訴求前100小區突出問題開展治理，推動疑難問題解決。（責任單位：市住房城鄉建設委、市政務和數據局，各區政府）

　　20.建立健全多層次行業隊伍培養機制。優化完善物業服務職業資格評價和職業技能等級認定制度；探索部門、高校聯合開展專業人才培訓，組織開展職業技能大賽，培養高端物業管理人才；持續開展“北京榜樣·最美物業人”選樹活動。（責任單位：市住房城鄉建設委、市人力資源社會保障局、市應急局、市消防救援局，各區政府）

　　（五）堅持問題導向，提升住宅小區居住品質

　　21.持續推進住宅小區生活垃圾分類。加強垃圾分類政策和典型案例宣傳，引導居民自覺履行生活垃圾分類義務；充分發揮激勵資金作用，促進物業企業履行好生活垃圾分類管理責任人責任，扎實做好垃圾分類工作。（責任單位：各區政府，市城市管理委、市住房城鄉建設委）

　　22.推動新就業群體融入社區治理。深化“友好之城”建設，著力解決快遞小哥、外賣騎手等配送人員進門難、歇腳難、充電難、飲水難等實際問題；鼓勵新就業群體積極參與社區治理和服務，實現社區與新就業群體的“雙向奔赴”。（責任單位：各區政府，市市場監管局、市住房城鄉建設委、市郵政管理局）

　　23.推動緩解住宅小區停車矛盾。充分盤活停車資源，持續推進有償錯時共享停車，挖潛利用小區內及周邊空閑用地，有效增加車位供給；規范小區停車管理，綜合施策緩解住宅小區停車矛盾。（責任單位：各區政府，市交通委、市住房城鄉建設委）

　　24.強化住宅小區電梯安全監管。督促電梯使用單位落實電梯安全管理責任，嚴肅查處違法違規行為；支持鼓勵在物業服務合同中將電梯運行維護費用單獨列支；扎實推進超長期特別國債支持老舊住宅電梯更新；持續推進既有多層住宅樓房加裝電梯；試點探索引入電梯保險機制。（責任單位：各區政府，市市場監管局、市住房城鄉建設委、市住房資金管理中心）

　　25.加強住宅小區消防安全管理。持續開展消防車道和疏散通道清理整治及電動自行車違規停放充電治理；開展消防設施安全隱患排查，督促產權人和管理單位維護保養消防設施，對于損壞、無法使用的設施及時進行修復或更換；持續加強小區居民消防安全宣傳培訓，鼓勵引導家庭配備滅火逃生器材。（責任單位：各區政府，市消防救援局、市住房城鄉建設委、市城市管理委、市住房資金管理中心、市公安局）

　　26.完善住宅小區充電設施建設。健全充電設施建設管理政策，推動充電設施建設全覆蓋；規范小區充停秩序維護管理，引導物業企業與充電基礎設施企業創新合作，開展“統建統服”。（責任單位：各區政府，市城市管理委、市住房城鄉建設委）

　　27.加強住宅小區供排水設施管理。強化生活飲用水監督管理，完善水質檢測制度；持續開展雨污錯接混接整治，推動雨污合流管網改造及老舊小區內部供水管網改造；督促物業企業加強二次供水、中水設施運行管理。（責任單位：各區政府，市水務局、市衛生健康委、市城市管理委、市住房城鄉建設委）

　　28.提升住宅小區綠化養護品質。鼓勵實施立體綠化、屋頂綠化、陽臺綠化，開展家庭園藝進社區活動，督促物業企業做好公共區域綠化養護；開展綠化美化宣傳活動，調動居民參與的積極性，打造宜居“花園住區”。（責任單位：各區政府，市園林綠化局、市住房城鄉建設委）

　　（六）加強技術創新，推動行業智慧化發展

　　29.優化推廣物業服務平臺。整合全市物業管理系統和“北京業主”APP，并遷移至“京通”，依托“京通”打造“北京物業”綜合服務板塊，方便業主參與決策，更好監督物業企業履約；推動市、區、街道（鄉鎮）、社區（村）四級在手機端實現對物業管理工作的指導監督。（責任單位：市住房城鄉建設委、市政務和數據局，各區政府）

　　30.提升住宅小區智能化水平。鼓勵物業企業安裝智能監控、阻梯系統等設備，研發高效便捷的物業服務系統，提供線上交費、報修、投訴、公告等一站式服務，全面提升智能化服務水平。（責任單位：各區政府，市住房城鄉建設委）

　　31.大力推廣“物業+”服務模式。鼓勵物業企業借助社區嵌入式服務設施建設和完整社區建設，拓寬服務領域，向便民生活服務領域延伸。（責任單位：市住房城鄉建設委、市民政局、市衛生健康委、市商務局、市市場監管局，各區政府）

　　32.支持居民生活服務線上平臺發展。鼓勵物業企業或其他社會企業，利用線上平臺，整合小區周邊市場化生活服務資源，不斷滿足群眾多樣化生活服務需求；加強線上服務平臺監管，切實保障居民合法權益。（責任單位：市住房城鄉建設委、市商務局、市市場監管局，各區政府）

　　三、組織實施

　　各區、各單位要深刻認識物業管理的重要性，統籌協調推進物業管理各項工作，結合職責分工，細化工作措施，確保各項任務穩步推進；各區要加強《北京市物業管理條例》的宣貫，依托電視、新媒體等渠道持續引導各方主體樹立依法履約意識；鼓勵各區結合實際主動探索實踐，大膽改革創新，認真研究總結，形成一批可復制、可推廣的先進經驗，通過以點帶面，促進全市物業服務質量的全面提升。