文/北京進深 徐迪

4月初通州八里橋土拍的現(xiàn)場，中海地產(chǎn)沒能堅持到最后。

這塊地最終被招商蛇口如愿拿下，總價超27億元，樓面價達到3.12萬/平，溢價率16%。

然而，土拍的結(jié)束才是一個項目的開始。

時隔兩個月，中海地產(chǎn)還是成功落子通州，他以合作開發(fā)的形式布局通州首盤，正是八里橋項目——剛剛發(fā)布案名的朝棠攬閱。

5月30日消息，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開發(fā)通州八里橋新盤朝棠攬閱項目。

項目規(guī)劃13棟9-18F洋房 小高層，共902戶。

定位為剛需加改善類產(chǎn)品，預計建面69㎡/86㎡/99㎡/124㎡。

朝棠攬閱項目開發(fā)主體為北京招勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2018年5月9日，注冊資本6.2億元。

這家項目公司原名為沈陽招勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在沈陽開發(fā)有招商曦城項目。2024年底更名為北京招勝房地產(chǎn)，今年4月21日，公司注冊地址改到北京市通州區(qū)。

目前該公司仍由招商蛇口天津公司100%持股，也沒有股權(quán)質(zhì)押等信息。

近年來，招商蛇口頻頻落子通州，除了剛剛公布案名的八里橋朝棠攬閱項目，正在強銷階段的云璟攬閱，此外還有招商璀璨時代和招商璀璨公元在售。

近日又發(fā)布了副中心“8合1”地塊的招標計劃，大有拿地意圖。

副中心站地塊包含8幅子地塊，其中7塊居住用地總建面約23.7萬平米，起拍價近75億元，是通州近年來總價最高的一宗地塊。

要想吃下這個巨無霸，資金考量和操盤實力等缺一不可。

招商蛇口深耕通州，對當?shù)厥袌鏊闶橇私忸H深，但是連續(xù)入手多個項目，資金問題也不得不正視。

本次朝棠攬閱引入合作方，或許也有提前回籠資金備戰(zhàn)下輪土拍的打算。

中海地產(chǎn)拿住了一個“穩(wěn)”字訣，在八里橋這個項目上，沒有選擇繼續(xù)叫價與招商蛇口拼刺刀，而是以合作開發(fā)的方式首入通州樓市。

貝好家的出現(xiàn)，很抓眼球。

作為貝殼旗下品牌，貝好家定位是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺，在北京，它與中國電建地產(chǎn)合作開發(fā)了門頭溝的長安華曦府項目。

2024年7月，貝好家在西安以1.34億元拿下兩幅土地；9月，10.76億元在成都拿地；12月，在上海和杭州拿下兩幅住宅用地。目前，貝好家在全國主要城市參與開發(fā)的房地產(chǎn)項目超過10個。

目前，貝好家在全國主要城市參與開發(fā)的房地產(chǎn)項目超過10個。

而所謂的C2M模式（從消費者到制造者），是一種強調(diào)“以銷定產(chǎn)、以需定建、以人定房”的地產(chǎn)開發(fā)新模式意思是，從地塊最初的開發(fā)階段，消費者就可以開始參與，用戶能夠直接參與設(shè)計方案評價和共建，實現(xiàn)客戶直連、需求直達。

截至2025年，該模式已在多個城市實現(xiàn)項目落地。

北京進深近日收到鏈家小伙伴發(fā)來的一份小程序問卷調(diào)查，有關(guān)【通州北苑】項目。

從項目信息來看，正是朝棠攬閱項目。其中提到，若您考慮購買105-125㎡的4房2衛(wèi)戶型，作為交付標準的客廳電視背景墻偏好哪種幾格。

此外，問卷還就小區(qū)東側(cè)入口處1500㎡下沉庭院式會所功能配備做了展開項調(diào)查。

北京進深拿到一套過程版戶型圖，第一張就驚掉了下巴，69平米做出三居室，而且還有餐廳和獨立的家政間。

到86戶型已經(jīng)能做到三居兩衛(wèi)，主臥還有個尺度不小的衣帽間。

四居起步建面拉低到99平米，三分離公衛(wèi)，U型操作臺的廚房。

低總價實用小戶型，疊加臨鐵優(yōu)勢，妥妥的剛需福利盤。

朝棠攬閱兩幅子地塊均為純居住用地，總面積3.47公頃，規(guī)劃總建筑面積13.51萬平方米。

地上建面8.68萬平方米，容積率2.5，樓間距55米起步。

戶均建面約96平米，小戶型為主，其中：69㎡124套，86㎡319套，99㎡253套，124㎡212套。

兩塊地都較為方正，東西向略長，有利于打造超大面寬產(chǎn)品，彌補板塊空白。

1、東區(qū)6044地塊占地1.33公頃，地上建面3.33萬平方米，規(guī)劃6棟9-17F住宅，共368戶。

規(guī)模比西區(qū)小，但地形方正，全部樓棟都是正南正北排布。

東西各有一處景觀大門，西側(cè)為正門，占地約700平米，兩側(cè)各有一道十余米的景墻，整個沿街展示面超50米。

大門范圍內(nèi)含一處鄰里中心；小區(qū)中央及東南角各有一處運動場地。

6044地塊出讓文件中提到，適當增加建筑退讓道路紅線距離，保證居住環(huán)境品質(zhì)。

平面圖上來看，幾棟住宅樓距用地紅線均在3米以上。

2、西區(qū)6049地塊占地2.14公頃，地上建面5.35萬平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。

另含560平米社區(qū)管理服務(wù)用房1處，150平米再生資源回收站1處。

整體建筑比東區(qū)要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

同樣做了兩處景觀大門，正門朝東，與東區(qū)相對設(shè)置，也有長長的沿街景墻，長度和東區(qū)的相等。

這一波出圖的北京新盤莫名就卷起圍墻來了，大門已經(jīng)不夠發(fā)揮了。

建發(fā)的大門 景墻是標配，觀宸和海宴都做了奢石景墻；三間房的金茂滿矅則是做了個逆天的尺度，150米景觀墻，給朝陽路造了個人工景點；剛調(diào)規(guī)的北京潤府二期也在兩道大門旁邊加了數(shù)十米的景墻。

招商八里橋項目的景墻也幾乎與單側(cè)圍墻等長。

東西兩區(qū)中間的規(guī)劃道路還沒正式命名，寬度20米，達到了次干路標準，從中穿行，左右都是小區(qū)的沿街景墻，好看不好看都挺震撼的。

西區(qū)大門占地沒有東區(qū)寬闊，但向內(nèi)延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類似于風雨連廊的存在。

東西兩區(qū)中央廣場的位置，非常顯眼地標注了“地面綠化機動車停車位，”東區(qū)36輛，西區(qū)54輛。

雖說很多開發(fā)商在報規(guī)階段的地上停車位，交付時都會改成綠地。八里橋項目總共規(guī)劃了1111個機動車停車位，地面占到了8%，去掉之后，車位比降到1:1.13，普通住宅小區(qū)水平。

西門的建筑離圍墻要更近一些了，西側(cè)幾棟樓僅有2米。

地塊南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據(jù)沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設(shè)計管控上也提出了比較細致的要求：

強調(diào)與周邊建成環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，重點控制區(qū)域核心與門戶節(jié)點、通惠河濱河區(qū)域的建筑高度，塑造節(jié)點突出、北高南低的整體高度秩序。

建筑界面重點管控通惠河沿線建筑，塑造自然宜人的濱水景觀界面。濱河建筑應(yīng)采用“梯度化”的布局，實現(xiàn)與濱水自然空間的平緩過度。避免首排建筑過高。

在通惠北路與通惠河濱河路交叉口處可適當提高，強調(diào)與濱水空間的協(xié)調(diào)融合，塑造景觀宜人的城市濱水界面。加強地塊建筑高度管控，避免地塊內(nèi)或地塊間斷崖式高度變化，塑造高低錯落的空間環(huán)境。

建筑布局方面，鼓勵地塊內(nèi)形成圍合式空間，保證沿街界面的建筑貼線率，創(chuàng)造連續(xù)開放、富有活力的城市空間。住宅建筑建議形成小尺度，開放街區(qū)空間。弱化公共建筑的建筑體量感，營造氛圍良好的近人建筑空間。

建筑色彩上要求樹立清新雅致、沉穩(wěn)大氣、現(xiàn)代感強的城市形象，鼓勵采用高明度、低艷度、冷暖灰色系的視覺主基調(diào)，局部暖色點綴，不宜使用紫、藍、綠等色相，實現(xiàn)整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

加強城市景觀界面沿線及軌道微中心重點區(qū)域建筑的第五立面管控，塑造整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一、局部特色突出的空間形象。

重點控制通惠河濱河區(qū)域、京承鐵路及通惠北路沿線的建筑屋頂立面，避免沿街“高層剃平頭”的形式，塑造整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的城市界面。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設(shè)計方案里調(diào)整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現(xiàn)在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景。

整體上也符合北高南低的設(shè)計管控。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，交通便利。

商業(yè)配套目前主要是萬達廣場，規(guī)劃運河商務(wù)區(qū)會帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網(wǎng)簽143套，去化過半，成交均價接近7萬元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價超7.3萬元/平米。

八里橋棚改地塊屬于04組團，包括7個住宅用地和2個基礎(chǔ)教育用地。教育用地規(guī)劃一所9班制的幼兒園和一所24班的小學。

04組團規(guī)劃定位為運河商務(wù)中心區(qū)，文化傳承展示區(qū)和生態(tài)宜居活力區(qū)，未來以商務(wù)服務(wù)、文化體驗和居住為主導功能。

根據(jù)之前公示的規(guī)劃，周邊會有濱水商業(yè)空間，有望建成一處休閑打卡景觀。

相關(guān)公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股