當業主共有的資金徹底擺脫開發商代收的灰色地帶，當隨房過戶的權責與透明監管的鏈條逐步扣緊，房屋“養老金”才能真正成為守護萬家燈火的穩定基石。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

6月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》，引發社會高度關注。這份時隔15年全面修訂的新規，直面維修資金管理沉疴，直指業主“錢袋子”安全痛點——強化資金歸全體業主共有屬性，取消開發企業代收資格，規定房屋產權變更時維修資金隨房過戶，并對挪用行為最高處挪用金額二倍的罰款。

新規背后是血淋淋的教訓。2021年國務院第九督查組發現，襄陽市9家房企長期滯留5062萬元維修資金，最長達8年；同年另有4家開發商或物業挪用1184萬元；2022年湖南東安縣住房保障中心工作人員侵吞維修資金近千萬元；2025年永州某房企挪用312萬元維修資金支付工資稅款……

此次新規的出臺，被視為對行業亂象的一次“刮骨療毒”。專家指出，“這次政策調整不僅回應了業主關切，也從制度層面強化了對公共財產的保護。開發商代收模式已成資金監管最大漏斗，鄭州新規正是對制度漏洞的亡羊補牢。”

權屬歸位

業主共有喚醒“沉睡”資金池

此次《管理辦法》首次明確提出，房屋專項維修資金屬于全體業主共有，這是對《民法典》精神的進一步細化落實。過去，不少小區在動用維修資金時，因業主參與度低、流程復雜而導致資金“沉睡”，影響公共設施維護效率。

新規最核心的突破在于明確維修資金“屬于全體業主共有”。 北京物業管理行業協會副會長宋寶程指出，這并非創新，而是回歸本源：“《民法典》早已明確維修資金屬于業主共有，本次新規是對上位法的重申。”維修資金自1998年制度創立伊始就明確歸屬全體業主，此次鄭州新規是地方立法對法律精神的堅決貫徹。

北京物業管理專家史文軍強調，突出“共有屬性”直接關聯使用前提：“這特別強調了資金使用需經共同決定，是對業主‘惰性’的強制約束。”當資金歸屬明確劃歸業主，其使用決策權自然同步回歸——維修資金的續交方案需體現業主決策，資金使用透明度要求提高，業主參與小區治理的積極性將被激活。

對鄭州大量老舊小區而言，這更是及時雨。同策研究院聯席院長宋紅衛分析：“房地產市場已進入存量時代，房齡較長住房面臨集中修繕，維修資金是重要來源。”歸屬權明確后，集中賬戶管理效率提升，老小區改造資金保障能力將顯著增強。

資金流轉革新

隨房過戶切斷挪用鏈條

近年來，部分房地產開發企業在銷售過程中代收維修資金，但遲遲不將款項繳入專戶，導致資金無法及時用于小區維護，甚至被挪作他用，引發業主強烈不滿。事實上，房屋專項維修資金是保障物業共用部位和設施設備正常維護的重要經濟支撐，但在實際操作中，存在使用難、監管弱、挪用頻發等問題。

取消開發商代收資格是新規關鍵一招。宋寶程直指代收模式弊端：房企資金鏈斷裂、涉訴導致代收資金被挪用、凍結案例頻發，“取消代收是從源頭上杜絕挪用風險”。鄭州新規規定業主直接向行政主管部門專戶交納資金，不動產登記時需核驗繳存憑證，徹底繞開開發商這一風險環節。

針對產權變更痛點，新規明確維修資金“隨房過戶”。史文軍警示實際操作風險：“新業主常只關注權屬變更，忽視資金余額。若前期資金使用過量，新業主可能面臨被動補繳負擔。”他呼吁物業公司建立“一房一檔”定期公示機制，產權變更時主動告知資金現狀。

宋紅衛補充指出，房齡較長住宅過戶時維修資金不足問題更突出：“物業需做好維修項目清單與賬目管理，避免信息不對稱引發爭議。”鄭州新規為此預留空間——維修資金相關業務細則將由房管部門另行制定。

罰款翻倍難言震懾

監管閉環仍需加碼

新規對挪用行為最高處二倍罰款引發熱議。宋紅衛直言震懾力不足：“部分暴雷開發商即便挪用也無力償還，二倍罰款形同虛設。”他建議將未經業主同意挪用資金造成損失的行為納入侵占罪、挪用資金罪范疇，追究刑事責任。

史文軍肯定罰款力度進步，但更強調過程監管：“需建立社區、審批部門對業主簽字真實性的抽查機制，業主代表應深度參與資金使用‘監理’，審計環節必須嚴格。”他提出“紀檢監察式”監督模式，形成使用前、中、后的全鏈條監管閉環。

當前，全國多地都在探索維修資金管理改革，有的城市已試點“線上投票+智能監管”模式，實現資金使用全程可視化。鄭州作為中部重要城市，若能在本次改革基礎上進一步引入科技手段和公眾參與機制，有望為全國提供可復制的經驗樣本。

“不敢挪”轉向“不能挪”才是治本之策。安恒泰物業副總王帥指出，鄭州取消開發商代收正是制度性糾偏。而宋紅衛透露更深層布局：維修資金是住房養老金制度的個人賬戶部分，未來將與公共賬戶合并統一管理，“政府統收統管是過渡到住房養老金的必由之路”。

鄭州此次維修資金新規修訂，是地方對《民法典》等上位法的主動適配，更是對基層治理痛點的制度性回應。當業主共有的資金徹底擺脫開發商代收的灰色地帶，當隨房過戶的權責與透明監管的鏈條逐步扣緊，房屋“養老金”才能真正成為守護萬家燈火的穩定基石。