房屋養(yǎng)老金來(lái)了，4億房奴瑟瑟發(fā)抖，網(wǎng)友們破防了，各種吐槽此起彼伏：

“以前以為房子可以給自己養(yǎng)老，現(xiàn)在看來(lái)才知道將來(lái)我還得給房子養(yǎng)老。”

“父母的養(yǎng)老問(wèn)題還沒解決，還得贍養(yǎng)年邁的房子。”

還有忍不住感嘆，“一個(gè)月工資到手3200，房貸每月1800，房子養(yǎng)老金每月1300。還好還剩100元吃飯。”

還有網(wǎng)友問(wèn)：就想知道，自己退休后社保夠不夠養(yǎng)房子？

吐槽歸吐槽，大家最關(guān)心的還是這幾個(gè)問(wèn)題：

房屋養(yǎng)老金的錢究竟誰(shuí)出？會(huì)不會(huì)增加有房人的住房成本？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？

買房的時(shí)候已經(jīng)交了一筆“住宅專項(xiàng)維修資金”，是不是以后還要交錢？

關(guān)于這些問(wèn)題以及住房養(yǎng)老金制度推出后釋放了哪些信號(hào)，咱們一起來(lái)捋一捋

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住房養(yǎng)老金的錢誰(shuí)出？

住房養(yǎng)老金的消息一出來(lái)，關(guān)于這個(gè)錢誰(shuí)出的傳言滿天飛，比如一開始有張圖片在朋友圈流傳，截圖顯示：

“上海浦東試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提前透露，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”，并標(biāo)注了不同房屋的收費(fèi)細(xì)則，比如對(duì)于總層數(shù)在22層（含）以上的房屋，每平方米交存144元。”

很快，這個(gè)圖片內(nèi)容就被證實(shí)“傳言不實(shí)”！并且住建部官網(wǎng)也連發(fā)了5條動(dòng)態(tài)，核心主題只有一個(gè)：

“公共賬戶政府建，不給群眾添負(fù)擔(dān)。”

不過(guò)話又說(shuō)回來(lái)，其實(shí)房屋養(yǎng)老金很早就有，早在2022年5月份的時(shí)候，國(guó)家印發(fā)的《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》，就提到了：“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。

而且2023年3月份，住建部發(fā)布的相關(guān)通知中，也提到了房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。

可以說(shuō)，在此之前，已經(jīng)多次提到了：要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專項(xiàng)制度。

只是過(guò)去幾次，并沒有引起廣泛的關(guān)注，直到最近住建部副部長(zhǎng)透露，已經(jīng)在上海等22個(gè)城市試點(diǎn)，才引起了大家的關(guān)注。

而且領(lǐng)導(dǎo)們也強(qiáng)調(diào)了：

特別說(shuō)一下房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶通過(guò)繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)。

從這一點(diǎn)我們就可以了解到，實(shí)際上，房屋養(yǎng)老金主要包括兩個(gè)部分組成，一部分是個(gè)人賬戶，由“住宅專項(xiàng)維修資金”構(gòu)成，這筆錢大家在購(gòu)買新建商品房的時(shí)候，就已經(jīng)強(qiáng)制繳納了，不屬于這一次的試點(diǎn)對(duì)象。

另一部分是公共賬戶，由政府負(fù)責(zé)搭建，這個(gè)才是這一次試點(diǎn)的主要內(nèi)容。

而且上面的多次表態(tài)，也可以肯定一點(diǎn)：試點(diǎn)階段，業(yè)主是不需要額外再出錢的。

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為啥要搞“房屋養(yǎng)老金”

很多人都表示疑惑，既然我們已經(jīng)有住房專項(xiàng)維修資金了，為啥還要搞房屋養(yǎng)老金呢？

說(shuō)白了，核心原因還是——錢不夠用！

比如有資料顯示，全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元。就這樣來(lái)看，這筆錢看似很多，但實(shí)際上，這筆錢并不是均衡分布的。

比如說(shuō)最近10-20年新建的樓盤，買房時(shí)都要繳納住房專項(xiàng)維修資金，所以，這些新建住宅的維修資金相對(duì)比較充足。

但是很多老房子，還有老公房，當(dāng)初在建造起來(lái)的時(shí)候，并沒有建立“住宅專項(xiàng)維修資金”制度，所以這些老小區(qū)就不存在有這筆錢，但這些老房子又恰恰是最需要維修的。

當(dāng)然，有的人也提出，針對(duì)老小區(qū)沒有這一筆資金，可以通過(guò)補(bǔ)繳的方式來(lái)填補(bǔ)住宅專項(xiàng)維修資金的空缺，包括現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)有這樣的案例，比如之前寧波就出臺(tái)政策，對(duì)于補(bǔ)繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老小區(qū)，給予財(cái)政補(bǔ)貼，業(yè)主們只需要按新建項(xiàng)目的60%交，剩下40%為政府補(bǔ)貼。

但是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，先不說(shuō)讓這些從來(lái)沒有掏過(guò)錢的業(yè)主們心甘情愿的交出這筆錢，即使他們這些老小區(qū)有維修基金，多年來(lái)，隨著物價(jià)的上漲、通脹等因素，維修資金余額肯定也無(wú)法負(fù)擔(dān)將來(lái)的大范圍改造。

比如兩會(huì)期間就有代表舉例，即使老小區(qū)有專項(xiàng)維修資金，但是有近三成的小區(qū)余額不足10萬(wàn)元，這筆錢，對(duì)維修老小區(qū)的設(shè)備設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

住在某縣城的網(wǎng)友說(shuō)，自己所在的小區(qū)總共有20棟樓，光修理下水道就花了200多萬(wàn)，如果一個(gè)小區(qū)的剩余維修資金只剩下10萬(wàn)塊，能做什么？

尤其是隨著存量房時(shí)代的來(lái)臨，老舊房屋占比已經(jīng)在不斷上升，房屋的維修基金未來(lái)面臨的缺口只會(huì)越來(lái)越多。

比如，當(dāng)前城市存量住房規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了300億平方米。如果以十年為一個(gè)周期，到2030年，差不多有三成的房子超過(guò)30年樓齡，到2040年，超過(guò)六成的房子將進(jìn)入中老年階段，需要大量的資金支持維修加固。

而且，這還只是普通的住宅，另外還有一種“高危群體”，比如當(dāng)前很多超高樓層住宅，動(dòng)輒達(dá)到40層甚至50層的房子，這種房子的老化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于普通低層小區(qū)。

為了避免更多老破小、超高層淪為未來(lái)的“貧民窟”，就需要未雨綢繆，提早介入。

所以從這個(gè)層面來(lái)看，房屋養(yǎng)老金-公共賬戶的補(bǔ)充，是非常有必要的。

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公共賬戶的錢從哪里來(lái)？

總結(jié)主流觀點(diǎn)，大概有四種途徑：

土地出讓金、土地增值稅、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)投入、公積金增值收益等支持。

這里面的每一筆錢，都與房子所在的城市密切相關(guān)。

而且，目前總共有22個(gè)試點(diǎn)城市，它們分別為：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫。

這些城市要么就是一線城市或者強(qiáng)省會(huì)城市，要么就是人均GDP在全國(guó)最靠前的城市。

但從這個(gè)城市名單我們也不難看出一點(diǎn)：房屋老齡化社會(huì)，正在不可避免地加速到來(lái)。而與之相隨的，一場(chǎng)史無(wú)前例的巨大分化，也在悄悄開始。

未來(lái)，不僅城市與城市之間在加速分化，城市內(nèi)部的房子與房子之間也在分化。

所以，短期內(nèi)來(lái)看，新房和次新房暫時(shí)還不需要面對(duì)“大維修”。但是，那些沒有維修資金護(hù)體的老房子，恐怕接下來(lái)就要要面臨一次價(jià)值重估了。

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