房屋養(yǎng)老金來(lái)了,4億房奴瑟瑟發(fā)抖,網(wǎng)友們破防了,各種吐槽此起彼伏:
“以前以為房子可以給自己養(yǎng)老,現(xiàn)在看來(lái)才知道將來(lái)我還得給房子養(yǎng)老。”
“父母的養(yǎng)老問(wèn)題還沒解決,還得贍養(yǎng)年邁的房子。”
還有忍不住感嘆,“一個(gè)月工資到手3200,房貸每月1800,房子養(yǎng)老金每月1300。還好還剩100元吃飯。”
還有網(wǎng)友問(wèn):就想知道,自己退休后社保夠不夠養(yǎng)房子?
吐槽歸吐槽,大家最關(guān)心的還是這幾個(gè)問(wèn)題:
房屋養(yǎng)老金的錢究竟誰(shuí)出?會(huì)不會(huì)增加有房人的住房成本?會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌?
買房的時(shí)候已經(jīng)交了一筆“住宅專項(xiàng)維修資金”,是不是以后還要交錢?
關(guān)于這些問(wèn)題以及住房養(yǎng)老金制度推出后釋放了哪些信號(hào),咱們一起來(lái)捋一捋
.01
住房養(yǎng)老金的錢誰(shuí)出?
住房養(yǎng)老金的消息一出來(lái),關(guān)于這個(gè)錢誰(shuí)出的傳言滿天飛,比如一開始有張圖片在朋友圈流傳,截圖顯示:
“上海浦東試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提前透露,主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”,并標(biāo)注了不同房屋的收費(fèi)細(xì)則,比如對(duì)于總層數(shù)在22層(含)以上的房屋,每平方米交存144元。”
很快,這個(gè)圖片內(nèi)容就被證實(shí)“傳言不實(shí)”!并且住建部官網(wǎng)也連發(fā)了5條動(dòng)態(tài),核心主題只有一個(gè):
“公共賬戶政府建,不給群眾添負(fù)擔(dān)。”
不過(guò)話又說(shuō)回來(lái),其實(shí)房屋養(yǎng)老金很早就有,早在2022年5月份的時(shí)候,國(guó)家印發(fā)的《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》,就提到了:“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。
而且2023年3月份,住建部發(fā)布的相關(guān)通知中,也提到了房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。
可以說(shuō),在此之前,已經(jīng)多次提到了:要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專項(xiàng)制度。
只是過(guò)去幾次,并沒有引起廣泛的關(guān)注,直到最近住建部副部長(zhǎng)透露,已經(jīng)在上海等22個(gè)城市試點(diǎn),才引起了大家的關(guān)注。
而且領(lǐng)導(dǎo)們也強(qiáng)調(diào)了:
特別說(shuō)一下房屋養(yǎng)老金,個(gè)人賬戶通過(guò)繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了,試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來(lái)。
從這一點(diǎn)我們就可以了解到,實(shí)際上,房屋養(yǎng)老金主要包括兩個(gè)部分組成,一部分是個(gè)人賬戶,由“住宅專項(xiàng)維修資金”構(gòu)成,這筆錢大家在購(gòu)買新建商品房的時(shí)候,就已經(jīng)強(qiáng)制繳納了,不屬于這一次的試點(diǎn)對(duì)象。
另一部分是公共賬戶,由政府負(fù)責(zé)搭建,這個(gè)才是這一次試點(diǎn)的主要內(nèi)容。
而且上面的多次表態(tài),也可以肯定一點(diǎn):試點(diǎn)階段,業(yè)主是不需要額外再出錢的。
.02
為啥要搞“房屋養(yǎng)老金”
很多人都表示疑惑,既然我們已經(jīng)有住房專項(xiàng)維修資金了,為啥還要搞房屋養(yǎng)老金呢?
說(shuō)白了,核心原因還是——錢不夠用!
比如有資料顯示,全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元。就這樣來(lái)看,這筆錢看似很多,但實(shí)際上,這筆錢并不是均衡分布的。
比如說(shuō)最近10-20年新建的樓盤,買房時(shí)都要繳納住房專項(xiàng)維修資金,所以,這些新建住宅的維修資金相對(duì)比較充足。
但是很多老房子,還有老公房,當(dāng)初在建造起來(lái)的時(shí)候,并沒有建立“住宅專項(xiàng)維修資金”制度,所以這些老小區(qū)就不存在有這筆錢,但這些老房子又恰恰是最需要維修的。
當(dāng)然,有的人也提出,針對(duì)老小區(qū)沒有這一筆資金,可以通過(guò)補(bǔ)繳的方式來(lái)填補(bǔ)住宅專項(xiàng)維修資金的空缺,包括現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)有這樣的案例,比如之前寧波就出臺(tái)政策,對(duì)于補(bǔ)繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老小區(qū),給予財(cái)政補(bǔ)貼,業(yè)主們只需要按新建項(xiàng)目的60%交,剩下40%為政府補(bǔ)貼。
但是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是,先不說(shuō)讓這些從來(lái)沒有掏過(guò)錢的業(yè)主們心甘情愿的交出這筆錢,即使他們這些老小區(qū)有維修基金,多年來(lái),隨著物價(jià)的上漲、通脹等因素,維修資金余額肯定也無(wú)法負(fù)擔(dān)將來(lái)的大范圍改造。
比如兩會(huì)期間就有代表舉例,即使老小區(qū)有專項(xiàng)維修資金,但是有近三成的小區(qū)余額不足10萬(wàn)元,這筆錢,對(duì)維修老小區(qū)的設(shè)備設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
住在某縣城的網(wǎng)友說(shuō),自己所在的小區(qū)總共有20棟樓,光修理下水道就花了200多萬(wàn),如果一個(gè)小區(qū)的剩余維修資金只剩下10萬(wàn)塊,能做什么?
尤其是隨著存量房時(shí)代的來(lái)臨,老舊房屋占比已經(jīng)在不斷上升,房屋的維修基金未來(lái)面臨的缺口只會(huì)越來(lái)越多。
比如,當(dāng)前城市存量住房規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了300億平方米。如果以十年為一個(gè)周期,到2030年,差不多有三成的房子超過(guò)30年樓齡,到2040年,超過(guò)六成的房子將進(jìn)入中老年階段,需要大量的資金支持維修加固。
而且,這還只是普通的住宅,另外還有一種“高危群體”,比如當(dāng)前很多超高樓層住宅,動(dòng)輒達(dá)到40層甚至50層的房子,這種房子的老化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于普通低層小區(qū)。
為了避免更多老破小、超高層淪為未來(lái)的“貧民窟”,就需要未雨綢繆,提早介入。
所以從這個(gè)層面來(lái)看,房屋養(yǎng)老金-公共賬戶的補(bǔ)充,是非常有必要的。
.03
公共賬戶的錢從哪里來(lái)?
總結(jié)主流觀點(diǎn),大概有四種途徑:
土地出讓金、土地增值稅、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)投入、公積金增值收益等支持。
這里面的每一筆錢,都與房子所在的城市密切相關(guān)。
而且,目前總共有22個(gè)試點(diǎn)城市,它們分別為:上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫。
這些城市要么就是一線城市或者強(qiáng)省會(huì)城市,要么就是人均GDP在全國(guó)最靠前的城市。
但從這個(gè)城市名單我們也不難看出一點(diǎn):房屋老齡化社會(huì),正在不可避免地加速到來(lái)。而與之相隨的,一場(chǎng)史無(wú)前例的巨大分化,也在悄悄開始。
未來(lái),不僅城市與城市之間在加速分化,城市內(nèi)部的房子與房子之間也在分化。
所以,短期內(nèi)來(lái)看,新房和次新房暫時(shí)還不需要面對(duì)“大維修”。但是,那些沒有維修資金護(hù)體的老房子,恐怕接下來(lái)就要要面臨一次價(jià)值重估了。
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