合肥以北的沃土正經歷著一場靜默而深刻的變革。

6月4日，長豐縣一次性掛牌10宗優質地塊，總起拍價超4.8億元。這場土地盛宴背后，暗藏著一個縣域的雄心——2035年建成全省社會主義現代化縣域示范，人口從78萬飆升至118萬，城鎮化率突破82%。

從下塘產業新城的住宅用地到雙鳳經開區的商業地塊，每一宗土地都精準嵌入《長豐縣國土空間總體規劃（2021-2035年）》的棋局。當我們把最新土地出讓公告與規劃文本重疊比對，一條清晰的戰略路徑浮出水面。

NO.1|壹

土地盛宴：10宗黃金地塊的戰略落位

翻開長自然資規公告[2025]11號文件，10宗地塊如同珍珠散落在長豐版圖上。這些土地并非隨機投放，而是精準嵌入國土空間規劃的骨架。

下塘鎮成為最大贏家，四宗地塊占據核心區位：

CF202507/508兩宗住宅用地（39.48畝/42.04畝）扼守渡槽河與門樓路交口，起拍價171萬/畝的CF202507更是刷新區域地價基準線。特別條款要求房屋建成后用于下塘鎮征遷居民回遷安置，暴露了產業新城的人口導入壓力。

CF202505/506兩宗商業地塊（18.8畝/32.8畝）沿建業大道鋪開，3.0容積率配置預示商務集群崛起，直指規劃中“長三角新能源產業基地”的商務配套需求。

雙鳳經開區上演商業爭奪戰：

阜陽北路與金川路交口的CF202514地塊（15.9畝）憑借236萬/畝起拍價成為單價標桿

淮南北路與豐樂路東北角的CF202512地塊（21.57畝）要求“自持8年不得分割轉讓”，暗示總部經濟爭奪

鳳慶路與金達路交口的CF202513地塊雖未公布面積，但256萬/畝起拍價彰顯核心價值

雙墩鎮三宗商業地塊構成配套網絡：

艾亭路與興旺路西北角CF202510地塊（6.49畝）如同楔子嵌入公園綠地

雙墩路與興旺路東北角CF202511地塊（46.92畝）以1.0-3.0彈性容積率預留想象空間

NO.2|貳

規劃解碼：土地背后的空間戰略

當我們把土地坐標疊合在《長豐縣國土空間總體規劃》的“一嶺兩帶、三城五區”格局上，隱藏的密碼瞬間顯影。

下塘鎮的爆發絕非偶然。規劃文本第2.5節明確：這里被賦予“下塘產業新城”的戰略地位，與合肥北城、長豐縣城構成“三城鼎立”。最新出讓的CF202507/508住宅地塊，恰好位于規劃圖示的產城融合示范區（參見文本第2.5節“5331城鎮空間格局”附圖）。

雙鳳經開區地塊承載更高使命。作為“一區六園”中的龍頭，該區域被規劃賦予“建設創新引領的產業空間”任務（文本2.6節）。CF202512地塊要求的整體持有運營條款，正是對“強化戰略性新興產業用地供給”的落地響應。

更精妙的是生態棋局。沿渡槽河布局的CF202507地塊，恰在規劃劃定的“兩渠”生態帶（瓦東干渠、滁滁河干渠）保護范圍內。這解釋了該地塊1.8容積率的克制設定，要求“保護水清岸綠的生態空間”，濱河開發必須妥協于生態紅線。

NO.3|叁

爆點透視：三大矛盾揭示發展密碼

矛盾點一：產業用地饑渴 vs 住宅配套滯后
下塘鎮CF202507/508地塊強制配建回遷房，暴露了產業新城的居住短板。當比亞迪生產基地等重大項目落地帶來數萬就業人口，規劃中“建設美麗宜居的城鎮空間”面臨嚴峻考驗。本次住宅用地供應占比不足總量30%，暗示產城融合仍在爬坡階段。

矛盾點二：商業開發熱潮 vs 自持運營枷鎖
雙鳳經開區三宗商業地塊均要求8年自持期，這與規劃倡導的“建構創新引領的產業空間”（文本2.6節）形成微妙張力。開發商不得不從快周轉轉向長期運營，恰是政府篩選實力企業的手段。

矛盾點三：生態保護剛性 vs 開發強度訴求
渡槽河畔住宅地塊1.8容積率，與主城區2.5以上形成鮮明對比。規劃文本2.4節“保護水清岸綠的生態空間”正在發揮硬約束，這要求開發商必須將濱河價值轉化為生態溢價而非單純堆砌貨值。

NO.4|肆

暗戰雙鳳：商業地塊的博弈邏輯

雙鳳經開區三宗商業地塊構成精妙的博弈矩陣：

CF202514地塊（15.9畝）占據阜陽北路高架入口，3.0容積率預留超高層建設空間

CF202512地塊（21.57畝）的豐樂路區位更適合企業總部獨棟

CF202513地塊（未公示面積）的金達路口價值在于服務已建成的住宅區

值得注意的是，CF202512地塊要求“整體持有運營8年”，這與規劃文本5.2節“建立國土空間信息平臺”形成政策呼應。政府顯然在篩選能參與智慧園區建設的運營商，而非單純地產開發商。

第一房研究院觀點：土地市場的規劃兌現學

長豐此輪土地出讓，堪稱國土空間規劃的教科書式實踐：

戰略留白藝術：下塘新城保留大量未出讓地塊（尤其沿滁滁河干渠），為后續重大項目預留空間

時序控制哲學：先通過雙鳳成熟區域商業地塊回籠資金，再投入下塘基礎設施

杠桿調節智慧：住宅用地捆綁回遷房確保民生，商業用地自持條款篩選優質資本

值得警惕的三大挑戰：

1. 人口賭局風險：2035年118萬人口目標要求年均增長3.2萬人，遠超合肥縣域平均增速
2. 產業同質化陷阱：新能源賽道已聚集合肥五縣一市資源，長豐需突圍細分領域
3. 生態與開發平衡：江淮分水嶺生態屏障設定（文本2.4節）可能制約工業用地擴展

當拍地槌聲響起，我們看到的不僅是土地交易，更是一個縣域向現代化沖刺的縮影。那些標注在規劃文本上的“創新引領”“產城融合”“生態屏障”，正在渡槽河畔的工地里變成鋼筋水泥的現實。

當合肥都市圈向北擴張的腳步撞上生態紅線的緊箍咒，長豐的土地博弈才剛剛進入深水區。這片被規劃藍圖點亮的土地，終將在資本與政策的碰撞中，寫下屬于自己的答案。