近日，廣州樓市暗流涌動(dòng)。

有消息傳，廣州將對(duì)市場(chǎng)上盛行的“偷面積”行為進(jìn)行全面收緊，與之相關(guān)的“建筑新新規(guī)”文件即將落地實(shí)施。

這份文件將以《建筑工程規(guī)劃許可證》頒發(fā)時(shí)間為分水嶺，對(duì)已經(jīng)取得工規(guī)證的項(xiàng)目，政策仍留有余地，可按原規(guī)定執(zhí)行。

而那些雖已拿地卻未取得工規(guī)證的項(xiàng)目，將一律執(zhí)行最新標(biāo)準(zhǔn)。

這意味著，開發(fā)商再也無法通過技術(shù)性手段“創(chuàng)造”額外面積，未來實(shí)用率超過100%的項(xiàng)目會(huì)越來越少。

根據(jù)爆料，未來新新規(guī)將從多個(gè)方面收緊項(xiàng)目“偷面積”的設(shè)計(jì)。

1）新規(guī)要求100米以下住宅天井寬度不得小于2.4米，超高層建筑更須≥6米。

這一規(guī)定直接針對(duì)過去通過壓縮天井空間來“擠”出可用面積的常見手法，如在客廳贈(zèng)送飄窗，導(dǎo)致天井被壓縮，一旦火災(zāi)，消防云梯根本無法施展，存在嚴(yán)重的消防隱患。

2）新規(guī)明確所有建筑外立面結(jié)構(gòu)柱100%計(jì)入容積率。

開發(fā)商將承重柱、剪力墻偽裝成“裝飾柱”或“裝飾板”以規(guī)避面積計(jì)算的套路被徹底封殺。

3）內(nèi)凹式假飄窗被嚴(yán)令禁止，新規(guī)強(qiáng)制要求飄窗采用外挑設(shè)計(jì)，僅允許廚房、衛(wèi)生間設(shè)置內(nèi)凹飄窗。

此前有項(xiàng)目將樓板外伸形成“假飄窗”，后期再打掉增加室內(nèi)面積。如今這類操作將直接被禁止。

4）明確臥室使用面積不應(yīng)小于5㎡，雙人臥室使用面積不得小于9㎡，短邊凈寬≥1.8米。

這針對(duì)的是某些項(xiàng)目將6㎡設(shè)備平臺(tái)改造成“迷你第三房”的亂象，為居住的舒適度畫下面積紅線。

5）40米以上（約12-13層）的花池嚴(yán)禁改為陽臺(tái)或房間。

這一舉措也是考慮到高空墜物的風(fēng)險(xiǎn)，還是很有必要的。

新新規(guī)如果落地，對(duì)廣州樓市的影響是深遠(yuǎn)的。

首當(dāng)其沖的是二手房市場(chǎng)迎來喘息之機(jī)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就曾指出：“高得房率產(chǎn)品對(duì)二手房市場(chǎng)沖擊巨大。廣州二手房得房率普遍在85%左右，原本的價(jià)格優(yōu)勢(shì)被新房的高實(shí)用率抵消。”

隨著新新規(guī)落地，二手房在區(qū)位、學(xué)區(qū)等方面的固有優(yōu)勢(shì)將重新凸顯。

其次，現(xiàn)在在售的高實(shí)用率項(xiàng)目戶型，或成為廣州“絕版戶型”。相對(duì)后來的使用率不超100%的新房而言，會(huì)有一定的面積紅利。

最后，“偷面積”收緊后，項(xiàng)目想出圈，就要回歸產(chǎn)品本身。

以后開發(fā)商們或許會(huì)將重心放在研究房子的宜居，而不會(huì)像之前一樣埋頭卷實(shí)用率的數(shù)字。

當(dāng)然，短期來看新房市場(chǎng)會(huì)面臨陣痛。

畢竟目前廣州賣得最好的項(xiàng)目幾乎都是高實(shí)用率產(chǎn)品。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年11月隨著新規(guī)產(chǎn)品逐步入市，其市場(chǎng)份額占比提升迅速。

截至2025年第一季度，新規(guī)產(chǎn)品成交占全市新房成交近兩成，助力一手市場(chǎng)份額占比增加6個(gè)百分點(diǎn)。

如果新新規(guī)落地，可能會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)新房市場(chǎng)承壓，開發(fā)商面臨著如何在沒有“面積紅利”的情況下吸引購(gòu)房者的挑戰(zhàn)。

但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，廣州終于告別“偷面積”競(jìng)賽，回歸“好房子”的初心。

畢竟自廣州在2023年將陽臺(tái)計(jì)容比例放寬至20%后，市場(chǎng)雖然也一度狂歡。

但野蠻生長(zhǎng)的代價(jià)，是建筑安全底線失守與市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)。

所以此番政策收緊，也算是對(duì)盲目擴(kuò)張的緊急剎車。