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廣州樓市的一些推測

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我是紫沐,這是我第449篇日記。

這周樓市動(dòng)靜不小,簡單聊聊。

住宅新規(guī)

網(wǎng)傳最新的住宅新規(guī),會(huì)嚴(yán)查偷面積和高得房率。

用大白話總結(jié),有幾個(gè)重點(diǎn):

1.禁止飄窗偷面積,窄飄窗和零飄窗項(xiàng)目可能會(huì)絕版,空中露臺(tái)也要禁了。

2.建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱全部計(jì)容,不能再做“贈(zèng)送面積”。

3.40米以上樓層,差不多13層以上,不能花池改陽臺(tái)/室內(nèi)空間。

相當(dāng)于,目前偷面積最常見的飄窗、花池、結(jié)構(gòu)柱,全部上了ban位。

后續(xù)新房得房率,很可能跌回100%出頭。

但這未必是壞事。

因?yàn)樽钚乱慌a(chǎn)品,已經(jīng)有點(diǎn)失控了。

80cm飄窗全砸,疊加20-30%陽臺(tái)+10%空中露臺(tái)+花池。

有些樓盤官宣得房率,已經(jīng)去到143%。


別說碾壓23年以前的所有二手房,就是23-25年的新規(guī)房,都被摁著打。

這時(shí)候開發(fā)商還玩價(jià)格戰(zhàn),產(chǎn)品升級(jí)的同時(shí)加量不加價(jià)。

二手業(yè)主不大刀割肉,根本無人問津。

而二手房價(jià)崩盤,除了讓市場信心更萎靡,也會(huì)轉(zhuǎn)過頭拉低新房和土拍的定價(jià),形成惡性循環(huán)。

所以住宅新規(guī)要是執(zhí)行到位,對(duì)市場其實(shí)算利好。

表面看,得房率低了,性價(jià)比低了。

但實(shí)際上,能解決新規(guī)尺度太大導(dǎo)致的負(fù)面影響,也能穩(wěn)定信心。

業(yè)主、買家、開發(fā)商,不用再擔(dān)心背刺,不用再被迫觀望。

不過還有一個(gè)問題,很大的問題。

就是這網(wǎng)傳的住宅新規(guī),能不能被執(zhí)行到位?

或者說,能不能被長期、穩(wěn)定地執(zhí)行?

畢竟廣州收緊住宅新規(guī),不是第一次。

去年底,就收緊過陽臺(tái)率和花池,也一度讓大家以為內(nèi)卷會(huì)摁下暫停鍵。

結(jié)果堅(jiān)持沒3個(gè)月,又重新放開了。


這對(duì)廣州的公信力,其實(shí)影響很大。

以前,說琶洲不賣地,天悅和琶洲南TOD的房價(jià),馬上硬邦邦。

現(xiàn)在,再說哪里哪里不賣地,大家會(huì)覺得是不是造勢,不敢當(dāng)真了。

久而久之,就成了“狼來了”。

所以一次次透支信用,就是飲鴆止渴,遲早會(huì)虧波大的。

當(dāng)然,這次住宅新規(guī),我覺得大概率會(huì)執(zhí)行到位。

不是操盤手良心發(fā)現(xiàn),也不是廣州不缺錢了,單純是風(fēng)險(xiǎn)問題。

廣州后續(xù)土拍和舊改,體量都很大。


要是繼續(xù)放開新規(guī),或者維持目前的大尺度標(biāo)準(zhǔn)。

那每拍/改一塊地,市場就要被砸一次。

在首付比例降到15%之后,房價(jià)下跌的安全墊,其實(shí)不多了。

再多跌幾次,有可能引發(fā)系統(tǒng)性的的金融風(fēng)險(xiǎn)。

而這,才是廣州選擇停下來的真正理由。

雖然出發(fā)點(diǎn)很功利,但結(jié)果算是好的。

至少很多人,能短暫地喘口氣了。

馬場動(dòng)態(tài)

珠城最后一塊靚地馬場,也有新動(dòng)態(tài)。

地塊中軸,是大面積公園綠地;

地塊西側(cè),主要做商業(yè)+商辦;

地塊東側(cè),主要做住宅+學(xué)校;


目前還未明確是一次性出讓還是分開出讓。

一次性出讓,開發(fā)起來更流暢,地塊上限更高,但很卡開發(fā)商資金實(shí)力。

分開出讓,能讓地塊被快速拿下,但開發(fā)過程容易割裂,拉低價(jià)值天花板。

加上SKP的引進(jìn)還在談,所以地塊掛牌沒這么快,得去到三季度。

但拿地的開發(fā)商,多少有點(diǎn)眉目了,很可能是保利或者越秀。

很多人期待的香港置地,已基本確定不參與馬場項(xiàng)目。

所以綜合看下來,有驚喜有失望。


好的一面,是馬場沒有被再次擱置。

后續(xù)商業(yè)和公園綠化建好,對(duì)珠城東區(qū)是很好的補(bǔ)強(qiáng)。

而馬場成熟,也能強(qiáng)化珠城和金融城的關(guān)聯(lián)。

不像現(xiàn)在,從珠江公園往東,脫歐入非的感覺太明顯。

所以馬場什么時(shí)候搞定,珠金琶這個(gè)概念,才有真正的價(jià)值。


當(dāng)然,這波新動(dòng)態(tài),也透露了很多不如人意的地方。

比如開發(fā)商。

作為珠城最后一塊靚地,馬場任務(wù)很重。

能不能強(qiáng)化珠城的價(jià)值護(hù)城河,讓珠城再輝煌10年,就看馬場的兌現(xiàn)水平。

而開發(fā)商實(shí)力,在其中影響很大。

越秀和保利,有沒有操盤頂級(jí)規(guī)劃的能力,目前還是存疑的。


另外是住宅位置,有點(diǎn)差強(qiáng)人意。

想做東區(qū)頂豪,必須掌握稀缺環(huán)境資源,要么有江景,要么有園景。

馬場肯定是沒江景的,但馬場西側(cè),卻有一線園景資源。

那理論上,把住宅放西側(cè),往西看珠江公園,往東看馬場公園,東西雙園林,景觀是ok的。

加上新產(chǎn)品新規(guī)劃,未必做不了東區(qū)頂豪。

但現(xiàn)在把住宅放東側(cè),撐死了只有馬場公園的景觀面。

馬場往東,城市界面很一般,視野是低檔創(chuàng)意園和城中村,檔次就會(huì)低很多。

所以馬場新動(dòng)態(tài),有驚喜也有失望。

往好了看,馬場擱置多年,終于要迎來兌現(xiàn)。

但往壞了想,最終兌現(xiàn)的馬場,好像沒想象的那么頂級(jí)。


至于馬場地塊對(duì)樓市的影響,以及近期土拍和后續(xù)土拍,對(duì)周邊板塊的影響。

先挖個(gè)坑吧,下篇再寫。

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