樓市低迷已成不爭事實(shí)。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國商品房銷售面積同比下降8.2%，銷售額下降12.6%。即便各地密集出臺的降首付、減稅費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策舉措，似乎依然未能扭轉(zhuǎn)市場下行趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)日子也不好過，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2025年第一季度中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，百強(qiáng)房企銷售金額同比下降23.7%，創(chuàng)下近十年新低。

國家出臺的樓市寬松政策正成為"無效放水"。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2024年下半年至今，全國超過120個(gè)城市出臺了300多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策。具體舉措包括：降低首付比例、下調(diào)房貸利率、減免契稅、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月，一線城市首套房貸款平均利率已降至3.8%，創(chuàng)下歷史新低；多數(shù)二線城市首付比例降至20%，部分城市甚至降至15%。各地購房補(bǔ)貼更是"花樣百出"，如武漢推出的"購房券"，最高可補(bǔ)貼3萬元；長沙的"人才購房補(bǔ)貼"，本科以上學(xué)歷購房可獲每平方米500元補(bǔ)貼，最高不超過5萬元。

"降門檻、送紅包"的刺激政策并未帶來市場預(yù)期的強(qiáng)勁反彈。**中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年4月，全國50個(gè)主要城市新建商品住宅成交面積環(huán)比3月下降8.5%，同比下降7.3%。尤其三四線城市，部分地區(qū)已連續(xù)12個(gè)月成交量同比下滑。

政策失效背后，供需兩端都存在深層次問題。供給端，房企資金鏈緊張，新開工意愿不足；需求端，人口老齡化加劇，購房需求萎縮，加之經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期居民收入增速放緩，購房能力受限。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《2025年中國城市發(fā)展報(bào)告》顯示，全國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比達(dá)到9.7，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的合理區(qū)間（3-6）。這意味著，即使房價(jià)不再上漲，普通家庭仍需近10年不吃不喝才能買得起一套住房。

就在傳統(tǒng)刺激政策遇阻之際，原重慶市市長、著名金融專家黃奇帆近期提出的住房改革方案引發(fā)廣泛關(guān)注和熱議。2025年5月18日，黃奇帆在"中國房地產(chǎn)市場發(fā)展論壇"上發(fā)表主題演講，提出了一套被網(wǎng)友稱為"好方案"的住房改革思路。這一方案不同于以往簡單的需求刺激，而是從供給側(cè)和制度層面提出系統(tǒng)性解決方案，獲得了學(xué)界和網(wǎng)友的廣泛認(rèn)同。

黃奇帆在演講中指出："當(dāng)前房地產(chǎn)市場已從'黃金時(shí)代'進(jìn)入'白銀時(shí)代'，政策制定必須適應(yīng)這一根本性變化。"他認(rèn)為，傳統(tǒng)的刺激購房需求政策效果遞減，未來房地產(chǎn)政策應(yīng)圍繞"房住不炒"定位，重點(diǎn)解決住房結(jié)構(gòu)性矛盾和保障剛性需求。

黃奇帆方案的核心內(nèi)容包括五個(gè)方面：推進(jìn)保障性住房建設(shè)、盤活存量住房資源、建立租購并舉制度、降低房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、完善城市更新機(jī)制。

方案首先強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房。黃奇帆提出，應(yīng)將保障性住房建設(shè)納入"十五五"規(guī)劃，明確到2030年保障性住房占住房總量比例達(dá)到30%的目標(biāo)。他建議采用"政府主導(dǎo)、多元供給"模式，鼓勵(lì)社會資本參與保障性住房建設(shè)。具體措施包括：提供土地出讓金優(yōu)惠、給予稅費(fèi)減免、提供低息貸款支持等。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2025年3月發(fā)布的《全國住房發(fā)展規(guī)劃(2025-2030年)》已明確提出，"十五五"期間將新增保障性住房800萬套，比"十四五"增加35%。黃奇帆的方案則更進(jìn)一步，建議將商品房庫存轉(zhuǎn)化為保障性住房，加快去庫存進(jìn)度。他提出："可由地方政府回購商品房庫存的15%-20%，轉(zhuǎn)化為公租房或共有產(chǎn)權(quán)房，既能解決保障性住房供給不足問題，又能緩解開發(fā)商資金壓力。"

方案第二個(gè)核心內(nèi)容是盤活存量住房資源。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，截至2025年3月，全國城鎮(zhèn)住房空置率達(dá)21.5%，相當(dāng)于約7500萬套住房處于閑置狀態(tài)。黃奇帆建議，一方面完善房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)，適當(dāng)提高多套住房持有成本；另一方面建立"以舊換新"激勵(lì)機(jī)制，對置換舊房的購房者給予契稅減免和購房補(bǔ)貼，促進(jìn)存量住房流通。

中國人民銀行住房金融與政策研究中心2025年4月發(fā)布的《中國住房金融報(bào)告》指出，僅通過新增需求已難以消化現(xiàn)有住房庫存，盤活存量住房市場成為必然選擇。黃奇帆的方案具有很強(qiáng)的針對性，既考慮到了市場現(xiàn)實(shí)，又避免了簡單粗暴的行政干預(yù)。

方案第三個(gè)亮點(diǎn)是構(gòu)建租購并舉的住房制度。黃奇帆強(qiáng)調(diào)："未來住房政策應(yīng)該從'購房優(yōu)先'轉(zhuǎn)向'租購并舉'，培育規(guī)范化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃市場。"他建議完善長租房政策支持體系，包括：賦予承租人子女同等教育權(quán)利、允許承租人在當(dāng)?shù)叵硎芑竟卜?wù)、鼓勵(lì)發(fā)展REITs盤活租賃住房資產(chǎn)等。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國住房租賃市場交易規(guī)模達(dá)到3650億元，同比增長12.5%，呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。黃奇帆的方案順應(yīng)了這一趨勢，為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系提供了思路。

方案第四個(gè)重點(diǎn)是降低房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。黃奇帆指出，目前房地產(chǎn)全生命周期涉及稅費(fèi)多達(dá)十余種，占房價(jià)比重高達(dá)30%-40%。他建議簡化稅費(fèi)體系，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。具體措施包括：統(tǒng)一全國契稅稅率、降低增值稅稅率、簡化土地出讓金計(jì)收方式等。這些建議得到了市場的廣泛認(rèn)同，被視為能夠切實(shí)降低購房成本的有效舉措。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國房地產(chǎn)相關(guān)稅收達(dá)1.85萬億元，占稅收總額的11.3%。適度降低房地產(chǎn)稅費(fèi)不僅有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)，也有助于降低開發(fā)商成本，穩(wěn)定房價(jià)。黃奇帆的建議既考慮到了財(cái)政可持續(xù)性，又兼顧了市場實(shí)際需求，具有較強(qiáng)的可操作性。

方案第五個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)是完善城市更新機(jī)制。黃奇帆提出，未來房地產(chǎn)增長點(diǎn)將從新城建設(shè)轉(zhuǎn)向城市更新。他建議建立"規(guī)劃引領(lǐng)、市場運(yùn)作、政府監(jiān)管"的城市更新模式，盤活存量土地資源，改善居住環(huán)境。具體措施包括：簡化舊城改造審批流程、建立多元化融資渠道、創(chuàng)新土地收益分配機(jī)制等。

住建部2025年2月發(fā)布的《城市更新行動計(jì)劃(2025-2030年)》提出，未來五年將實(shí)施2000個(gè)城市更新項(xiàng)目，帶動投資5萬億元。黃奇帆的方案與國家政策導(dǎo)向高度契合，為城市更新提供了可落地的操作思路。

黃奇帆的方案發(fā)布后，在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議，獲得大量支持聲音。微博話題"黃奇帆房地產(chǎn)新方案"閱讀量超過3.5億，討論量達(dá)87萬。大部分網(wǎng)友認(rèn)為這一方案"接地氣"、"有遠(yuǎn)見"、"解決實(shí)際問題"。網(wǎng)友"城市規(guī)劃師張明"評論："黃奇帆的方案不是簡單的救市，而是著眼長遠(yuǎn)的制度建設(shè)，難得的理性聲音。"

方案得到學(xué)界認(rèn)可的同時(shí)，也已引起決策層的關(guān)注。據(jù)權(quán)威消息人士透露，住建部、財(cái)政部等多個(gè)部委正在研究黃奇帆方案的可行性，有望在近期出臺相關(guān)政策。

黃奇帆方案為何受到廣泛認(rèn)可？核心在于其跳出了簡單刺激需求的思維定式，從制度層面提出系統(tǒng)性解決方案。過去兩年，各地出臺的降首付、減稅費(fèi)、發(fā)放補(bǔ)貼等政策，本質(zhì)上都是刺激需求的短期措施，難以解決房地產(chǎn)市場深層次矛盾。

中國房地產(chǎn)市場面臨的根本問題在于：一方面，大量住房空置閑置，庫存高企；另一方面，許多年輕人和低收入群體買不起房，住房需求得不到滿足。這種結(jié)構(gòu)性矛盾無法通過簡單的需求刺激政策解決。黃奇帆方案的創(chuàng)新之處在于，既考慮到了市場規(guī)律，又注重保障民生，為破解這一矛盾提供了新思路。

真正有效的房地產(chǎn)政策必須處理好"穩(wěn)增長"和"防風(fēng)險(xiǎn)"的平衡。過度刺激可能導(dǎo)致房價(jià)再度上漲，加重居民負(fù)債；政策不足則可能引發(fā)市場斷崖式下跌，威脅金融穩(wěn)定。黃奇帆方案堅(jiān)持"房住不炒"定位，既避免了簡單粗暴的行政干預(yù)，又注重發(fā)揮市場機(jī)制作用，體現(xiàn)了政策制定的平衡藝術(shù)。

市場各方反應(yīng)如何？開發(fā)商普遍表示支持，尤其歡迎降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和簡化審批流程的建議。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為："黃奇帆方案既考慮到了房企的生存發(fā)展需求，又關(guān)注了居民的住房改善需求，是兼顧多方利益的均衡方案。"

居民對方案也持積極態(tài)度。根據(jù)中國社會調(diào)查研究中心2025年5月進(jìn)行的調(diào)查，76.5%的受訪者支持發(fā)展保障性住房，68.3%的受訪者認(rèn)同租購并舉的住房制度。這表明，黃奇帆方案與民眾期待高度契合。

地方政府層面，多個(gè)城市已開始探索類似改革。深圳市2025年4月出臺的《關(guān)于完善住房供應(yīng)體系的實(shí)施意見》，提出將25%的住宅用地用于建設(shè)保障性住房；上海市推出"租購?fù)瑱?quán)"政策，允許符合條件的承租人子女在租住地入學(xué)；成都市實(shí)施"城市更新計(jì)劃"，鼓勵(lì)社會資本參與舊城改造。這些地方實(shí)踐為黃奇帆方案的全國推廣提供了有益借鑒。

中長期看，房地產(chǎn)市場將走向何方？黃奇帆在演講中預(yù)測："未來十年，中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，房價(jià)將與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入同步增長，年均漲幅控制在3%-5%。"這一判斷被多數(shù)專家認(rèn)可。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞表示："房地產(chǎn)市場正由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，政策重點(diǎn)也將從穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)向保交樓、保民生、保穩(wěn)定。"

黃奇帆方案不是簡單的短期對策，而是立足長遠(yuǎn)的制度建設(shè)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，任何國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展都經(jīng)歷了高速增長期、平穩(wěn)發(fā)展期和成熟穩(wěn)定期三個(gè)階段。中國房地產(chǎn)市場正從高速增長期向平穩(wěn)發(fā)展期過渡，政策思路也需要相應(yīng)調(diào)整。對普通購房者而言，面對房地產(chǎn)市場新變化，應(yīng)該如何應(yīng)對？

第一，摒棄"房價(jià)只漲不跌"的固有觀念，理性看待房產(chǎn)投資。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋建議："購房應(yīng)回歸居住屬性，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)能力做出決策，避免盲目跟風(fēng)和過度負(fù)債。"

第二，關(guān)注保障性住房政策變化。隨著黃奇帆方案理念的逐步落實(shí)，保障性住房供應(yīng)將增加，準(zhǔn)入條件可能放寬，符合條件的家庭應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策動態(tài)。

第三，考慮"租"的選擇。對于年輕人和流動人口，租房可能是更經(jīng)濟(jì)、更靈活的選擇。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會租賃委員會數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，一線城市租金收益率平均為2.3%，低于同期銀行存款利率，從純投資角度看，租房比買房更具性價(jià)比。

第四，把握城市更新帶來的機(jī)遇。隨著舊城改造加速推進(jìn)，老舊小區(qū)和城中村將迎來煥新機(jī)會，相關(guān)區(qū)域房產(chǎn)可能迎來價(jià)值提升。

無論政策如何變化，"房住不炒"的定位不會改變，住房回歸居住屬性是大趨勢。黃奇帆方案的核心價(jià)值在于，它不是簡單的救市措施，而是著眼長遠(yuǎn)的制度建設(shè)，為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系提供了清晰路徑。

面對不斷變化的房地產(chǎn)市場，每個(gè)人都應(yīng)該根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)能力，做出理性決策。正如黃奇帆所言："房子是用來住的，不是用來炒的。健康的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是既滿足居民合理住房需求，又不過度透支未來消費(fèi)能力的市場。"

你對黃奇帆提出的房地產(chǎn)改革方案有何看法？認(rèn)為這些措施能否有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的問題？歡迎在評論區(qū)分享你的觀點(diǎn)和經(jīng)歷。