樓市政策面，終于傳來新的利好消息！

6月13日的國務院常務會議，聽取了構建房地產發展新模式和推進好房子建設的有關情況匯報。

我們看匯報的內容，好像是比較中性的。

但是各位一定要明白，此次研究房地產的大背景。

4月下旬以來，國家層面對于房地產政策面基本上沒有新動作。

在這一過程中，全國房地產市場持續降溫，按老楊的判斷，4月底和4月份就應該出臺相關政策。

但是，除了 5月7日央行推出金融方面的“十支箭”之外，并沒有對房地產新增更多利好措施。

在這種情況之下，樓市只能繼續降溫。

這口氣憋到現在，終于需要釋放一下了。

常務會議再次聽取房地產方面的匯報，也就是說，在房地產政策方面正在研究籌劃新的舉措。

這是合乎邏輯的推理。

房地產新模式是個中性的東東

接下來，我們仔細看一下會議上的新聞通發稿。

會議指出，構建房地產發展新模式對于促進房地產市場平穩、健康、高質量發展具有重要意義，要著眼長遠，堅持穩中求進，先立后破，有序搭建相關基礎性制度。

這里需要注意 “房地產發展新模式” 的措辭，各位一定要知道，關于構建房地產發展新模式已經推進好長時間了。

最近兩三年，高層會議上頻頻提及這個詞。

根據老楊對全國房地產政策的持續監測和跟蹤，可以知道，最早是 2021 年 12 月份的經濟工作會議，首次提到探索新的發展模式。

從那之后，很多高層次會議都會提及到房地產發展的新模式。

對房地產發展新模式的探索研究，已經持續了三年半了。

按照此次國常會的表述，發展新模式有點接近于成熟了，也要陸續推出相關的文本了，包含在銷售制度方面的變革，變期房預售為現房銷售。

但憑著對房地產政策的多年研究，我認為房地產發展的新模式，對于房地產市場的短中長期變化是中性的，它屬于制度建設、制度變革。

而不是針對市場過熱了，就潑冷水；針對目前市場低迷了，就吹暖風。

而且各位一定要知道，2021 年 12 月份的時候首次提出 “探索新的發展模式”，當時屬于全國樓市的降溫初期，當時的政策表述其實是偏緊縮的。

各位如果不信，那我就把 2021 年 12 月份的工作會議當中關于房地產的論述，分享一下全文：

堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

各位一看就知道了，當時還在繼續堅持 “房住不炒”！

按照邏輯線梳理下來，是在樓市依然有點偏熱，降溫初期的時候，提出要搞房地產發展的新模式。

那模式的變革，最初的時候，必然會考慮：如何抑制樓市還有點熱？如何抑制投資性需求？如何抑制房地產開發企業的高杠桿、高負債等等在樓市過熱的尾巴階段存在的一些不合理現象？

制度變革應考慮到樓市現狀

而經過三年半的努力之后，現在的房地產形勢跟 2021 年 12 月份，完全不一樣了。

現在是樓市特別低迷，大中型的房地產房企已經暴雷差不多了。

近一兩年，籌劃房地產發展新模式的背景，已經轉變為促進止跌樓市了。

但它畢竟是從當初抑制樓市過熱思維模式，一點點演變到當前的。

咱們就拿著期房預售制度來說，現在要全部取消期房預售，實施現房銷售，對短期市場的走勢，我認為是利空略多于利好。

因為它雖然是利好買房者的，但是對于房地產的供給側，尤其是開發商，它是利空消息。

當然，此次國常會的表述：要穩中求進，要先立后破。

這就意味著，就銷售制度變革來說，不太可能全面停止廢除期房預售，而是有過渡性的安排。

之前我曾分析過，大概率將實施新老劃段：在政策出臺之后，很多地區新賣的土地，項目的銷售就要按照現房銷售了，而出新政之前已經賣的土地，項目繼續按照過去的期房預售制度。

國常會的第二句話：

要扎實有力推進好房子建設，納入城市更新機制，加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

“好房子” ，是最近一年多由住建部門主導的，大張旗鼓在推進，現在已上升到國家最高層面了。

好房子建設，既涉及到新建的住宅項目，也涉及到關于存量住宅如何進行老舊小區改造，里面就提到了城市更新。

但 “好房子” 這項工作，對短期的房地產市場走勢基本上沒啥影響，這里咱們就不再展開了。

重提促進樓市止跌回穩

國常會的第三句話很重要：

要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性、有效性，多管齊下，穩定預期，激活需求，優化供給，化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。

這句話，就涉及到關于房地產市場短期波動的應對舉措。

對于全國的已供土地和在建項目進行摸底，其實之前是有類似表述的：嚴控增量。

當前全國房地產市場供大于求，新房的庫存壓力比較大，很多城市就不應該供地了。

但各位一定要知道，當前很多地方政府財政非常緊張，不想多賣幾塊地，畢竟賣地是地方政府來錢的最快方式。

過去兩年，國家政策說是在嚴控增量，按照不同水平的住宅去化周期來約束地方政府供地。

但這事，卻很難落地！

因為地方政府也有自己的利益訴求，它不愿意執行國家嚴控增量不讓自己賣地的這類約束。

此次會議就再次強調了，要進行摸底！

也就意味著對于每塊土地、每個項目，進行調查、統計。

另外，摸底，并不是說讓地方政府摸自己的底，地方政府對于自己所賣的地和項目，可以說是門清。

摸底，是來自于上級部門，比如說是省級的房產管理部門，甚至國家派駐相關的督察隊。

另外，國常會的措辭比較緊迫，類似 “多管齊下”、“激活需求、“化解風險”。

說明面對目前房地產市場持續降溫的態勢，心里有點著急了。

關鍵是最后的半句話，“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。

這句話并不是新的說法，去年就提了；但問題是今年4月下旬的重磅會議當中，它就沒提，而是罕見的表示 “持續鞏固房地產市場穩定態勢”。

各位老鐵們可以回顧一下，當時說法一出來，老楊就進行了分析，當時老楊是有點忐忑不安的。

“鞏固房地產市場穩定態勢”，潛臺詞是房地產市場已經穩定了，接下去只需要鞏固這種態勢就行了。

而當時老楊的判斷是市場是在降溫的，3月份部分城市樓市還不錯，4月份就不行了，各地市場都是往下走了；同時疊加了關稅戰的負面影響。

現在，重申要 “更大力度的推動房地產市場止跌回穩”。

各位可不要小看措辭的微妙變化，因為措辭又回到了去年9月底、去年 12 月和今年3月份兩會上，關于房地產市場的措辭了。

這也就意味著，默認了目前市場沒有止跌，要更大力度的促進它止跌！

經過一番分析之后，那我認為接下去6月份或者是7月份，相關部門出臺政策的概率就進一步增加了。

老楊的期望是：要更大力度地出臺增量措施，真正刺激到樓市。