界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

凌祁闖過了他混上海地產(chǎn)圈的第一關(guān)——拿地。

2025年以來，廈門國資建發(fā)房產(chǎn)野心勃勃，相繼在北京、成都、杭州、重慶等多個城市拿下“地王”項目，這讓剛上任華東集群總經(jīng)理的凌祁倍感壓力。他所負責片區(qū)的成績并不突出，尤其大家最看重的上海，仍一無所獲。

直到6月，這個僵局終于被打破。

“兇猛”建發(fā)一出手就上百億，將上海核心區(qū)4幅地塊全部收入囊中。更重要的是，建發(fā)此次拿地，沒有以高溢價的代價獲取地塊，而是“另辟蹊徑”，通過協(xié)議收購成功拿地。

公開資料顯示，近期建發(fā)耗資123.5億元拿下上海虹口北外灘山壽里片區(qū)和新江灣別墅地塊的開發(fā)權(quán)。其中，山壽里片區(qū)作為海派文化發(fā)源地，將保留歷史建筑群并進行保護性開發(fā)，打造為連接北外灘與外灘的重要文化商業(yè)節(jié)點。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴界面新聞，舊改、城市更新是房企長遠發(fā)展的重要突破口，建發(fā)此次“曲線”拿地，正好積累舊改項目經(jīng)驗，提高自身的能力門檻，在未來地塊的遴選環(huán)節(jié)更有優(yōu)勢。

“不過，一般這類項目都較復雜，需做很多方案，而且舊改成本不低，開發(fā)周期也較長，如何做好項目，做出彩，決定了以后會不會有更多的拿地機會。”盧文曦表示。

豪擲123.5億拿下4幅地，對建發(fā)房產(chǎn)在上海乃至全國的布局有著怎樣的重要意義？土拍市場競爭激烈，此次拿地金額巨大，建發(fā)房產(chǎn)如何確保項目的盈利空間，對于后續(xù)產(chǎn)品有何計劃？界面新聞向建發(fā)房產(chǎn)提出相關(guān)問詢，對方表示不便回復。

新官上任，“曲線”破局

在上海土拍市場“陪跑”多次的建發(fā)，終于以一種特殊的方式回歸。

6月10日，建發(fā)股份發(fā)布公告稱，旗下子公司建發(fā)國際集團下屬公司通過上海聯(lián)交所競拍取得上海虹口城市更新建設(shè)有限公司所持有的上海弘壽里企業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，以及上海城市更新建設(shè)有限公司持有的上海新閎灣企業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)，獲取上海市4幅地塊。

其中，上海弘壽里持有的資產(chǎn)包括位于上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)3幅地塊，上海新閎灣持有的資產(chǎn)則是1宗位于上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)的地塊，4幅地塊總建筑面積達到21.55萬平方米，總交易金額達到123.5億元。

對于地塊后續(xù)的發(fā)展，建發(fā)股份在公告中表示，未來不排除就該項目引入合作方的可能。“由于項目開發(fā)過程存在各種不確定性，上述關(guān)于交易提及的數(shù)據(jù)可能與公司未來在定期報告中披露的數(shù)據(jù)存在差異，以定期報告為準。”

近兩年來，建發(fā)在上海土地市場的公開競拍中屢屢受挫。這既是因為上海作為開發(fā)商必爭之地，土拍市場的競爭尤為激烈，在一眾實力雄厚的央國企中，建發(fā)并不占優(yōu)勢；同時也與建發(fā)在前幾年四處攻城略地后選擇主動“降速”有關(guān)，失去了不少在上海的拓展機會。

以2024年為例，建發(fā)在其業(yè)績重鎮(zhèn)上海幾乎面臨“失守”。尤其是在去年上海前六批次的土地拍賣中，建發(fā)“顆粒無收”，當時建發(fā)一名投拓人士向界面新聞表示，公司對利潤率有要求。直到上海土拍恢復“價高者得”，建發(fā)才通過聯(lián)合體形式拿下兩塊地。

但在2024年以前，建發(fā)對在上海拿地的態(tài)度還是“越多越好”，幾乎每場土拍都有建發(fā)的身影。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年建發(fā)在上海共拿下4宗地塊，拿地權(quán)益金額接近90億元；2022年，建發(fā)在上海也拿下了5宗地，拿地權(quán)益金額約107億元。

沒有糧草，就會掉下牌桌，建發(fā)開始著急了。

建發(fā)開始從“人”上做文章。2025年開年，建發(fā)就進行大面積管理層調(diào)動，華東集群總經(jīng)理由葉耿換成凌祁。華東集群負責城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北，其中，上海長期是華東集群的業(yè)績貢獻率第一的城市。

在調(diào)任華東集群總經(jīng)理之前，凌祁曾擔任海西集群總經(jīng)理，業(yè)務包括大本營廈門、福州、泉莆、漳龍以及川渝、長沙、廣州、南寧等城市。在建發(fā)內(nèi)部，凌祁屬于穩(wěn)健派管理者，注重風險控制。

凌祁的上任，也成為建發(fā)上海戰(zhàn)略改變的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。很快，新的一年，建發(fā)一改2024年在上海謹慎拿地的態(tài)度，拿地意愿顯著增強，開始積極報名參拍各批次土拍。

只是，拿地需要運氣與實力兼具。在今年上海這幾批次土拍中，建發(fā)要么因?qū)嵙Σ蛔阋耘c其他央國企對抗而放棄，要么就是運氣欠缺，最終與心儀地塊失之交臂。

比如在今年2月份的土拍中，建發(fā)參拍的浦東新區(qū)Z000602單元20Ea-01地塊，與招商蛇口、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、浦發(fā)、華潤置地&越秀等對手競價，最終地塊被華潤置地&越秀溢價率33%拿下。

但上海作為必爭之地，建發(fā)不甘心放棄，凌祁更不想輕易認輸。于是，凌祁決定“曲線拿地”，通過收購公司股權(quán)的方式成功繞開了競爭激烈的公開競拍環(huán)節(jié)，一舉獲得北外灘和新江灣的優(yōu)質(zhì)地塊。

拿到地了，建發(fā)才有可能扭轉(zhuǎn)在上海的困局。

真正的挑戰(zhàn)才剛剛開始

此次拿到地僅僅只是建發(fā)上海新征程的起點。當關(guān)注點從土地競拍轉(zhuǎn)向項目開發(fā)、市場競爭，更大的挑戰(zhàn)正擺在凌祁面前：在產(chǎn)品力時代，如何扭轉(zhuǎn)口碑、打造具有市場競爭力的產(chǎn)品，將直接決定建發(fā)在上海市場的成敗。

建發(fā)在上海既經(jīng)歷過高光時刻，也遭遇過信任危機。

2023年，樓市仍處于深度調(diào)整期，但建發(fā)位于閔行古美的項目備受市場歡迎，吸引上千組購房者排隊認籌。當年4月，建發(fā)璟院首開512套房源，累計認購2522組，認購率約493%，1046組入圍，入圍分72分，最終開盤“日光”，成為上海年度紅盤之一。

然而，同一年，建發(fā)又因建筑品質(zhì)問題，其位于普陀區(qū)的蘇河望項目遭500名業(yè)主聯(lián)名投訴。據(jù)業(yè)主表示，項目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗墻體嚴重滲水，違反合約使用大量安全不達標的劣質(zhì)材料等重大質(zhì)量問題。

口碑受損，最直接的影響就是建發(fā)在上海其他項目的去化情況。比如今年3月份，建發(fā)在上海入市的3個項目建發(fā)海閱首府、建發(fā)朗玥以及印象青城，都未能達到銷售預期，都取消了搖號，目前仍處于在售狀態(tài)。

隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，產(chǎn)品力已成為房企競爭的核心。上海作為全國房地產(chǎn)市場的風向標，更是承載著市場的高期待，開發(fā)商往往贏在產(chǎn)品，也輸在產(chǎn)品。

這期間，建發(fā)在上海的優(yōu)勢漸失。數(shù)據(jù)顯示，2024年建發(fā)在上海的合約銷售金額和銷售面積均大幅下跌，對集團的業(yè)績貢獻也從第二降至第三。

與此同時，隨著樓市逐漸回暖，各大房企紛紛加大在滬布局，市場競爭愈發(fā)激烈。央國企憑借資金優(yōu)勢和品牌影響力持續(xù)擴張，本土房企深耕多年，對本地市場需求的把握更為精準，這些都給建發(fā)帶來壓力。

不僅如此，建發(fā)對于2025年的業(yè)績目標很明確，要達到1500億元，未來2-3年要保持增長。上海作為重要戰(zhàn)場之一，絕不能拖后腿。

對于凌祁而言，此次獲取的北外灘和新江灣地塊，也是建發(fā)在上海口碑重建的最佳機會。

其中，虹口北外灘山壽里北區(qū)3幅商住混合地塊，包括 hk240B-02、hk241C-01、hk241D-04。地塊與陸家嘴金融城隔江相望，地理位置較為優(yōu)越，按照規(guī)劃，預計提供1.94萬平方米的小高層住宅和1.07萬平方米的風貌別墅。

至于楊浦新江灣低密度別墅地塊，樓板價約5.42萬元/平方米，計容建筑面積15.95萬平方米，限高40米，未來預計將會建設(shè)洋房+疊加產(chǎn)品，將開發(fā)超過1156套住宅。

建發(fā)這次也是有備而來。據(jù)透露，建發(fā)已組建銷售團隊，6月或?qū)㈤_放展廳，9月首批房源入市，且有望延續(xù)其擅長的“新中式”風格作為產(chǎn)品標簽。

“將產(chǎn)品力體現(xiàn)出來是最重要的。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉告訴界面新聞，對于建發(fā)來說，接下來的挑戰(zhàn)就在于產(chǎn)品是否獲得市場認可，得到市場認可才能保證銷售，企業(yè)才有利潤。

“若建發(fā)此次能在上海打造標桿項目，不僅能實現(xiàn)可觀的利潤回報，更能通過溢價能力提升品牌附加值。接下來在上海無論是存量項目布局還是新增項目布局，路才能越走越寬。”

在產(chǎn)品力時代的浪潮中，“好房子”標準不斷被更新，房企也變得越發(fā)謹慎了。比如去年11月，同為廈門國資房企的聯(lián)發(fā)集團聯(lián)合新加坡豐隆集團斥資近90億元拿下的黃浦新天地地塊，到現(xiàn)在仍未公示產(chǎn)品設(shè)計方案。

破局拿地后，真正的戰(zhàn)役才剛剛開打。