“我是南京江心洲別墅的業主，花千萬購房卻踩‘漏水陷阱’，如今被指控‘挖穿長江改地下花園’，被處罰10萬元，索賠175萬元。”

日前，江蘇南京民營企業家周先生向華商報大風新聞反映自己的遭遇，說他“實在想不通”。

>>>驗收就曾發現滲漏

“開發商反反復復沒弄好，簽字收房時注明空鼓”

周先生介紹，他是在2019年4月花費1000多萬元，購置的南京江心洲升龍桃花園著?尚院小區江景別墅。

“是江心島的聯排別墅，房子分為三層，總面積300㎡，當時均價每平方米3.4萬元。江心島是中心的一個島，我們距離長江有五六百米，離島上原先用于灌溉的河渠很近，后來建設方改成河道，開發商又改成景觀河。”

周先生回憶，原本2021年交房，“但2022年驗收房時就看到地下一層有積水，有的是靠院墻的墻滲進來的，還有是從墻體水管里滲漏出來的，只要外面下大雨，就會灌進來。我們建了群，總共有12戶人家，幾乎家家戶戶都漏水。”

圖為涉事別墅

周先生稱業主多次和開發商升龍房地產公司交涉未果，“我們當時不收房，要求開發商整修，但反反復復就沒有弄好。2023年4月，開發商通知收房，不收房的話，房子都不知道是誰管了。物業也說必須簽字收房，我們認為這不合規，當時打過110報警。”

周先生表示，當年房地產已經不景氣，開發商被投訴狀況頻出，也曾因為給住戶修防水被媒體曝光。

“一直收不了房，而且開發商還玩消失，我們去找，整個門都鎖起來了，已經沒有人上班，就沒辦法和開發商溝通。我們沒有辦法，只好簽字收房，但在上面有注明，不符合收房條件。”

記者看到，交房驗收記錄表顯示，二層有6處空鼓，負二層有8處空鼓，一層有4處空鼓。

周先生解釋稱，發現的18處空鼓是指漏水，“墻面整體空鼓出來，里面有空氣層，但實際的原因還是由于經常滲水，墻體含有大量的水分，干了之后就會造成空鼓。”

>>>業主稱被拒絕維修

“開發商說漏水是小問題，要徹底修好須挖開重做防水”

周先生提供證據，“因為總是漏水，我要求開發商修房，這些都有完整的記錄，而且是經過城管等職能部門在詢問筆錄上蓋章確認的。”

“開發商后面不僅拒絕維修，還催促我‘強制交房’，甚至拍胸脯保證‘別墅漏水是小問題，讓我按他們說的修就行’。”

周先生提供業主群微信溝通記錄，“房產開發公司一位營銷負責人也買在我隔壁，我們都在群里問他，他說是大領導指派維修就這個樣子了，如果要徹底修好，就要把漏水管道全部拆掉，要把外墻的泥土等設施全部挖掉，還要動用吊機，要重新挖出來再做防水才行。無奈，我們只好自己找人挖土做防水。”

>>>自行維修引發管涌

“說我違規開挖破壞河道處罰10萬，被訴索賠175萬”

周先生介紹，令他始料未及的是，他按開發商提供的防水維修方案施工后，2023年10月引發河堤管涌，由此官司纏身。

“我調了南京市規劃局所有資料，開發商因違法拓寬長江河道、填埋建筑垃圾，導致別墅區嚴重漏水。我當時聽信了開發商的話，這本該由開發商、設計院、監理方共同擔責的問題，最終卻讓我獨自背負水務部門高額罰單和關聯方的訴訟，累計索賠超過175萬。”

周先生按開發商提供的防水維修方案施工后官司纏身

周先生承認目前涉及一系列訴訟案件，其中包括被南京市水務局、江心洲街道辦和一位業主起訴的案件，“比如說我施工開挖墻壁要罰款，南京市建鄴區水務局要處罰我10萬，說我違規開挖滲漏，造成重大影響，說我破壞河道，要求我判賠償河道建設損失。”

周先生表示：“我開挖的原因正當，我們維修施工是在合理區域。我查了規劃資料，我們小區是在規定的藍線和紅線之外，屬于可開挖的院落。另外，開罰單請拿出罰款的依據。”

>>>“自救”陷尷尬境地

“房產商已經找不到，我花1000多萬買的房子怎么辦？

周先生提出行政復議，“我不是無緣無故開挖，是一直不能修復，而且是房地產公司給的維修方案去開挖，我是出于自救。”事件起因、真正的責任方開發商的違法操作被“無視”：開發商交房時已存在河道違法施工、房屋質量缺陷，為何至今未被追責？

周先生介紹，在2017年8月20日，2022年9月21日，同區域升龍房地產公司多次爆發漏水事件，眾多住戶至今未徹底解決，是否暴露系統性隱患？

周先生坦言維權艱難，“房地產商已經找不到了，我花了1000多萬買的房子，怎么辦？我的開挖原因是由于相關方未能履職的問題。我只求一個公道，希望相關部門履職盡責，徹查真相，還我合理的責任劃分。”

>>>開發商營銷經理離職

被指曾在業主群稱“臨河業主把土挖了，做一輪防水”

6月22日，記者聯系周先生所稱的南京升龍置業公司營銷經理，其稱已離職，也否認自己在同一小區買房，表示自己不認識周先生。

“具體維修，我不太清楚，你說的這個人，我也不認識。你讓業主去找地產或者物業。”

周先生提供的業主群截圖顯示，2021年12月25日，這位升龍置業營銷負責人曾留言稱：“二期維修，下周開專題會，成立專門維修小組。”

2022年6月，其在業主群里回應業主質疑時曾承認：“核心是這個位置沒止水坎，會到我們下疊。有一點設計瑕疵，所以大家還是要改，而且內外都要做（防水）。下疊，尤其是我們臨河的防水一定要做好。門窗換一下，要加個止水坎。另外，院子的土挖一挖，防水重新。”

其曾明確表示：“臨河的業主，我是建議全部把土挖了，做一輪防水。”

>>>水務局正核查情況

當時是應急局牽頭調查，城管局作出行政處罰有依據

記者注意到，2023年10月15日，南京市建鄴區應急管理局發布《關于升龍桃花園著尚院小區業主內部施工導致河水滲漏地下車庫的情況通告》，通告顯示，公安部門已立案調查，區應急、水務、建設、房產和城管等部門也已組成聯合調查組開展全面調查，將依據法律法規，嚴肅追究相關人員相應責任。

2025年6月23日，記者聯系南京市建鄴區水務局，水管科負責人建議記者聯系區委宣傳部，“目前的情況我們還在核實。”

工作人員表示，對業主的行政處罰是依據城鎮排水污水處理條例作出的，“據我了解，10萬元行政處罰決定書是區城管局作出的，整個調查，當時是區應急管理局牽頭，但是行政處罰決定是由城管作出的。”

對于前期升龍置業施工時是否涉及拓寬長江河道，工作人員答復稱，“接受媒體采訪應該和我們辦公室報備一下情況。當時的綜合調查是我們區應急管理局牽頭，這次網上的輿情是區委宣傳部牽頭，行政處罰決定書是區城管局作出的，所以從前到后，你直接問到我們業務科室不是完全合適。”

記者詢問此事和升龍置業前期施工有無關聯，工作人員回應稱：“我需要去核實了解，我需要和當時經辦的人員和經辦的部門去核實。”

>>>城管尊重業主權利

市區非常重視，業主反映的情況還在調查，目前涉訴

記者聯系建鄴區城管局，工作人員表示：“目前據我們了解，這個事發生以后，區里面成立了聯合調查組。對于違規的行為，我們也進行了相應的行政處罰，目前這個案件也在涉訴過程當中。

工作人員解釋稱：“小區業主作為被執法當事人，可能覺得這一塊并不是他的問題，可能在涉訴，但是前期我們的執法程序都已經走下去了，也進行了查處。目前，他（業主）反映的這些情況還在調查，不過從市里面還是區里面，都非常重視。”

工作人員表示：“業主反映這個情況，這是他的權利，我們非常尊重。但是目前相應的就他一系列的行為，可能需要一個定性。據我所知，前面我們房產、應急、水務和城管都有介入，當時成立了調查組。”

>>>律師協助業主維權

若未核查開發商是否違規，水務部門處罰存程序瑕疵

代理律師周兆成受訪指出，周先生指控開發商在河道管理范圍內如果真的存在違法施工行為，比如擅自拓寬河道、填埋建筑垃圾，且房屋交付時存在嚴重漏水問題，開發商則涉嫌違反環境保護及建筑質量相關法律規定，侵害了業主的合法權益。如果有證據證明其銷售時未披露上述隱患，則涉嫌消費欺詐。

同樣，如果開發商提供的維修方案被證實直接導致河堤管涌等損害，那么，開發商作為專業主體應承擔責任。

周兆成認為，水務部門處罰決定存在程序瑕疵，未全面核查開發商是否存在違法事實。

如果設計單位未對違法施工方案提出異議，監理方未盡到監督職責，也存在過錯，應與開發商共同承擔賠償責任。

如果有證據證明開發商在別墅交付前就存在漏水等質量問題，對于業主而言，可以主張其惡意隱瞞缺陷，要求懲罰性賠償。

周兆成表示：“下一步，我將代理相關案件，以開發商、設計方、監理方為被告對其提起訴訟，為周先生主張財產損失、精神損害撫慰金等賠償。”

華商報大風新聞記者 李華 編輯 劉夢雨