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收房，維修十余年卻始終漏雨！租金損失誰來賠？今天結(jié)合真實(shí)案例，專業(yè)律師帶您理清開發(fā)商、物業(yè)責(zé)任邊界，看懂房屋質(zhì)量糾紛維權(quán)門道。

一、案情梳理

（一）購房與問題出現(xiàn)

2009 年 6 月 2 日，購房者林強(qiáng)與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱甲公司）簽訂《拆遷安置房買賣合同》，購入北京市大興區(qū)一號房屋 。2012 年 9 月交房后，2013 年 1 月房屋便出現(xiàn)嚴(yán)重漏水問題，衛(wèi)生間、廚房、客廳等所有房間頂棚均向下滲水 。林強(qiáng)多次聯(lián)系甲公司與乙物業(yè)服務(wù)公司（簡稱乙公司）報(bào)修，雖兩家公司多次派人維修，但漏水問題始終未徹底解決。

（二）訴訟請求與爭議

2023 年，林強(qiáng)將甲公司、乙公司訴至法院，提出訴求：

要求甲公司維修房屋至不再漏水，并承擔(dān) 5 年保修責(zé)任；

賠償 2013 - 2023 年房屋租賃租金損失 41.4 萬元（持續(xù)計(jì)算至維修完成）；

承擔(dān)鑒定費(fèi)用 14928.5 元及訴訟費(fèi) 。

兩被告抗辯如下：

甲公司：

房屋已通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格；

即便存在問題也已過保修期，且林強(qiáng)未及時主張權(quán)利，已過訴訟時效；

房屋輕微損壞不影響使用，租金損失無依據(jù)；

漏水原因不明，可能因林強(qiáng)裝修導(dǎo)致 。

乙公司：

作為物業(yè)公司，并非買賣合同當(dāng)事人，非適格被告；

林強(qiáng)主張已過訴訟時效；

房屋正常居住，不存在租金損失；

已完成小區(qū)防水維修義務(wù) 。

（三）關(guān)鍵證據(jù)與鑒定

林強(qiáng)提交 2013 - 2023 年房屋滲漏視頻，證明漏水及報(bào)修情況；乙公司提供 2019 年后維修記錄、房屋居住痕跡，反駁租金損失主張 。經(jīng)法院委托鑒定，中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院出具意見：房屋頂部漏水因屋面原防水工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致，修復(fù)費(fèi)用 14928.5 元，林強(qiáng)為此支付鑒定費(fèi) 5 萬元 。

二、案件分析

（一）合同效力與責(zé)任認(rèn)定

林強(qiáng)與甲公司的買賣合同合法有效，甲公司作為開發(fā)商對房屋質(zhì)量負(fù)有法定責(zé)任 。根據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》，交付房屋在保修期內(nèi)存在質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；若因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住，需賠償損失。

（二）爭議焦點(diǎn)解析

責(zé)任主體認(rèn)定：

乙公司作為物業(yè)，無證據(jù)證明其與漏水存在關(guān)聯(lián)，且積極履行維修義務(wù)，非責(zé)任主體；

甲公司雖主張過保修期，但漏水問題持續(xù)多年，屬質(zhì)量缺陷，不能免責(zé) 。

訴訟時效問題：租金損失部分，林強(qiáng)未舉證證明此前主張權(quán)利，2013- 2020 年期間已超 3 年訴訟時效 。

損失賠償合理性：

房屋漏水影響居住，但林強(qiáng)未履行減損義務(wù)，未及時自行維修擴(kuò)大了損失；

法院結(jié)合房屋實(shí)際使用情況，酌定租金損失金額 。

（三）法律依據(jù)解讀

質(zhì)量責(zé)任：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》明確屋面防水工程保修期最低 5 年，自竣工驗(yàn)收合格起算；

減損義務(wù)：《民法典》規(guī)定，一方違約后，對方需采取措施防止損失擴(kuò)大，否則不得就擴(kuò)大部分索賠 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司賠償林強(qiáng)房屋租金損失 6 萬元；

甲公司支付房屋維修費(fèi)用 14928.5 元；

甲公司承擔(dān)鑒定費(fèi) 5 萬元 。

四、案件啟示

（一）購房者維權(quán)要點(diǎn)

及時固定證據(jù)：發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，第一時間拍照錄像、留存報(bào)修記錄，必要時申請公證；

明確責(zé)任主體：區(qū)分開發(fā)商質(zhì)量責(zé)任與物業(yè)維護(hù)責(zé)任，避免告錯對象；

主動履行減損：若維修拖延，可自行維修并保留費(fèi)用憑證，向責(zé)任方追償 。

（二）開發(fā)商與物業(yè)規(guī)范指引

開發(fā)商：嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，即便過保修期，對質(zhì)量缺陷仍需承擔(dān)責(zé)任；

物業(yè)：規(guī)范維修記錄管理，清晰界定服務(wù)范圍，避免卷入非自身責(zé)任糾紛 。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)防范

遭遇質(zhì)量糾紛，應(yīng)在訴訟時效內(nèi)主張權(quán)利（一般 3 年），通過鑒定明確原因和損失金額，提升維權(quán)成功率。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）