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買房時承諾按時交房，到期卻遲遲拿不到鑰匙，開發商還拒不承擔違約責任？遇到這種糟心事該如何維權？通過這起真實案例，專業律師帶您解讀商品房買賣合同糾紛中的法律要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周琳向法院提出兩項訴訟請求：

判令被告乙公司支付 2023 年 6 月 30 日至 2024 年 3 月 3 日期間的遲延交房違約金 185702 元；

本案訴訟費由被告承擔。

周琳稱，2022 年 12 月 28 日，自己與乙公司簽訂商品房預售合同，約定乙公司應于 2023 年 6 月 30 日交付一號房屋 。2023 年初，乙公司曾通知業主收房，銷售人員劉瑩聯系自己提供收房通知書簽收地址，隨后卻反悔拒絕交房 。購房時，銷售人員承諾全款交齊即便不網簽也能收房，銷售經理趙剛也多次保證可正常收房，甚至提出寫承諾書確保網簽后交房，自己為此賣掉舊房湊齊全款 。但后續趙剛稱公司不同意出具承諾，且發現部分業主簽署承諾后順利收房，認為乙公司存在區別對待。乙公司的違約行為給自己造成經濟和精神雙重損失，因此要求其按合同約定支付違約金。

（二）被告的抗辯主張

被告乙公司不同意訴訟請求，辯稱：

涉案項目 2020 年 10 月 27 日開工，2021 年 12 月底雙方簽訂草簽合同，當時房屋未完成竣工驗收，處于預收狀態，周琳簽約時不具備購房資格，對此情況知曉且簽約僅為備案 。

2024 年 1 月周琳取得購房資格后，雙方推進交房事宜，因房屋從預收變為現房，網簽時需補足面積差額 。2024 年 1 月 25 日，周琳支付差額款并簽訂網簽備案合同，1 月 26 日完成備案，合同約定交房以周琳支付全部款項、物業費及維修資金為條件，因此 2024 年 3 月 3 日交房符合約定，不存在逾期 。

2024 年 1 月 26 日簽訂的合同替代了草簽合同，應以后者為準；即便按草簽合同，交房時間也符合約定，且周琳主張的違約金過高，其未證明實際損失，應結合過錯駁回訴求 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂情況：

2021 年 12 月 28 日，周琳與乙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定購買一號房屋，總價 3743999 元，交房時間為 2023 年 6 月 30 日，逾期超 90 日按日支付全部房價款萬分之二違約金 。

2024 年 1 月 26 日，雙方簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，房屋總價調整為 3757426.05 元，約定交房時間仍為 2023 年 6 月 30 日 。

購房款支付：2021 年 12 月至 2022 年 11 月，周琳分多筆支付購房款，截至 2022 年 11 月 29 日付清預售合同約定的全部房款；2024 年 1 月 25 日支付面積差價款 13427.05 元 。

溝通與交房：2022 年 2 月銷售人員承諾全款交齊可先交房后網簽；2024 年 2 月 22 日乙公司發出交付通知書，通知 3 月 3 日辦理交房手續；周琳稱 3 月 16 日實際收房，乙公司稱 3 月 3 日已交房 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

房屋交付條件何時成就？乙公司是否構成逾期交房？

違約金應如何認定和計算？

（二）法律分析

交付條件與逾期認定：

合同效力與履行：兩份合同均合法有效，預售合同簽訂及房款支付時間表明，2023 年 6 月 30 日前已滿足該合同約定的交房條件，乙公司 2024 年 3 月交房構成逾期 。

合同變更影響：雖然后續簽訂現房買賣合同，但在該合同簽訂前交房期限已屆滿，乙公司違約事實既定，不能以新合同免除責任 。

條款理解分歧：預售合同中 “全部房款” 應結合上下文理解為預售總價，面積差價款、物業費等需在房屋具備交付條件后支付，乙公司對條款的解釋不合理 。

違約金計算依據：周琳主張的違約金計算標準符合合同約定，法院可根據實際情況調整起算日，確保公平合理 。

（三）法律依據

本案適用《中華人民共和國民法典》合同編相關條款，包括合同約束力（第四百六十五條）、全面履行義務（第五百零九條）、違約責任（第五百七十七條） ，明確合同當事人應依約履行，違約方需承擔賠償責任。

三、裁判結果

法院判決：

被告乙公司于判決生效之日起七日內支付原告周琳逾期交付房屋違約金 184953.55 元；

駁回原告周琳的其他訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房合同簽訂要點

明確關鍵條款：仔細核對交房時間、逾期違約責任、交付條件等條款，避免模糊表述 。對銷售人員口頭承諾要求寫入合同，拒絕僅依賴口頭約定。

審查主體資質：確認開發商是否具備預售許可證，核實房屋建設進度和產權情況，防范風險 。

（二）合同履行與維權

保留溝通證據：保存與開發商的聊天記錄、書面承諾、通知等，為可能的糾紛留存證據 。

及時主張權利：發現開發商違約，及時通過發函、協商或訴訟等方式維權，注意訴訟時效 。

（三）違約金主張策略

合理計算金額：依據合同約定和實際損失主張違約金，若約定過高或過低，可請求法院調整 。

提供損失證明：通過租金支出、貸款利息等憑證證明實際損失，增強違約金主張的說服力 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）