中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

時隔十年，中央城市工作會議再度召開，為中國城市化進程按下了轉型升級的加速鍵。

7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行。相比于10年前的會議，此次會議釋放了截然不同的信號：城市發展重心從“增量擴張”轉向“存量提質”，房地產行業從開發邏輯到商業模式的重構仍在不斷深化。

從規模擴張到內涵提升轉型

此次會議提出“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”。這一判斷奠定了新時代城市工作的基調。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國經營報》記者表示，這一轉型背后是多重壓力的倒逼：外需紅利消退、房地產趨勢性下行、傳統基建趨于飽和。“過去依賴土地財政和外延擴張的模式難以為繼，城市必須尋找新動能。”

中指研究院政策研究總監陳文靜亦表示，“以推進城市更新為重要抓手”首次寫入城市工作總體要求，標志著城市更新從局部行動升級為國家戰略。這不僅是發展方式的轉變，更是從“重物”到“重人”、從“單兵突進”到“系統治理”的城市治理哲學變革。

與2015年會議形成鮮明對比：十年前的政策核心是“棚改貨幣化”，成為此后全國范圍房地產熱潮的重要推動力量；而本次會議則明確摒棄大拆大建，轉向“改造利用為主”的城市更新模式。

記者看到，本次會議創新性提出建設“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現代化人民城市目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

比如在創新城市方面，提出要培育新質生產力，打造雙循環樞紐。李宇嘉強調，城市更新通過補齊公共服務短板，既能激活住房改善需求，又能聯動下游家居、建材等產業，成為撬動內需的重要支點。

在宜居城市打造上，告別“產城分離”，構建“人產城交”融合新格局。會議明確要求優化空間結構，發展生活性服務業。李宇嘉指出，未來房地產新模式需深度融入產業與人口規劃，實現“職住平衡”。

在韌性城市建設上，安全底線被置于首位。在美麗城市打造上，綠色低碳成為標配，“好房子”建設上升為關鍵任務。陳文靜認為，從增量開發到存量改造，“好房子”標準將引領行業變革，催生大量政策創新空間。

此外，在文明與智慧城市方面，會議提出賡續歷史文脈與擁抱數字科技同步推進，塑造城市獨特魅力與高效治理能力。

破解城市發展深層次矛盾

本次會議部署多項重點任務，直指當前城市發展痛點。

在破解“大城市病”與“縣域空心化”問題上，會議提出要著力發展“組團式、網絡化”城市群都市圈，推進以縣城為載體的城鎮化。陳文靜援引數據指出，我國五大核心城市群以約10%的土地集聚超40%人口、創造超50%的GDP，未來土地供應將更側重此類高效區域。此舉旨在通過規劃與市場力量疏解大城市過密功能，在都市圈內實現“職住交平衡”，激發區域新動能。

“告別大拆大建，聚焦綜合整治”已成為共識。據悉，城中村和危舊房改造是今年多地住建工作的重點任務，陳文靜指出，本次會議進一步強調“穩步推進城中村和危舊房改造”，意味著城中村和危舊房改造也是未來多年城市工作的重點內容。

今年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩步推進，房票安置政策或將繼續完善，相關舉措在促進房地產市場止跌回穩中也有望發揮更大作用。

本次會議明確要求“加快構建房地產發展新模式”。行業人士指出，從行業角度來看，房地產發展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯動機制、高品質住房建設、建立房地產協同監管機制等內容，加快構建房地產發展新模式，預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質性落地。

“著力建設綠色低碳的美麗城市”是本次部署的重點任務之一，以綠色低碳為重要特征的“好房子”將是提升城市發展質量的重要一環。

今年6月13日國務院常務會議強調要扎實有力推進“好房子”建設，并將“好房子”建設納入城市更新機制加強工作統籌，充分表明未來老房子、舊房子也將改造成“好房子”，增量住房建設、存量住房改造均以“好房子”為目標，各地在優化“好房子”標準、規范計容規則、鼓勵“好房子”建設、探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預計未來在規劃、土地、財政、金融等方面將有更多支持性政策落地。

此外，近幾年不少城市或地區明確提出了建設宜居城市或城區的發展目標，本次會議部署城市工作進一步提出“著力建設舒適便利的宜居城市”，強調“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構”。陳文靜預計，預計未來新增土地供應或進一步向人口集聚、產業集聚的地區傾斜，更好滿足職住平衡，配套好的優質地塊有望繼續放量。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：翟軍）