文/龐無忌

中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。這是時隔10年，黨中央再次召開的最高規格的城市工作會議。

10年間，中國城市發展經歷巨變。截至2023年末，我國城市數量已經增加至694個；常住人口城鎮化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城鎮人口也由2015年的7.7億人增加至9.4億人，城市發展呈現新形勢、新特征。

會議研判，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

業內專家表示，在此背景下，城市工作需要從更重視“物”的增長轉向更關注“人”的需求，從硬件“填充”轉變為軟性治理能力提升，這些都需要從頂層設計角度來進行重新部署和安排。

作為城市開發、建設的先行和基礎，城市的發展轉型將極大地影響、重塑房地產業。此次會議對房地產行業可能從四個方面產生影響。

走新路子

我國房地產業正告別此前的“三高”（高杠桿、高負債、高周轉）發展模式，這一變化有望加速。

清華大學土木水利學院院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，此番會議明確重申了“加快構建房地產發展新模式”，意味著這與未來城市工作的主線相契合。對房地產業來說，探索構建發展新模式會是一個影響未來較長時間的發展總綱和基礎性的制度安排。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，房地產發展新模式包括完善“市場+保障”住房供應體系、改革完善房地產基礎性制度、建立“人房地錢”要素聯動機制、高品質住房建設等內容，預計未來幾年更多新模式配套政策將進一步完善和實質性落地。

“因城”開發

今年以來，許多人感受到了房地產發展的“溫差”：核心城市核心區需求旺盛、項目熱銷，而城市邊緣地區或者低能級市場依然承壓。

此番會議提出著力優化現代化城市體系，提及“發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈”“分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設”“促進大中小城市和小城鎮協調發展”等。

吳璟指出，房地產業發展也需要適應這一現代化城市體系架構的演進，在大中小城市和縣城探索與當地發展相匹配的模式。如此方可消減“溫差”，讓各類城市都有相對活躍的房地產市場。

盤活存量

順應城市發展進入存量時代的新形勢，此番會議將“以推進城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，存量盤活、更新、空間資源整合等為房地產業打開了一扇新窗口。未來房地產發展的重點也從增量建設轉向增量和存量并舉，開發、建設、改造、運營并重。房地產對宏觀經濟的作用從“發動機”轉向“穩定器”。

吳璟表示，城市更新改造，相較過去的增量開發，難度大幅提升。簡單套用同一個模式已經行不通了，需要針對每一個不同的項目提出有針對性的方案。他也認為房地產業角色將發生轉變：不僅僅是作為資金的提供方，而是利用其長期以來積攢的專業人才和經驗，來為城市發展提供專業化的服務。

從短期來看，存量盤活也能為市場提供相當可觀的發展空間。吳璟指出，包括老舊小區、危舊房改造等，如果能更多更靈活地利用房票安置等模式，將激活換房鏈條，發揮乘數效應。

提高品質

此番會議多處著墨質量和品質的提升。陳文靜表示，以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”將是提升城市發展質量的重要一環。

吳璟認為，“好房子”成為中國房地產業新增長點。國家標準《住宅項目規范》已于今年5月1日起施行。該規范顯著提升了對全國范圍內住宅品質的整體要求，各地也紛紛出臺與“好房子”相關的標準、導則，帶動了新建住房供應質量的明顯提升。今年上半年，核心城市銷售比較好的樓盤大都是品質相對較高的“好房子”項目。

除建設“好房子”外，58安居客研究院院長張波指出，官方推進商品住房銷售制度改革，并有序推行現房銷售、優化預售資金監管，這些舉措也有利于降低交付風險、提升住房品質。