文：澤平宏觀團隊

2025年7月14日-15日中央城市工作會議在北京舉行。本次會議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開全國層面的城市會議。

本次會議傳遞五大信號：

1、城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，都市圈城市群時代正在到來。

2、城市更新寫入總體要求，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。

3、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

4、推動“好房子”建設(shè)，釋放改善型需求。

5、土地供應“控量提質(zhì)”，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。

本次中央城市工作會議，以“堅持穩(wěn)中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)，未來“三招可救地產(chǎn)”：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因為讓居民和企業(yè)部門獨自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務。

根據(jù)日本和美國的經(jīng)驗教訓，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環(huán)、資產(chǎn)負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產(chǎn)負債表來減輕居民和企業(yè)債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1 總基調(diào)：堅持穩(wěn)中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質(zhì)

本次會議總體要求：堅持穩(wěn)中求進工作，堅持因地制宜、分類指導，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

本次會議是繼1962年、1963年、1978年、2015年之后，第五次召開全國層面的城市會議。時隔10年再次召開中央城市工作會議，凸顯中央對城市發(fā)展新階段的高度重視。本次會議7位政治局常委均出席，且2015年、2025年分別是“十三五”“十五五”規(guī)劃的謀劃之年。

2 城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，都市圈城市群時代正在到來

會議提到：“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期” 、“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團式、網(wǎng)絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。”

中央對城鎮(zhèn)化判斷發(fā)生重大變化，從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期。2015-2024年我國城鎮(zhèn)化率從57.3到67%，近年城鎮(zhèn)化進程放緩。國際經(jīng)驗表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，大致分三個階段：緩慢發(fā)展期（30％以前）、快速發(fā)展期（30％-70％）、穩(wěn)定發(fā)展期（70％之后）。

城市群是支撐中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺，其中京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群以12%的土地、聚集46%的人口、創(chuàng)造57%的GDP，是國家重要的區(qū)域增長極。2015年中央城市會議就提到“要以城市群為主體形態(tài)，科學規(guī)劃城市空間布局，實現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展。”截至2023年末，我國城市達到694個（其中，地級以上城市297個、縣級市397個）。總體看，人口、經(jīng)濟已高度集中于19個城市群，近年愈發(fā)向核心城市群集聚。2000-2020年，全國19個城市群土地面積占全國39.6%，其常住人口占比由83.4%提升至86.7%。

未來人口、產(chǎn)業(yè)、資本將進一步向核心城市集聚。預計2040年中國城鎮(zhèn)化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈內(nèi)部，超九成位于城市群內(nèi)部，其中近五成來自五大城市群。

除延續(xù)城市群建設(shè)外，特別提到縣域建設(shè)，目前，超50%縣級市、超9成市轄縣城鎮(zhèn)化率低于60%。在1564個城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中，居住6億常住人口，平均城鎮(zhèn)化率約45%，此部分城鎮(zhèn)化將催生結(jié)構(gòu)性機會。

3 城市更新寫入總體要求，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”

會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市。精心培育創(chuàng)新生態(tài)，在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力上不斷取得突破；依靠改革開放增強城市動能，高質(zhì)量開展城市更新。”、“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。”

城市更新寫入總體要求，定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造”轉(zhuǎn)變?yōu)?025年的“高質(zhì)量開展城市更新”，本次側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。2025年5月，國務院發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造有一定區(qū)別。從資金看，城市更新偏向中央財政，區(qū)別于棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平臺等多維度融資機制。6月，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選。擬支持20個城市：北京、天津、大連、哈爾濱等。2024年我國首次啟動城市更新示范工作，6月第二批城市更新行動評審后，城市更新隊列擴圍，共計35城被納入。

4 加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

會議提到：“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

我們在《中國住房存量報告》提到：經(jīng)過多年發(fā)展，2023年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約35.9平方米；城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態(tài)平衡。

近年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式被反復提及。2021年中央經(jīng)濟工作會議提到：探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年住建部提到構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，概括為四個方面：1）理念上，建設(shè)適應人民群眾新期待的好房子。2）體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。3）制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實制度基礎(chǔ)。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制。

房地產(chǎn)新模式，包括長租房、保障房，城市群戰(zhàn)略，人地掛鉤，租購并舉和房地產(chǎn)稅，以實現(xiàn)供求平衡和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。

5 “好房子”建設(shè)按下加速鍵

會議提到：“著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市、建設(shè)安全可靠的韌性城市”、“嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

我國的住房發(fā)展已經(jīng)進入了新階段，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念以來，中央多次定調(diào)引領(lǐng)“好房子”建設(shè)。2024年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出：增加改善性住房特別是好房子供給；2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，為“好房子”建設(shè)明確了層高、電梯配置等要求。2025年7月，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江調(diào)研，再次強調(diào)：加快建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發(fā)展背景下，我國近期各地核心區(qū)域、小面積或低容積率的高品質(zhì)地塊集中出讓，高品質(zhì)第四代住宅項目也持續(xù)去化熱銷。我們認為，改善型需求是未來需求的最大支撐，“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場成交。我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。

6 土地供應“控量提質(zhì)”，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)

會議提到：“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”，強調(diào)“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)”、“著眼于提高城市對人口和經(jīng)濟社會發(fā)展的綜合承載能力”。

樓市邁入穩(wěn)定與存量階段，土地供應將維持穩(wěn)定適度水平。中國城鎮(zhèn)化“正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”，而城市發(fā)展則“正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。近幾年不少城市或地區(qū)明確提出了建設(shè)宜居城市或城區(qū)的發(fā)展目標，在去庫存的大背景下，土地市場“控量提質(zhì)”供應的核心方向也十分明確。我們預計，未來新增土地供應或進一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市的核心區(qū)域傾斜，且土地出讓總量不會太大，其中配套好、低容積率、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊占比有望提升。

從土地市場高頻數(shù)據(jù)來看，各地方對土地市場“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路依舊明確。2025年上半年，我國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續(xù)回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰(zhàn)。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。

7 當前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預期、房價預期

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟復蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預期不穩(wěn)。2024年中國經(jīng)濟增長略超預期，但恢復基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區(qū)間。2025年一季度GDP同比5.4%，較去年同期高0.1個百分點；二季度GDP實際同比5.2%，較一季度下滑0.2個百分點。

居民對未來就業(yè)、收入預期存在不確定性。2025年5月，居民消費信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預期環(huán)比分別3.4%、-0.1%，同比分別為3.9%、-3.2%。因就業(yè)、收入預期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價格下降預期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區(qū)和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當前需求大多處于觀望階段。

8 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲、持續(xù)降息、全面放開限購

本次中央城市工作會議，以“堅持穩(wěn)中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)，未來“三招可救地產(chǎn)”：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關(guān)資金期限要與項目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲的必要性》）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進行配合。

房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環(huán)、資產(chǎn)負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產(chǎn)負債表來減輕居民和企業(yè)債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負債表衰退。當前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。