隨著上海新房認(rèn)購入圍比的調(diào)整、大批項(xiàng)目的集中入市，內(nèi)中環(huán)項(xiàng)目入圍積分明顯下降。

在近期已經(jīng)公布入圍門檻的項(xiàng)目中，晶鴻名邸為97.23分、東方惠雅為87.44分、中糧瑞虹海景壹號為88.18分、招商外灘璽為60.21分、仁恒海上源為50.68分、保利天匯為68.88分。

其中，值得注意的是，仁恒海上源不僅“墊底”，且與項(xiàng)目不足兩公里外、同期認(rèn)購的保利天匯在入圍積分上相差18.2分。

據(jù)媒體報(bào)道，在認(rèn)購前期，仁恒海上源還存在著小戶型認(rèn)購金+凍結(jié)資金過高、沒樣板間就認(rèn)購的問題，小戶型在設(shè)計(jì)上也存在著“先天”不足，如80平方米2房得房率僅有68%等，導(dǎo)致人氣不旺。

作為新加坡房企，仁恒向來以高品質(zhì)著稱，不過近年來卻頻頻“翻車”，今年就有多起：8月，上海仁恒錦繡世紀(jì)因?yàn)橥苛贤鈮Α柏洸粚Π濉痹獾綐I(yè)主維權(quán)；同月，武漢仁恒公園世紀(jì)業(yè)主打橫幅聲討開發(fā)商“捆綁”裝修升級包；6月，仁恒珊瑚世紀(jì)因?yàn)榻祪r(jià)陷入業(yè)主維權(quán)風(fēng)波……

隨著行業(yè)進(jìn)入“高周轉(zhuǎn)”的怪圈，仁恒似乎也走進(jìn)追求效率，忘記初心的狂奔之路，甚至業(yè)內(nèi)一度傳出仁恒未來將對標(biāo)業(yè)內(nèi)以高周轉(zhuǎn)著稱的碧桂園。

據(jù)悉，仁恒在上海未來還將有仁恒&華發(fā)晉元南項(xiàng)目、仁恒&上海地產(chǎn)長橋項(xiàng)目、浦發(fā)&仁恒北蔡等項(xiàng)目入市，10月13日，仁恒還與越秀合體以46.21億元競得閔行梅隴一宗宅地，不知道仁恒能否在自身產(chǎn)品上堅(jiān)守品質(zhì)，不忘初心，對得起市場對其的期待。

百億項(xiàng)目入市“爆冷”

公開信息顯示，仁恒海上源所在的楊浦區(qū)蔣家浜地塊由仁恒于2017年競得，總金額高達(dá)105.2億元，由仁恒獨(dú)家操盤。仁恒在項(xiàng)目宣傳中，稱其為第六代國際化社區(qū)的開源之作。

仁恒海上源效果圖圖片來源：仁恒海上源官方微信

項(xiàng)目住宅部分占地面積約7萬平方米，容積率2.64，總地上面積約18.3萬平方米，其中住宅占17.3萬平方米，總規(guī)劃套數(shù)1171套，是內(nèi)環(huán)少有的大體量住宅項(xiàng)目。

而仁恒為了獲得該地塊花費(fèi)了巨大代價(jià)。競拍前，仁恒發(fā)起了向上海銀行、中信銀行和上海浦發(fā)銀行總計(jì)129億元的銀團(tuán)貸款，其中8年期的85億的款項(xiàng)屬于105.2億的收購款，44億五年期的款項(xiàng)屬于未來開發(fā)。

根據(jù)建交委的報(bào)批信息，仁恒海上源總投資約176億元（包含土地拆遷成本+建安+裝修等）。

由于楊浦新房供應(yīng)稀缺，又有仁恒品牌加持，仁恒海上源的入市受到業(yè)內(nèi)較高的關(guān)注，甚至認(rèn)為認(rèn)購時會出現(xiàn)“神仙打架+積分狂魔”的場面。然而，10月23日項(xiàng)目開啟認(rèn)購當(dāng)天，仁恒海上源推出299套房源，均價(jià)11.5萬元/平方米，戶型面積為80-271平方米2-4房，前來認(rèn)購的客戶并不多，保利天匯門前的認(rèn)購隊(duì)伍卻是“大排長龍”，客戶排到了馬路對面。

更有媒體稱，仁恒海上源認(rèn)購開展的4天內(nèi)，認(rèn)購客戶僅約200多組，按照項(xiàng)目入圍比2.5來計(jì)算，至少748組客戶認(rèn)購才能觸發(fā)積分，因此被認(rèn)為“大概率不需要積分”。

值得一提的是，仁恒海上源50.68分的入圍積分也刷新了仁恒近期入市項(xiàng)目的最低分。4月，仁恒金橋世紀(jì)開啟認(rèn)購，入圍分為75.6分，成為上海積分新政后的最高入圍分?jǐn)?shù)；7月，浦發(fā)仁恒珊瑚世紀(jì)以67.93的入圍分亮相，在浦東周康同批入市的3盤中分?jǐn)?shù)最高。

仁恒海上源為何“爆冷”？資料顯示，仁恒海上源所要求的認(rèn)購金為330萬元，首套需凍結(jié)260萬、二套凍結(jié)850萬。也就是說，若認(rèn)購該樓盤，首套購房者需準(zhǔn)備590萬元，二套則需準(zhǔn)備1180萬元。

仁恒海上源認(rèn)購須知圖片來源：仁恒海上源官方微信

仁恒海上源一房一價(jià)表顯示，80平方米小戶型總價(jià)約824萬-987萬不等，按照80平方米950萬總價(jià)計(jì)算，購房者首套需要支付6成首付，二套則需要支付全款。

同時，有購房者稱，仁恒海上源直到認(rèn)購開啟，沒有開放樣板間。購房者因此抱怨“買幾千萬的房子像買盲盒一樣”，購房的風(fēng)險(xiǎn)增加。

最后，仁恒海上源本次推出的約77-103平方米小戶型主要集中在南面第一排的14號樓，14號樓臨街，未來與商業(yè)配套聯(lián)通，對面就是學(xué)校，噪音影響較大，舒適度不理想。14號樓的格局也不是傳統(tǒng)板樓，戶型有較大的弊端，存在西曬、陽臺位置設(shè)置不合理等問題。

有購房者看房后反應(yīng)80平方米2房得房率僅有68%，大面積168平方米3房得房率要相對高一些，為73%-75%。

有業(yè)內(nèi)人士解釋稱，項(xiàng)目戶數(shù)多，建筑工程的承重墻厚度會加厚，以及一層多戶消防通道的設(shè)計(jì)等因素導(dǎo)致一層多戶得房率低。大戶型一層少戶，但高層比如30幾層，得房率或許高，實(shí)體感覺會小。主要原因也在于高層建筑的承重墻相對于小高層厚度寬度不一樣，在室內(nèi)的承重墻是算進(jìn)套內(nèi)面積的。

盈利能力下滑

因?yàn)椤安蛔龈咧苻D(zhuǎn)、不做高杠桿、不做低品質(zhì)”，仁恒的節(jié)奏始終保持不疾不徐，直到近年來才加快周轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年間，仁恒置地的銷售額分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元，業(yè)績增速緩慢甚至有所下降。

2019年，仁恒開始追求規(guī)模，制定了500億的銷售目標(biāo)，最終以557億元的合同銷售額超額完成，銷售增速達(dá)到了116.1%；2020年，仁恒實(shí)現(xiàn)約784.55億元銷售額，同比增長40.8%，超越全年700億銷售目標(biāo)84.55億元。

銷售突飛猛進(jìn)的同時，仁恒的利潤卻出現(xiàn)了下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，仁恒置地的銷售凈利率分別為21.65%、27.73%以及15.23%，公司營業(yè)利潤/營業(yè)總收入分別為40.55、32.04及28.74。

公司的毛利率從2019年41.2%下降至2020年的36.4%，2021年上半年進(jìn)一步下跌至26.7%。

仁恒盈利能力的下降，一部分來自行業(yè)宏觀調(diào)控的影響，另一方面，也與仁恒重倉一二線城市有關(guān)。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，仁恒集團(tuán)連同其共同控制實(shí)體及聯(lián)營公司合計(jì)持有位于六大經(jīng)濟(jì)區(qū)的19個高增長城市、新加坡及馬來西亞的優(yōu)質(zhì)地段合計(jì)總建筑面積約1073.4萬平方米的土地儲備。

其中新一線城市占比52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，三線城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計(jì)算，一二線城市占據(jù)了仁恒置地土地儲備的九成以上。

標(biāo)普在研究報(bào)告中指出，由于土地成本的上升及限價(jià)令的實(shí)施，仁恒位于一線城市的部分項(xiàng)目利潤被壓縮，“預(yù)計(jì)未來兩到三年，該公司房地產(chǎn)開發(fā)板塊的毛利率將達(dá)到25%-27%。”

面對利潤下滑的壓力，仁恒采取的策略仍是加快周轉(zhuǎn)。仁恒置地董事局主席鐘聲堅(jiān)曾表示：“項(xiàng)目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內(nèi)完成。”

另一方面，為提高盈利能力，仁恒管理層通過城市更新項(xiàng)目和項(xiàng)目收購增加了拿地。標(biāo)普認(rèn)為，這其中有一個關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)是，通過成本較低的方式獲得土地的競爭可能會加劇，而在較高線城市實(shí)施的限價(jià)政策并沒有放寬。

此外，在城市布局方面，仁恒也開始有了下沉的跡象。11月10日，仁恒聯(lián)手鹽城城投&東臺城投競得江蘇鹽城東臺市1宗住宅用地，成交價(jià)7.7億元，成交樓面價(jià)8100元/平方米。

鐘聲堅(jiān)曾在仁恒2021年中期業(yè)績會上表示，自1993年仁恒置地布局長三角以來，江蘇一直是深耕的重要根據(jù)地。從地域分布來看，在2021上半年仁恒置地物業(yè)銷售中，江蘇省貢獻(xiàn)占比高達(dá)38.2%。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前下沉江蘇是集團(tuán)的土地戰(zhàn)略之一。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向地產(chǎn)與星空表示，仁恒過去錯過了地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”的時代，因此在市場占有率方面處于落后地位。仁恒為了追趕其他房企，采用“高周轉(zhuǎn)”的方式，出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題、業(yè)主維權(quán)、口碑下滑“水土不服”的現(xiàn)象。這是因?yàn)槿屎惚旧硪宰鲋懈叨水a(chǎn)品為主，這種產(chǎn)品不是靠“走量”取勝，仁恒想要適應(yīng)“高周轉(zhuǎn)”的節(jié)奏與當(dāng)前市場的變化，還需要經(jīng)歷一段轉(zhuǎn)型的陣痛期。