深圳樓市不比以前了。

2007年，華潤置地60億，拿下了深圳南山大沖村舊改，

2014年10月，華潤城潤府1期首次開盤，均價4.75萬/平，3小時售罄；

2015年12月，華潤城潤府2期開盤，均價8.5萬/平，依然成為“日光盤”；

2018年6月，華潤城潤府3期入市，均價8.55萬/平，在首次啟動公證搖號、公證選房后，當天房源售罄；

2020年11月，華潤城潤璽一期開盤，均價13.1萬/平，1171套房源最終有效誠意登記客戶達到9690戶，凍結資金高達339.05億元，開盤后13個小時，1171套房源全部售罄，實現銷售額196億，潤璽一期也將當年深圳樓市的“打新熱”推至高潮。

2021年12月，華潤城潤璽二期進行線上選房，均價13.2萬/平，1024套房源共有1486批客戶，千人選房17小時后，整體去化約9成，華潤方表示，仍有少量120平米房源剩余。

一年時間，從“萬人搖”到未售罄，并非華潤城這個項目的價值不再，而是深圳樓市在炒作之風過后逐漸歸于理性的真實寫照。

因此，今年以來深圳樓市的“冷熱分化”行情也自然持續到了最后一個月，豪宅如華潤城尚且如此，剛需新盤市場更是早已“內卷”得厲害。

11月底，位于深圳“網紅區域”光明區的中信凱旋君庭獲批預售發布銷售方案，并于12月1日開始意向客戶登記。

12月3日，該樓盤公布入圍的意向登記并完成保證金凍結客戶，167套住宅僅有47批認籌客戶。

12月5日，中信凱旋君庭開盤入市，帶裝修均價約5.18萬/平，有監控數據顯示，該樓盤開盤當天賣出約20套，去化率11.98％。

業內人士指出，中信凱旋君庭，也成為了2021年開盤去化率最低的光明區新盤。

據不完全統計，今年以來光明已有12個新盤入市，除了有五個樓盤當天日光，其他的項目如勤誠達正大城、云科府等也有五成以上去化率。

此次中信凱旋君庭的開盤去化率，甚至比不上同樣位于光明、開盤當天就打92折、僅賣出47套房源的龍光玖瑞府。

另有消息稱，由于開盤不利，中信凱旋君庭在繼續打折促銷的同時，已于近日啟動深圳樓市多年未見的“首付分期”手段——即購房者無須在簽約后7天內交齊首付款，首付款可分成3期交齊：在簽約后15天內交總房款的10%，2個月后再交10%，3個月后再交10%的活動。

在中信凱旋君庭的官方公眾號上，也可以看到項目大打“首期僅42萬起”的促銷海報，也就是一成首付，甚至還推出了“周末看房到訪、麥當勞免費任吃”的迷之操作。

有業內人士表示，“首付分期”的賣房方式，近幾年來在購買力較強的深圳已經很少聽聞，即便是下半年有一兩個位于東部龍崗的樓盤曾推出過，但也是用于項目尾盤清盤清貨的階段，像中信凱旋君庭這樣在剛開盤后就啟動“首付分期”賣房，說明項目的蓄客和銷售情況有可能要更差，并且該業內人士指出，當下深圳樓市已經分化嚴重，購房者也趨于理性，看似越吸引的促銷，實際上購房者也能一眼識破，有可能形成營銷反效果。

監控數據指出，中信凱旋君庭開盤去化率走低，購房者所反映的抵觸因素主要來自三個方面：

第一是“價格不占優勢”，據了解項目周邊目前無二手小區，可做價格對比的僅有一路之隔的云科府項目，但云科府于今年8月份開盤，同樣帶精裝的均價約5萬/平，低于中信項目，并且云科府至今也仍未清盤；

第二是“產品本身體量小”，實際上中信凱旋君庭項目僅有一棟住宅可對外出售，車位比盡管達到1：1，但是屬于住宅、商業共用的總車位數，實際的車位比要比較低；

第三是“交通不便”，項目距離6號線“中山大學站”離項目僅一公里，步行時間十幾分鐘。

在剛剛過去的11月，光明區的新房住宅成交面積8.03萬平，占比14.4%，僅次于寶安區位列全市第二，中信凱旋君庭此次采取“首付分期”，或許也是在項目硬實力不足、開盤去化敗北之后的無奈之舉。

四季度以來，無論是北上廣深，都陸續有樓盤花樣促銷賣房，一方面是因為房地產市場整體走勢未回暖，另一方面也與房企所面臨的資金壓力有直接關系。

為刺激銷售年末搶收，實際上已有多個城市有媒體報道過“首付分期”的情況，首付比例最低只要像深圳中信凱旋君庭一樣的10%，有些城市甚至幾萬元就能下訂一套大三房。而為了讓首付不足的客戶買房，有的開發商還會主動提供“首付貸”。

走出深圳、或是回到七八年前的深圳，“低首付”確實不是什么新鮮事物。

換句話說，就是分期再分期，購房者先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂合同，然后在和開發商約定的一定期限內，將剩余首付款尾款補齊。當然，雖然可以給予一定期限的分期，但只有購房者將全部首付款都付齊，才能進行網簽和向銀行申請按揭貸款。

中原地產首席分析師張大偉近日也對“首付分期”情況進行過相關分析，其指出，如果只是給客戶更長的首付籌款時間，并不算違規。但如果給客戶借款、貸款，或者首付大額返現，在明知實際首付款低于規定的最低比例的情況下，還向銀行申請按揭貸款，就可能涉嫌“騙貸”。

也就是低首付常用的另一種操作方式，在購房者支付部分首付款后，開發商以“墊付”的方式，替購房者墊付剩余首付款，此后購房者在約定時間內，再將剩余首付款還給開發商。

當下，“購房款首付來源”已是深圳樓市運行中很重要的審查內容，也是深圳嚴防代持炒房、對首付款來源嚴查的一個環節。

但仍有業內人士提醒，無論是分期還是墊付，開發商“低首付”賣房，是在打政策“擦邊球”，有可能會帶來樓市非理性投資的增加，也不建議購房者采用此種方式購房。