前言

商鋪不好經營，眾說周知。

那些老生常談的原因，比如電商、經濟活力等等已不用多說。

甚至我之前常說的街道設計，城市設計，也已經被越來越多的人了解、關注。

除了這些，今天想講講商鋪的另一些暗雷，這也是近幾天很多商鋪經營者——再反饋于我的。

踩到這些雷，哪怕地段很好，前景廣闊，都有可能無疾而終。

1

死于“先天設計”

好的廣場必須讓人產生愉悅的體驗，從而愿意更久的停留。

室內廣場未必會比室外廣場能有更好的體驗。

體驗感不僅來源于遮風避雨和恒溫，空間的舒適感同樣至關重要。

這點，正是新天倫廣場的軟肋。

這當然離不開它的一個先天性問題：空間不大。

因此，為滿足營業空間，只能拼命擠壓公共空間，于是我們可以看見新天倫的室內空間非常逼仄。

逼仄導致壓抑，就無法讓客人長久駐留，起初的消費動機一旦被滿足，就迫不及待地離開。

或者逛了沒多久，就想跑出去透點氣，之后就再也不愿去。

要知道，客戶駐留的時間和營業額是呈正比的。久而久之，新天倫廣場自然要走向消亡。

一家有故事的影院

其實新天倫起初換一種設計方案，可能還好些。

答案就是不做盒子商業，做個開放式的街區。

這樣商鋪得房率就高了，性價比也高了；更開闊的空間驅散了壓抑感，和周圍的夜生活場景也能無縫契合，還能24小時營業。

可惜世事無如果，既成事實已在，且看未來如何改變。

2

死于“拆遷”

接下來的這些原因都和商鋪本身無關，有些屬于飛來橫禍，防不勝防。

比如拆遷，對住戶當然是好事，但對周圍的商鋪可謂滅頂之災。比如曙光路和徐戎一帶。

本來這個地段都算熱鬧，尤其是曙光路從中山公園到曙光菜場這段。

因為無論工人新村還是徐戎三村，都是超大型社區，居民密集，且有不少外來人口，非常能帶動周圍商鋪的活力。

驚駕路同一地點拆遷前后的街景

可惜，先是徐戎三村拆遷，后來又是工人新村，周圍的黃金旺鋪飽受牽連，原有的商業邏輯不復存在。

所以，租商鋪前先打聽一下，周圍那幾個最大的社區會不會拆遷，這對未來商鋪的生意將有直接影響。

3

死于“競品太強”

你可以左右你自己，但你左右不了他人。

在商業廣場江湖，這句話決定了無數商場的命運。

去年寧波零售市場爆發，商圈經濟繁榮，多個廣場業績上揚，但有一家江北老牌廣場業績卻差強人意。

這一現象或許和萬象城的橫空出世有關。

兩個廣場相距不太遠，幾腳油門，品牌上也有較高重疊率，而體量上遠不及萬象城。一來一去，自然會受沖擊。

不過該廣場調整迅速，快速向精品化發展，不愧是一流商管公司運作，總有過人之處。

猜猜這家老牌廣場是誰？

萬象城的體量是一個BUG級的存在

還有一個案例就是和義。

因阪急開業，部分奢侈品專賣店遷移，或開二店，原有的壟斷優勢遭強力沖擊。

好在和義調整也算快，引入輕餐飲和輕奢品牌填補空缺，繼續保持向好的發展勢頭。

這些案例都在時刻提醒商鋪業主：

你原來倚賴的IP，是不是正遭遇強勁的對手。如果是，那么你也要及時調整。

4

死于“城市更新”

是不是很意外，城市更新這么積極的事怎么會是壞事呢？

確實很魔幻，但事實確實如此。

為什么呢？先舉個例子，中山路。

從2009年前后地鐵一號線開建以來，連續數年，中山路一直處于挖挖停停的狀態。

在修路前，中山路的老江東段和天一段，無疑都是商鋪的黃金地段。原新江廈下的意卡菲，是無數小資白領談情說愛之所。

2014年的中山東路新江廈

這種火爆景象一直可以延續到圣教堂。

可惜，修路之后風光不再，路邊商鋪或陸續關停，或勉強度日。后來雖然終于修完，但時過境遷，商鋪近況已不復當年。

新江廈已變更為北京銀行

再舉一個例子，外灘大橋下的城市元年商鋪。

在大橋開建之前，這一段也是炙手可熱。可惜如今已成斷頭路，車輛難行，行人絕跡，流量不再，商鋪價值暴跌。

城市更新是一種難以捉摸的不可抗力。

對商鋪，它既能造成財富暴漲，也能導致價值縮水。

它是變幻莫測的天意，它是未來的不測風云。哪怕你已經算準了這間商鋪所有的價值邏輯，也將因它的突然出現，瞬間歸零。

這就如森林里行走的大象，輕輕一腳，螻蟻即遭降維打擊，而它們至死都不知道究竟發生了什么。

唯有對城建信息非常敏感，對城市發展規律有一定預判，才能提前感知風險。

5

死于“政策突變”

比城市更新更難測的天意，是政策的突然變更。

舉個無數人有切膚之痛的例子：雙減。

一夜之間，多少門店灰飛煙滅？幾多公司人間蒸發？這是商業邏輯的誤判嗎？這是企業運營的失誤嗎？都不是，這是政策突變。

蛟川書院對面的鎮海金色廣場。

雙減之前一鋪難求，雙減之后門可羅雀，怪誰？似乎無可責怪，只怪自己命薄。

又如，寧波對住宅樓下餐飲底商的限制，正讓大批餐飲店從街道兩側消失，原本的臨街旺鋪反而找不到可對應的業態。

如何預防呢？確實真難，只有徹底讀懂政策的風向，并且看透政策口風，又有一點內部消息，才能有所規避。

6

死于“任性管理”

嚴格的管理不是好事嗎？可能，但對商鋪則未必，尤其是街邊鋪。

青林灣曾有一條很熱鬧的商業街，人氣興旺，生意興隆。

可惜，后來中間擺了隔離欄，車輛不能即停即走，只能一掠而過。

車速誠然是快了，但因為不能停車，部分臨時消費，比如買包煙或買瓶飲料自然是不可能了，生意便清淡了不少。

另外，很多街區的隔離欄也阻礙了行人步行，而邊上飛掠而過的汽車也降低了行人步行意愿，因此生意越發的不如從前。

沒有隔離欄的茂興街，街鋪一直很興旺

車速快了能增加城市價值嗎？能讓居民更便利嗎？當然不能。

城市管理者也當然不會從這一層面制定管理方式。而犧牲的就是街道的人氣。

除了青林灣，類似的案例也在全寧波不斷上演，成為街鋪的又一防不勝防的殺手。

反觀那些佛系的街區，依舊熱鬧非凡。

自由，始終是人類骨子里的向往。自由不可放任，但也不可過于約束。只是世道如此，只能勉力適應。

7

死于“神秘主義”

神秘主義大部分指風水。

在我國的官方宣傳渠道里，它依然是迷信的象征。但顯然，大部分商業從業人員會堅信風水的意義。

說一個我親身接觸過的案例。

天一某茶館，最初時分大門開在南側，天一廣場開明街入口處。

這是大部分店主都會做的常規選擇，因為顯然是這里客流更大，展示面更好?？上б婚_始這家茶館生意一般。

后請了一個據說是臺州還是浙中哪里的道士，看了下風水，覺得還是開在東側小路更適合。老板娘照辦了，隨即奇跡發生了，生意居然真的好了。

這是我親口聽老板娘自己講的，道士是我朋友請來的。

這件事，對深受唯物主義教育的我，產生了極大的信念沖擊。

8

死于“不可抗力”

這個最近的例子，自然是“新冠”。

相信大家都有自己的感受，也不必我多說。如果說前幾種遭遇還有解，這個真的是神仙難救，只能迅速調整業態。

有一句話近兩年很流行：明天和意外，不知道哪個先來。

我們都處在一個不確定的年代，明天和意外，先來的常常是意外。

尤其對商鋪從業者而言，近幾年的遭遇可謂跌宕起伏，每個店主都活得不容易。

以上即為寧波商業的消亡史，歡迎后臺留言指教。

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