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近日，位于浦東新場的中糧首創禧瑞祥云加推268套建面約90-130平方米疊墅房源，現房銷售，認購還送車位。但從項目官方微信公布的有效意向認購客戶名單來看，僅有58組，認購率為21.6%。

圖片來源：中糧首創禧瑞祥云官微

值得注意的是，項目首開也曾經歷過同樣尷尬的局面。2018年12月25日，中糧首創禧瑞祥云推出380套90-110平方米洋房，均價約4.59萬/平方米，項目共有58組有效意向認購，認購率15%。

中糧地產2019年完成重組，更名為大悅城。大悅城2019年半年報數據顯示，該項目的總可售建筑面積為6.58萬平方米，上半年簽約1.25萬平方米，簽約金額為5.49億元，合計4.39萬元/平方米的售價，半年銷售的去化率僅為19%。

項目所在的地塊還是中糧于2016年搶下的“地王”。2016年6月29日，中糧以24.4億元總價奪得浦東新區新場旅游綜合服務區A10-1地塊，樓板價3.5744萬/平方米，扣除不可售部分實際樓板價達到38266元/平米，溢價235.6%。據業內測算，保本售價可能將達到60000元/平方米。按照項目初期的售價來看，顯然有點“賠本賺吆喝”了。

既然有央企背書，又是現房銷售，購房者為何不買賬？從周邊的配套來看，雖然項目推廣宣傳海報上寫著“7站世紀公園“，但是項目距附近唯一的地鐵站16號線新場站直線距離約2.0公里，自駕向西500米是申江路，向東500米即達S2滬蘆高速收費口，出行依靠自駕或公交較為方便。

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商業配套方面，項目對面就是上海中優房地產集團有限公司開發的中優城市廣場，除了電影院已于今年開始試營業，其余部分尚未運營，略顯冷清。但公開報道顯示，上海中優城市廣場2013年在新場奠基，2017年初開業，現在的經營情況很難不讓人猜測已經爛尾。

項目周邊醫療資源相對匱乏，周邊2公里范圍內有浦東新區新場綜合醫療衛生中心。

同時，在價格方面，項目與板塊內其他新房拉不開差距。周邊在售的二手房有絲廬雅苑、萬科清林徑、東方冠郡等，貝殼成交數據顯示，絲廬雅苑掛牌價在3.5-4萬/平方米，東方冠郡在3.7-4萬/平方米，萬科清林徑掛牌價為3.7-4萬/平方米。

大悅城2022年半年報顯示，1-6月，公司全口徑簽約銷售金額285億，同比下滑21%；根據2022年800億的銷售目標計算，目標完成率為35.6%。

報告期內，公司營業收入150億元，同比增長5.3%；毛利率提升4%至33.9%，凈利率下滑1%至7.1%，主要受到減免持有型物業租金影響；歸母凈利率跌至0.6%，同比下降3.7%。

大悅城目前還是“黃檔”房企。截至2022年6月30日，大悅城的凈負債率為89.9%，剔除預收款后的資產負債率為71.2%，仍超出70%，

截止至2022年上半年，大悅城控股擁有現金257.4億元，短期債務188.5億元，較去年同期增長9.3%，現金短債比1.37,長短期債務比2.84，加權平均融資成本僅為4.87%。