濃眉大眼的旭輝也爆雷了。

今早（11月1日），旭輝發布公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付的本金和利息。

截至公告日，公司的境外債務總額約68.5億美元（約500億元人民幣），暫停支付的款項（即到期未付的本金和利息總額）約4.14億美元（約30.30億人民幣）。

這表明，優質民營房企旭輝官宣境外債務爆雷，老板林中進入至暗時刻。受此影響，旭輝今日股價大跌，跌幅一度達近30%。

01 旭輝怎么就爆雷了？

盡管前段時間已有傳言，但旭輝的爆雷多少有點讓人意外。

與激進的恒大、融創之流不同，它是屬于穩健的優質房企，一向被認為是好學生。9月22日，它還成功發行了12億元的中票。

這樣的房企，只要銷售還說得過去，融資正常，債務還不至于違約。

就在今年3月份，旭輝2021年業績發布會上，老板林中還胸有成竹地講：我深信我們已經走過了黎明前最黑暗的時光”、“房地產行業的春天已經不遠了”。沒成想，還不到一年，旭輝先出問題了。

看來房地產老板還是少立flag比較好，因為結果總會打臉。上一個立flag的，還是孫宏斌，在2021年8月底的中期業績會上，他說：“除了融創以外，其他房企都可能爆雷”。

旭輝都發生債務違約，那只能說明：市場真的是太差了。

據克而瑞，10月份，房企整體銷售仍持續低迷，top100房企單月銷售額5560.7億元，同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

前1-10月，百強房企銷售金額同比下降44%，相當于今年的銷售規模只有去年的近一半，這還是在房貸利率不斷下降，各地不斷降首付等刺激房地產的情況下。

正如旭輝的公告所言，“今年以來，全國地產銷售市場尚未轉暖，民營房企融資尚未恢復，公司的融資性現金流持續流出。旭輝一直本著恪守信用的大原則，努力兼顧日常經營與債務償付。遺憾的是，公司雖竭盡全力，依然無法按時償付近期大量集中到期的境外債務。”

“9月以來，市場進一步惡化，銷售疲弱，行業融資愈趨困難，公司現金流惡化程度超出預期。”

02 銷售惡化，融資承壓

那么，旭輝的基本面怎么樣呢？

據中指研究院數據，旭輝1-10月銷售額1133.8億元，同比下降45.8%。最近2個月，旭輝沒公布銷售數據，最新公布的8月份銷售額為150.6億元，同比去年降幅為24.78%。這個降幅在房企中算是比較小的了，如果銷售一直保持這樣的態勢，回款及時，債務應該沒啥問題。現在現金流出問題，說明近兩個月旭輝的銷售在惡化。

三道紅線方面，2021年底，旭輝也已全部轉綠。

據旭輝今年年中報表，公司現金及等價物為311.4億元，短期借款為193.5億元，現金短債比為1.61。按理來講，現金足以支付一年內到期的借款，但依舊發生了違約。

原因可能有幾個，一是公司的現金受限了；二是還有表外債務；三是金主爸爸不支持了。

9月27日，旭輝董事局主席林中通過郵件給旭輝干部發了一封內部信，信中稱未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰。

林中說，7月份的“斷供潮”讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓， “這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。”

同在9月底，旭輝未能如期償還一筆非標債務引發投資人和業主關注。發生糾紛的項目位于天津濱海新區，為天津興卓房地產開發有限公司（下稱“天津興卓”）旗下的部分非標債務，天津興卓持有天津濱海新區一個住宅開發項目旭輝濱海江來。

天眼查顯示，天津興卓的兩大股東為大業信托和平安不動產。旭輝2022年中報顯示，旭輝對于天津濱海江來項目占有權益為30.5%。項目地塊于2020年9月30日通過招拍掛市場拍得，該項目出讓面積為8.99萬㎡，目前已預售面積為7.19萬㎡。

據財經十一人，一位股東方知情人透露，旭輝質押了該項目部分股權給大業信托，項目本身賣得不錯。在合同到期之前，旭輝想和大業信托談展期，但后者想盡快清算，因此產生了糾紛，目前，雙方正在談判。

此外，除了明面上的1124.2億借款總額（930.7億長期借款，193.5億短期借款），旭輝應該有不少表外債務。今年年初，瑞銀發報告稱，旭輝的表外負債有600億-900億元。

當銷售和融資承壓，負面輿論發酵的時候，評級也自然跟著下調了。

10月17日，穆迪報告稱，將旭輝控股（集團）有限公司的企業家族評級從“B3”下調至“Ca”，將高級無擔保評級從“Caa1”下調至“C”。展望維持“負面”。這個評級已經是很危險的水平，基本上房企到這個評級，離債務違約也不遠了。

不過，和其他房企不同的一點是，旭輝本次只宣布了境外債務不付了，保內不保外。境內債務應該暫持還是可以維持支付，但基本面如果不好轉，境內債務違約也是時間問題，樓盤停工、公司裁員這些同樣會接踵而來。

03 結束語

前兩天，龍湖老板吳亞軍突然隱退，引發了市場動蕩。昨天，保利、萬科等一眾房企大跌，龍湖跌幅更是一度達40%。

市場還沒緩過來，旭輝又官宣債務違約，讓本就風雨飄搖的地產行業雪上加霜。無數次事實證明，地產的光環已經褪去，房價一直漲的定律也已被打破，行業的大環境以及發展的邏輯已經重新被定義，房地產正在變成一個平平無奇的普通行業。

“颶風過崗，伏草猶存”，茍著或許是當下最好的選擇。