擔(dān)當(dāng)還是逃避責(zé)任？

　　近日，重慶首創(chuàng)的多名業(yè)主向首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)置業(yè)”，02868.HK）發(fā)出這樣的天問。

　　事情緣起是，重慶首創(chuàng)禧瑞山河多位業(yè)主投訴重慶首創(chuàng)多次劣行：開發(fā)商送車位劵“套路”洋房業(yè)主，一年多了，仍以種種理由推脫；購買不久的別墅組團(tuán)業(yè)主也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)房存在墻體滲水、開裂，欄桿損壞等諸多質(zhì)量問題——。

　　首創(chuàng)禧瑞山河是在重慶開發(fā)的首個高端住宅項目，也是南區(qū)首個市級二星級智慧小區(qū)。公開資料顯示，首創(chuàng)禧瑞山河建筑面積21.6萬平方米 ，產(chǎn)品涵蓋花園洋房、大平層、疊拼及合院別墅，開發(fā)商是首創(chuàng)置業(yè)旗下公司重慶首灝置業(yè)有限公司（以下簡稱“重慶首灝”）。

　　罐車橫行，塵灰四散。下軌道6號線劉家坪站，穿過一段雜草叢生的泥石步道，再過橋，步行幾分鐘便抵達(dá)地處南岸區(qū)茶園的首創(chuàng)禧瑞山河項目。

　　遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，除了樓頂?shù)木扌顽U空金屬案名，同樣醒目的還有臨街樓層的幾處紅色維權(quán)條幅，分外惹眼。

　　業(yè)主們拉的橫幅。

　　01 車位劵“套路”

　　文先生是下叉首創(chuàng)禧瑞山河的第一批業(yè)主。

　　“ 2020年3月，我們就買了首創(chuàng)禧瑞山河的洋房。”

　　“因為當(dāng)時疫情的原因，樓市還比較疲軟，所以我們買房的時候就和置業(yè)顧問談購房優(yōu)惠，當(dāng)時房價打完9.7折，稅前總價接近210萬，我們一度很猶豫，要不要買。”文先生回憶。

　　為促成交易，首創(chuàng)禧瑞山河的置業(yè)顧問就告知文先生，可以有其他方面的優(yōu)惠：送車位券。

　　“當(dāng)時，我們談的車位券是10萬元抵扣，置業(yè)顧問說車位出售的價格大約在11萬-12萬元，意思是，如果購買車位，自己再補(bǔ)1萬-2萬元。”整整10萬元的優(yōu)惠，的確讓文先生一家很動心。于是，文先生很快簽訂了購房協(xié)議。

　　接房之后，順利拿到了10萬元的車位優(yōu)惠券。沒想到，首創(chuàng)的騷操作很快就來了。

　　車位券上印的是以車位備案價來抵扣的，而文先生在去辦理車位購買手續(xù)時，才發(fā)現(xiàn)：首創(chuàng)車位的備案價，竟然高達(dá)24萬元！也就是說，文先生在抵用了10萬元車位券后，還要支付14萬元現(xiàn)金。“當(dāng)時，整個人都快氣昏了！”

　　同樣是送車位券，重慶首創(chuàng)禧瑞山河小區(qū)的另一位業(yè)主馮女士的遭遇不太一樣。

　　2020年8月，馮女士購買了該小區(qū)的商品房，贈送了2萬元的物業(yè)抵扣券與3萬元的車位抵扣券，置業(yè)顧問承諾該車位抵扣券會正常抵扣購買車位款，車位價格大概10萬元左右，然后再抵扣。

　　在2022年5月25日左右，所有業(yè)主收到通知：業(yè)主須在5月29日、30日、31日晚上7點以后現(xiàn)場買車位，5月31日后車位抵扣券作廢。

　　當(dāng)業(yè)主在指定時間過去后發(fā)現(xiàn)，重慶首灝聲稱，前100名在備案價基礎(chǔ)上少6萬元，沒有車位抵扣券，如果以老帶新，推薦了新業(yè)主買房，可以再抵扣7萬元，有車位抵扣券，抵扣金額少于7萬元的，推薦新業(yè)主購買，按照7萬元抵扣，高于7萬元的車位抵扣券，最多抵扣7萬元。

　　許多業(yè)主一看就炸鍋了：

　　“車位抵扣券只有3天的有效期，業(yè)主手中車位抵扣券不是作廢了嗎？！”

　　“有沒有車位劵，待遇都一樣，這不是明擺著，在以車位劵作誘餌，欺騙業(yè)主購房嗎？”

　　“純粹是虛假宣傳，一開始說車位11萬-12萬，添一兩萬就能買車位，不然誰會買他的房子？”

　　一部分業(yè)主當(dāng)即就去首創(chuàng)討說法，但相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)卻拒不出面，銷售部人員則以“其銷售活動解釋權(quán)歸企業(yè)所有”回應(yīng)。

　　為此，有業(yè)主曾經(jīng)發(fā)過郵件和打電話給首創(chuàng)置業(yè)北京總部投訴過，但一直未能得到滿意回應(yīng)。

　　眼看求助無門，2022年起，業(yè)主便自發(fā)組織在小區(qū)陽臺上懸掛橫幅，維護(hù)權(quán)益。

　　“最多的時候，7米長橫幅，整個小區(qū)足足掛了20多個！”

　　2023年3月28日，業(yè)主們憶及維權(quán)往事，依然是忿意難平。

　　02 別墅現(xiàn)房多次修補(bǔ)

　　“當(dāng)初害怕買到爛尾房，就選擇買了現(xiàn)房，沒想到購買至今，新房多次修修補(bǔ)補(bǔ)，就像二手房。”

　　據(jù)首創(chuàng)禧瑞山河合院別墅業(yè)主楊先生介紹，2022年，家里花400多萬元買了一套首創(chuàng)禧瑞山河的合院別墅，因為是現(xiàn)房，看房時也沒仔細(xì)查看。今年想對房屋進(jìn)行裝修，到別墅查看時才發(fā)現(xiàn)，無論是房屋內(nèi)外都出現(xiàn)了大大小小的質(zhì)量問題，自家屋子還出現(xiàn)了墻體滲水開裂等情況。

　　此外，整個樓盤及房屋也存在不少質(zhì)量問題，不少地方其實經(jīng)過了多次修補(bǔ)。

　　比如，僅首創(chuàng)禧瑞山河合院別墅這個組團(tuán)，就出現(xiàn)多處滲水、開裂、墻皮脫落、門窗質(zhì)量等問題。

　　在首創(chuàng)禧瑞山河樓盤現(xiàn)場可以看到，無論是業(yè)主投訴的別墅組團(tuán)還是在售的大平層，確實都有墻體滲水、開裂、墻皮脫落破損、門窗、欄桿損壞、墻體霉變等問題。

　　在首創(chuàng)禧瑞山河引以為傲的“3A景級精裝車庫”，也同樣是質(zhì)量堪憂：

　　在合院別墅22棟車庫，一處懸空采光井的裂縫長約近2米，裂縫寬近10厘米，看起來隨時都有垮塌的風(fēng)險。

　　在30棟大平層車庫，墻體滲水，墻面破損嚴(yán)重，且有修補(bǔ)痕跡。

　　楊先生介紹，每次向開發(fā)商反映上述問題，對方都會在現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)，過段時間，業(yè)主會看到修補(bǔ)的地方再次開裂，物管就會再次稍微修補(bǔ)，但問題始終沒有得到徹底解決，“我買房之后才發(fā)現(xiàn)被開發(fā)商蒙蔽了，我希望他們抓緊時間解決我們業(yè)主發(fā)現(xiàn)的這些問題，如果實在修補(bǔ)不了的，也應(yīng)該照價賠償。”

　　“合院別墅及大平層還正在銷售，開發(fā)商對出現(xiàn)的質(zhì)量問題還修修補(bǔ)補(bǔ)掩人耳目，如果房子賣完了，這些質(zhì)量問題誰來處理？”不少首創(chuàng)禧瑞山河的業(yè)主都很擔(dān)心。

　　事實上，不單單是合院別墅和在售的大平層存在質(zhì)量問題，最先開售并引發(fā)維權(quán)的洋房組團(tuán)，也被發(fā)現(xiàn)墻體滲水、開裂等質(zhì)量通病。

　　據(jù)首創(chuàng)禧瑞山河洋房業(yè)主王先生介紹，入住小區(qū)后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)不少問題。比如：小區(qū)的洋房組團(tuán)中庭大面積荒蕪，開發(fā)商種植的草坪早就死了成了枯草，卻一直不更換，影響小區(qū)的整體景觀和居住感受。

　　王先生很無奈，“現(xiàn)在不少業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，剛?cè)胱〉男滦^(qū)就出現(xiàn)這樣的狀況，哪里還有什么品質(zhì)？”

　　枯萎的植物和墻面整改痕跡。

　　03 擔(dān)當(dāng)還是逃避責(zé)任？

　　2008年，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)入重慶。先后開發(fā)了首創(chuàng)鴻恩國際生活區(qū)、首創(chuàng)光和城、首創(chuàng)城、首創(chuàng)西江閱、首創(chuàng)禧瑞山河、首創(chuàng)禧瑞禮等項目。梳理發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)在重慶的多個樓盤也曾遭遇質(zhì)量危機(jī)。

　　其實，不僅是重慶，首創(chuàng)在全國多地樓盤也多次爆發(fā)質(zhì)量危機(jī)。僅今年3月，首創(chuàng)旗下樓盤就爆發(fā)多起維權(quán)事件：3月2日，云南業(yè)主投訴首創(chuàng)譽(yù)華洲項目停工；3月15日，首創(chuàng)天閱山河項目因減配遭業(yè)主維權(quán)；3月16日，青島市民投訴首創(chuàng)禧悅天海小區(qū)不合格問題......

　　在重慶，首創(chuàng)禧瑞山河已經(jīng)銷售的洋房組團(tuán)，至今還能看到有多家業(yè)主的房屋陽臺上，懸掛“不講誠信開發(fā)商 欺詐銷售套路多”等維權(quán)橫幅。

　　遺憾的是，針對業(yè)主反映的問題，禧瑞山河項目相關(guān)負(fù)責(zé)人則明確宣稱不知情。

　　近日，該項目銷售經(jīng)理茍經(jīng)理面對電詢時表示，從未聽說過項目存在產(chǎn)品質(zhì)量問題，“不存在任何質(zhì)量問題，也沒有業(yè)主反映過這個問題。”

　　3月15日，有媒體致電重慶市南岸區(qū)住建委安質(zhì)中心，中心工作人員稱，目前已經(jīng)接到了業(yè)主關(guān)于禧瑞山河房屋質(zhì)量問題的相關(guān)投訴，該中心將前往小區(qū)展開調(diào)查并介入處理。不過關(guān)于后續(xù)處理，目前尚無明確結(jié)果。

　　關(guān)于小區(qū)車庫的問題，業(yè)主還有更多意見：“首創(chuàng)禧瑞山河的車位特別小，兩個車并排停好之后，開門下車的距離都沒有的車位，后面稍微改了點，但是有的線就到柱子或者墻邊邊上去了——。”

　　“還有，車庫裂縫了，隨便就用油漆補(bǔ)一下就算完事。”一位業(yè)主補(bǔ)充。

　　“如果問題不能得到有效解決，我們準(zhǔn)備再多掛幾條橫幅，掛幾年都可以，讓過路的車和行人，都好好看看！”有業(yè)主放話。

　　業(yè)主代表陳先生對地產(chǎn)大咖薈表示：希望首創(chuàng)置業(yè)拿出國企擔(dān)當(dāng)，正視上述問題，而不是逃避問題推卸責(zé)任，盡快切實整改，兌現(xiàn)承諾。

　　04 律師支招業(yè)主維權(quán)

　　面對首創(chuàng)禧瑞山河項目存在的問題，業(yè)主該如何有效維護(hù)自身權(quán)益？

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為:首先，（重慶首灝關(guān)于車位抵扣券使用）這種行為本身涉嫌違法宣傳。如果只是一戶兩戶，可能是誤解，但是如果很多人都遇到了這種情況，就很可能是當(dāng)時宣傳的時候有問題。

　　《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。”法律用語是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模纱丝梢姡康禺a(chǎn)廣告必須具備兩個基本要求：

　　（一）真實、準(zhǔn)確，不僅僅要真實客觀，還要準(zhǔn)確。

　　（二）不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。

　　不僅僅是不能欺騙消費者，比如不能用假的不存在的去騙人，還不能誤導(dǎo)消費者，比如不能用模棱兩可的話，用一些話術(shù)或圖片去誤導(dǎo)，令消費者產(chǎn)生錯誤的理解，做出錯誤的判斷。否則，就可能構(gòu)成虛假宣傳。

　　王玉臣認(rèn)為，遇到虛假宣傳，業(yè)主可以采用下列方式維權(quán)：

　　1、取證要先行。對當(dāng)初相關(guān)的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，比如當(dāng)時和銷售人員的溝通記錄、開發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號等往往都會有）等。

　　2、違法查處要及時提起。遇到虛假宣傳，要想從合同上找依據(jù)是很難的，開發(fā)商都是高智商，早在條款上規(guī)避掉了。

　　往往要從監(jiān)管部門入手。可以向市場監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處，向住建部門提欺詐銷售的違法查處，要求履行查處職責(zé)。如果這些部門不及時履職，可以對其提起行政訴訟，督促其履職。

　　3、民事訴訟。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。如果沒有行政的認(rèn)定，在司法實踐中，法院很難支持購房人索賠的要求。

　　因為在《商品房預(yù)售合同》的補(bǔ)充協(xié)議中往往都有這么一句話：“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分，不對房屋的價格產(chǎn)生影響，一切以本合同為準(zhǔn)……”

　　4、曲線救國，劍走偏鋒。王玉臣結(jié)合他們多年辦理案件的經(jīng)驗，講述了一些維權(quán)的小技巧。

　　在一些樓盤里，肉眼看到的虛假宣傳問題往往可能只是開發(fā)商違法違規(guī)的冰山一角，背后看不見的東西可能更多。

　　任何一個樓盤的開發(fā)從立項、拿地、規(guī)劃許可，到施工、預(yù)售，再到規(guī)劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續(xù)，這些手續(xù)真的完全合法合規(guī)嗎？他認(rèn)為，業(yè)主可以通過信息公開申請等方式挖掘更多的問題，進(jìn)而增加解決問題的籌碼。

　　首創(chuàng)禧瑞山河小區(qū)入口處。