眼見為實，耳聽為虛！

昨天有個朋友問我，韓國樓市崩盤，房價暴跌對我國樓市有什么影響？

房子還能買嗎？

這位朋友一直有買房的打算，看了有關韓國的消息后，心生后怕，買房的念頭也再一次被壓了下去。

今天我們就來一起看下韓國樓市是個什么樣的存在吧。

一、韓國現狀

過去5年，韓國房價整體漲了80%。2020年到2021年最大漲幅超40%，首爾更是超過50%。

房價一度達到每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。

然而，最近，首爾房價暴跌30%，部分區域房價跌至40%。

成交量更是暴跌70%，銀行斷供數百萬人。

為何突然之間崩盤了呢？

二、何為全租房

韓國樓市的繁榮是建立在所謂的全租房基礎上的。

全租房是韓國特有的一種傳統的租房方式。

求租方將一定數額的押金交給房主并簽訂租房合同，租房者便可享有該住房的使用權，這種押金專名傳貰金。

在合同期滿（合同期必須為1年以上，一般為2年）房客不再續約時，房主必須原數退還傳貰金。傳貰金一般占房屋總價的30％至50%,部分地方城市由于房價低，傳貰金所占比例相對較高。

傳貰房的制度意味著，人們只需湊足房價三分之一到二分之一錢，就可住進自己想住的房子，房客付出的只是押金的利息而已。

經過半個多世紀的發展，這種租房制度已相當完善。對于那些暫時難以湊足傳貰金的求租人，法律允許銀行給予最多60％的貸款。

這些服務和政策進一步促進了傳貰房制度的普及，有助于解決暫時買不起房的都市人的居住問題。

三、沒有免費的午餐

舉個例子，100萬的房子，不用租金，但是你得給50萬給我，你什么時候不租了，我把50萬給你。

看起來是很誘人，可以把錢拿回來，還免費租房子。

韓國的房東跟租客都很愿意這個模式。

因為租客去找銀行貸款30萬，每個月的利息其實比正常房租還要低。

而房東則拿租客的錢繼續買房子，最高的一個紀錄是一套房子可以滾出280 套。

比起中國的炒房客，韓國的炒房客可謂是炸裂了。

但市場沒有免費的午餐，如果房價一直漲，租客來源不斷的情況下，租客，房東，銀行都相安無事，然而一環出問題，則就會連環暴雷。

大家都知道，韓國生育率低，人口減少，所以供需也跟著減少。

最主要的是，韓國緊跟美國步伐一直加息，導致房貸利率上升，房價下跌。

房東資產縮水，只能集體賣房套現還押金，還不上就跑路。

后面的大家都知道了: 首爾房價暴跌30%，韓國樓市一片哀嚎。

四、啟發和警示

如果說韓國的房價跌幅與傳統的租房制度 ，以及低生育率有關。

那日本的房產衰退之路更具有借鑒意義。

中國房地產和當年日本的房地產很相似，日本也曾經歷著全民炒房，市場狂歡的階段。

很多人瘋狂的向樓市投機，實體經濟被破壞，經濟面臨崩盤，當房產泡沫刺破后，日本迎來了“失去的三十年”。

日韓兩國的樓市泡沫給我們最大的警示就是影子銀行的存在。

所以我們需要防患金融危機風險，加強銀行的體系監管，構建完備的不良貸款處理。

在中國，房地產是國民經濟的支柱產業，老百姓70%的財產都系在房產上，如果房地產崩盤，國民經濟將會遭受滅頂之災。

所以國家絕對不會讓房地產像日本那樣崩盤。

中國的房地產市場是調控市場，國家追求軟著陸，慢撒氣的主線計劃。

所以回過頭來，就可以很好地理解為什么國家的調控政策就像擠牙膏一樣慢慢擠出。

只有這樣，才會將房產的泡沫慢慢釋放，才能把房地產拉回正確的軌道。

有了前車之鑒，國家一定會盡可能地規避日韓所經受的風險，把老百姓的損失降到最低。

房地產市場逐漸向房住不炒的政策演變。

可以肯定的是，房地產以后將會朝著穩定的方向前進，大漲大跌等一切不利于市場穩定的因素將會慢慢減少。

現在很多人在過度的唱衰房地產，對整個國民經濟的發展都有一個抑制的影響。

所以國家將會出臺一系列的政策來穩定房價，防止房價出現類似于日韓兩國的崩盤。

只有樓市穩了，經濟才會有序地發展。

樓市一直是經濟的晴雨表，兩者是相輔相成的關系。