買房三年后返租收益爆雷，近600位業主才發現自己買的酒店式公寓竟然是商鋪。

近日，有深圳市民李先生向南都·灣財社記者反映，自己曾在2018年底購買了位于福田區嘉匯新城嘉匯城項目的精裝公寓，又名Qpark。購買時中介向其宣傳這是精裝的酒店式公寓，購房時需捆綁簽訂3年的委托經營合同，前三年按照5%的年化收益返租，月租抵月供，投資自住兩相宜。

但在交完首付，還了近3年貸款后，委托經營管理公司以受疫情影響經營不善為由將第四年的年化返租收益降低到了1%-1.5%。部分業主因返租收益過低決定收房自己處理房屋。而直到此時，李先生才發現自己買的“公寓”，竟然是商鋪。

業主投訴

二手商鋪包裝成公寓銷售

買家懷疑陷入連環騙局

“貸款10年，返租10年，不用供樓的公寓，10個人看了9個人買。”2018年底，彼時不少購房者都收到了類似的來自中介的推廣信息。

家住在龍崗，但在港島上班的李先生，被嘉匯新城嘉匯城的位置所吸引，該項目無論是到福田口岸還是羅湖口岸駕車時間都在20分鐘以內。李先生回憶起這段買房經歷的時候，覺得順利得有點匪夷所思。剛好準備買房，便有Q房網的中介給他打電話推薦這個項目，首付僅80萬起，買20-25㎡福田精裝修公寓，完美符合了他對房子的位置要求和預算，不假思索便簽訂了合同。

但直到買房3年后，因返租收益“斷崖式”下滑，難以接受返租條件的李先生被通知不續簽便要退出自行管理，而此時李先生才發覺自己可能陷入了連環騙局。

首先是產權性質從“公寓”變成商鋪。在業主向灣財社記者展示的房產證上可以看到，該不動產的權利性質為商品房，用途為商業、辦公、住宅/商業。買房時，帶看房中介宣傳其為酒店式公寓，而后續取得的房產證里又標明了商業用途，業主想當然地認為該房屋產權屬性并無問題。

但實際上在真正看到房子的時候，李先生才得知該房源是商場里的商鋪，而且商鋪是非核心商圈非一樓商鋪，物業價值大打折扣。

為什么當時買房的時候沒有發現商鋪的屬性？李先生告訴記者，2018年底項目銷售時售樓處設置在嘉匯新城商場的一樓，樣板間設置在二樓，3-5樓是對外出售的精裝修“公寓”，他在看房時被告知樓上正在裝修無法進入查看，而商場外圍全部用宣傳橫幅綠網之類的罩住，很難發現“公寓”的真面目。

而在現場看房的時候，時不時有中介宣布xxx號房源已經被購買，房源快速去化的形勢加上現場人頭攢動的火熱，讓他不自覺地陷入了搶房的氛圍。

到了最終簽訂合同的步驟時，工作人員在不停地催促他快點簽，他甚至在空白頁上簽了名字并按了手印，當時工作人員告訴他，房產證下來后會把戶型圖補在這張紙上，但這也為后續房屋貨不對板埋下了隱患。

“公寓”居然原本是商鋪，當李先生想要討個說法的時候，才發現當時簽訂合同的委托代理公司已經注銷，而出賣人劉偉國作為房屋的代持人也無法取得聯系。

灣財社記者在天眼查查詢到，同李先生簽訂房屋買賣合同的，名為深圳信安企業管理有限公司的企業已于2021年7月27日注銷，該公司注銷前實控人為黃壽福，公司前監事為梁利華。

市場行情

22㎡房子套內面積僅8㎡

160萬買入如今掛牌40萬賣不掉

“住不了、賣不掉、不能租。”自2021年底退出返租經營后，包括李先生在內的業主都受到了不同程度的經濟財產損失。

李先生花費160萬元總價購買的22平方米的房屋，在經過他實際測量后，實際套內面積只有8平方米。

“我房屋的層高是3.2米，宣傳的時候樣板間是個精裝復式公寓，但這個層高怎么做公寓呢。”李先生告訴灣財社記者，自己本人1米8的個頭只能彎腰爬進去到上層的床上，更離譜的是整個房間是沒有窗戶的暗房，不通風，同當時樣板間的布局大相徑庭，根本無法住人。

2022年7月份，李先生將自己的房源對外掛牌出售，但原本總價160萬的房源自己對外掛牌價只有40萬元，掛了三個月卻無人問津。

灣財社記者進一步在阿里法拍平臺看到，2020年，嘉匯新城5187房產被法拍，該房源建筑面積29.44平方米，實際成交價格74.2萬元，折合單價2.5萬元/㎡。

而李先生在2018年底的買入價格超7.2萬元/㎡，彼時該項目對外銷售價格單價6.5萬-7.5萬，總價150萬-350萬，同時期同小區的寫字樓物業單價僅2萬-2.5萬。按照法拍房的成交單價來算，對比買入價李先生已經損失上百萬。

2022年7月，有業主請了專業的評估公司評估真實價格。根據中誠莫頓（北京）資產評估有限公司的評估報告，嘉匯新城嘉匯城4102建筑面積32.85平方米房地產市場價值為人民幣821250元，折合單價只有2.5萬元/㎡。

但虧完本金還不算，因為每套房沒有獨立的水電表，業主每月必須分攤整個商業的新風系統水電等成本。

李先生告訴灣財社記者，自己的房屋每月還要分攤1000元左右的費用，“跟酒店續租的話便不用繳納水電費等成本，但是按照1.5%的年化返租，我的房屋月租金不到2000元。”由于房子已經被改造為酒店式公寓在經營，業主無法自行作為商鋪出租。但作為住房對外出租的話，他認為這樣的房子根本沒辦法住人，無法保證日后租客的安全，需要承擔較大的風險，更何況根本沒有租客愿意租。

記者探訪

部分房屋布滿霉菌

走廊堪比迷宮，同一層樓層高不同

2023年8月9日，在部分業主的帶領下，灣財社記者實地前往了嘉匯新城嘉匯城。

該項目位于福田區深南中路3027號，西側緊挨著中山大學附屬第八醫院，向北200米即為深圳中心公園，東北方向有世紀匯購物中心，距離最近的地鐵站為1號線華強路地鐵站，步行距離600米左右。

灣財社記者在采訪中了解到，當初決定買房的多數業主都是看中了項目所處的位置以及配套，有業主表示，自己原本打算退休后和老伴在這里居住，因為緊挨著醫院比較方便，但現在看到的房子明顯無法滿足兩個人居住所需的空間。

目前嘉匯新城嘉匯城的3-5層均被改造為酒店式公寓正在經營，部分選擇退出返租協議的房源已無人管理，門牌號的標識燈處于熄滅狀態，而亮起的門牌號還在作為酒店對外出租中。

在業主展示的房屋內部情況里可以看到，這些房屋大多沒有統一的戶型尺寸，有的房源呈三角形，只能放下一張床和衣柜；有的房源被打造為復式，但受層高限制上層只有不到1米的高度，只能跪著上樓；有的房源因沒有窗戶長期不通風，墻面已經布滿霉菌，地面肉眼可見的垃圾和污垢……灣財社記者在走訪中還看到，有的房屋將兩套產權合并為一套，門口粘貼的門牌號有兩個，但實際上進入房間內部只有一間獨立的房源，一間衛生間。購買到“合并房”的業主告訴記者，自己在購買時銷售方并未告知自己和別人共享一間房，如今自己和另一個產權證的業主都很尷尬，房屋無法分割更不可能兩個人一起居住。

一間房有兩個產權證

另外，灣財社記者當日參觀到的多數房源得房率普遍未到50%。“我花40萬買了一根柱子。”有業主向記者展示自己的房屋，戶型圖顯示該房屋是長方形的結構，但實際套內卻多了一個大約4平方米的柱子。原本29㎡的房屋，套內15㎡的面積，業主實際測量卻只有7個平方米左右，得房率只有25%。

部分業主家里多出的柱子

更令人疑惑的是，同一層樓還存在房源的高度不一致的問題，有的房源是單間，有的則是明顯高度更高的復式房屋。整體走廊的地面也存在坡度，加上迷宮般的布局，正常行走稍不注意便會踩空。

迷宮般的布局

“酒店在正常經營。”當日酒店的運營管理人員也在現場辦公，嘉匯新城三樓正在打掃客房的保潔人員告訴記者，他們在正常工作。

灣財社記者進一步在攜程旅行上查詢到該酒店，目前該酒店處于正常運營狀態，資料顯示其于2020年開業，客房數有200間。

最新進展

深圳市監局：存在虛假宣傳違法事實

部分業主已提起民事訴訟

在該平臺上有關房源一晚的預定價格分布在200-500元之間。其中10-13㎡的雅致mini房為283元，22-28㎡復式高級大床房為333元，15-18㎡的雅致精選大床房為352元，更大面積的復式豪華大床房為391元。

在長達1年投訴的過程中，業主們也初步取得了一些進展。2022年10月8日，深圳市規劃和自然資源局福田管理局就業主反映的房用途問題答復了《處理意見告知書》，其中明確提到業主所購買的“公寓”為商鋪。

2022年10月27日，深圳市市場監督管理局福田監管局下發了一份針對深圳市世華房地產投資顧問有限公司的《行政處罰決定書》。

其中提到，該公司為嘉匯新城嘉匯城項目的非獨家轉介合伙人，已于2022年9月14日被深圳市市場監督管理局福田監管局予以立案調查。深圳市市場監督管理局福田監管局查清當事人存在以下違法事實:

• （一）當事人在推介嘉匯新城嘉匯城項目中，存在將用途為“商業”的嘉匯新城嘉匯城項目虛假宣傳為“公寓”的違法事實；

• （二）當事人在推介嘉匯新城嘉匯城項目過程中，存在宣稱維也納酒店托管運營”，作引人誤解的商業宣傳的違法事實；

• （三）當事人作虛假和引人誤解商業宣傳的違法行為，情節嚴重。

當事人在推介嘉匯新城嘉匯城房產時，宣稱該不動產用途為“公寓”“維也納酒店托管運營”，作虛假和引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者，違反《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款的規定。依據《中華人民共和國行政處罰法》第二十八條第一款和《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條第一款的規定，現責令當事人立即停止違法行為，并作以下處罰:處罰款壹佰捌拾萬元（￥1800,000）。

（注：當事人為云房公司的全資子公司，云房公司為“Q房網”網站的開辦方和“Q房網”商標持有人。經云房公司授權，當事人使用“Q房網”系列商標。）

值得一提的是，深圳市云房網絡科技有限公司的母公司國創高新在近日發布公告稱，公司已于2023年6月份剝離房地產中介服務業務，公司不再持有深圳市云房網絡科技有限公司股權，不再涉及房地產中介服務業務。而旗下品牌Q房網也深陷關店、裁員困境，去年關閉800余間門店。

2023年1月28日，深圳市住房和建設局答復了業主，有關評估公司在價格評估上存在違規行為的問題，并責成深圳市不動產估價協會對城市評估公司進行行業自律懲戒。

2023年，嘉匯新城嘉匯城項目49名業主向福田區人民法院提起訴訟，并申請法院保全了十二名被告價值1.06億元財產，該案件將于8月下旬開庭。

“說好的精裝公寓，成了商場改造的地道房，被告欺詐是板上釘釘的。”嘉匯新城項目部分業主的代理律師向記者表示，民法層面是違反了合同法的誠實信用，刑法層面則涉及到詐騙。

8月10日，灣財社記者聯系到12名被告中的某家中介代理公司，其在電話中向記者表示公司正在全力協助案件的進展，一切以開庭后的最終判決為準。

隨著即將開庭，業主們或許會在法律層面取得新的回應。但過去的四年留給他們的只有一地雞毛。有的業主因為房子的問題家庭產生矛盾，自住房產因無力還貸而被法拍，目前離婚獨自帶著兩個孩子租房生活；有的業主家中突遭意外破產，父親重病回鄉，留給他的只有百萬的債務和這套無法居住的房子。

“不要聽銷售人員的一面之詞，一定要看好合法有效的證件。”業內專家告訴灣財社記者，作為購房者在購買房屋的時候一定要對房屋性質、用途有一定的了解并問詢清楚，簽訂合同時確認好房屋的實用面積和權利，必要時對宣傳資料等材料保存，日后可以作為保護權益的證據，切勿跟風買房，注意整個購房流程的合規性合法性。